【课程方向】

 

　　这次培训的主要目的就是为您提供商业地产项目开发全流程的成本管控的解决方案，以求学员学习和了解商业地产新项目开发的成本管控思路与模式。

 

　　【课程对象】

 

　　商业地产开发企业项目总、商管总、招商总、营销总、企划总、运营总、财务总、成本总、采购总、工程总、物业总和相关财务与成本管理人员以及全产业链上为商业地产项目提供财务与成本管理服务的企业与机构等中高层管理者。

 

　　【讲师介绍】

 

　　文老师：

 

　　商业地产开发领域成本管控专业领军人物及一线操盘手，国家一级注册造价工程师，曾任万达集团、万科区域公司、碧桂园区域公司等成本管控及招采重要管理岗位，香港务腾造价咨询公司（WTP）高级QS，并具备海外成本管理经验，现任某商业地产集团成本管控负责人。文老师是商业地产领域成本管控“理论派+实践派”专家，在成本管控领域首度提出“房企联合采购”的成本管控概念，联合采购不是单个房企的集中采购或战略采购，而是多家房企组成采购联盟进行的采购，通过借鉴和引进世界500强巨头和跨国公司经验，通过“联合采购”达到“独家议价”的效果，有效降低成本采购额。

 

　　【课程大纲】

 

　　开篇

 

　　开发战略--商业地产项目成本管控策略

 

　　产品特点--综合体及其产品组合

 

　　开发模式--选址拿地、规划设计、建造施工、招商运营、交付验收

 

　　盈利模式--现金流、投资价值分析

 

　　一、商业项目盈利与退出方式

 

　　1、认识商业地产成本管控

 

　　2、商业地产财务视角下分类

 

　　3、商业项目财务评价标准

 

　　4、商业项目盈利及退出方式

 

　　5、商业项目抵押与经营贷

 

　　6、标杆商业开发商投资开发逻辑

 

　　7、估值方法和投资回报率

 

　　8、税务筹划与商业地产成本

 

　　案例1：XX项目如何通过成本分摊节省3000万税金？

 

　　案例2：XX项目管理费结余与成本优化

 

　　案例3：XX项目业态包括销售物业成本管控

 

　　二、商业地产项目成本管控原则

 

　　1、商业项目成本管理体系与模式--解答商业地产成本怎么管？

 

　　2、盘点商业地产企业管理架构及成本管理架构

 

　　3、成本管控体系

 

　　4、大中型商业项目（购物中心）成本管控和核算要点

 

　　5、商业项目“开发期-运营期”分离管理逻辑

 

　　6、划分成本及费用分摊及管理原则--开业后接手的商管公司承担原则/项目开发公司承担原则/开业后预留维修整改费用及实施项原则/装修补贴费用管理及实施原则

 

　　承担方目标成本分摊原则

 

　　商业管理公司例如：蜘蛛车和吊篮、商业管理软件系统等等1）是否纳入考虑指标原则？ 2）谁收益谁分摊原则？ 3）一般商业地产分摊原则？ 4）其他原则

 

　　项目公司例如：商业招商及开业庆典费 包括商业广场的招商费、开业庆典费、开业后的第一年全年促销旺场活动费用、开业后预留维修整改费用、装修补贴

 

　　购物中心招商期间，“租户谈判、交付标准与装修补贴”原则与实施

 

　　租赁合同签订降低甲方成本投入原则

 

　　9、购物中心公共区精装修成本管理原则

 

　　10、购物中心机电成本管理原则

 

　　11、商业项目成本投入逻辑和思路

 

　　12、商业项目限额成本管控和无效成本管控

 

　　13、商业项目独有项成本投入

 

　　三、商业项目设计与成本管控策略及步骤和重点

 

　　1、集中采购与商业项目成本管理

 

　　2、商业项目设计费管控

 

　　3、商业项目设计费标准制定

 

　　方案一：方案+扩初+施工图

 

　　案例一：2013年兰州综合体

 

　　案例二：2016年万科办公楼项目

 

　　方案二：方案+扩初

 

　　案例一：万豪综合体项目

 

　　案例二：长沙金外滩、来福士广场、上海长宁凯德中心(酒店)

 

　　案例三：开封商业项目

 

　　方案三：施工图

 

　　案例：万豪综合体、长沙金外滩、来福士广场、宝龙地产商业项目、合肥中环城

 

　　专项设计：内装

 

　　购物中心/酒店

 

　　专项设计：机电顾问

 

　　4、商业地产项目设计费限额管控思路

 

　　（1）参考业内标准

 

　　（2）历史合同价格

 

　　5、特殊单项设计合同费用定价

 

　　（1）参考业内标准

 

　　（2）设计单位历史合同价格

 

　　案例：某项目设计费定价

 

　　6、结构优化设计单位选择

 

　　案例：某超高层酒店+办公楼项目结构优化设计单位选择

 

　　7、影响购物中心开业的核心因素：消防性能化

 

　　案例：开福XX广场商业综合体项目消防性能化设计（附有湖南省消防总队回函）及成本管控

 

　　8、商业综合体成本投入与设计案例

 

　　案例1：万科集团·上海七宝万科广场

 

　　案例2：太古地产·北京颐堤港

 

　　9、商业项目设计招标及管控新思路

 

　　（1）设计单位招标回标价离散度极大

 

　　（2）设计招标与工程招标的区别和差异如何理解

 

　　（3）如何应对设计类尤其方案设计类招标

 

　　案例：商业项目如何进行设计招标

 

　　10、关于地下停车场及超市设计与成本投入

 

　　案例1：人防效益分析

 

　　案例2：中粮地产·北京朝阳大悦城地下停车场改造升级

 

　　11、自动旋转门采购：“招标与拍卖”及评标方式创新

 

　　案例：自动旋转门集采案例XX项目评标原则引发业界思考

 

　　12、商业项目幕墙工程设计及招标管理

 

　　案例：XX项目酒店及办公楼幕墙工程招标设计成本优化新思路

 

　　13、购物中心及酒店洁具招标采购分析

 

　　案例：XX地产集团购物及酒店洁具战略集采采购分析（两个案例）

 

　　14、合约管理与成本管控

 

　　如何让合约管理成为成本节约的“利器”

 

　　案例：XX项目成本节约策略

 

　　四、商业地产绿色建筑成本管控

 

　　1、绿色建筑与绿建标准

 

　　2、为什么做绿建认证

 

　　3、LEED与认证六个阶段

 

　　4、为何及如何请LEED顾问？

 

　　5、LEED认证费用及案例

 

　　6、绿色建筑技术措施

 

　　案例：某商业地产项目LEED顾问及LEED认证报价及分析

 

　　7、绿色节能建筑与成本投入

 

　　8、绿建节能--空调增加热回收系统

 

　　9、能源计量

 

　　10、室外商铺增加油脂分离器

 

　　五、商业地产项目与全寿命成本投入策略

 

　　1、全寿命成本管理理念实践

 

　　案例：空调主机全寿命周期成本招标

 

　　2、冷源方案比选分析及成本分析

 

　　（1)冰蓄冷投资成本分析

 

　　（2)电制冷投资成本分析

 

　　案例：烟台某项目N年收回投资收益

 

　　3、机电材料设备选型及品牌选择

 

　　（1）中央空调或VRV

 

　　案例：中国电梯行业及供应商

 

　　（2）智能化/弱电系统品牌推荐--智能化系统主要设备选型品牌推荐表》

 

　　案例：某商业地产开发商的成本投入智慧

 

　　4、不同国际五星级酒店成本参考指标

 

　　5、设计费用

 

　　6、地上内部装修费用

 

　　7、地下装修费用

 

　　8、厨房、洗衣房等专项设备

 

　　9、弱电

 

　　10、其他建设工程支出

 

　　11、开办费

 

　　六、商业地产项目成本管理创新探讨

 

　　1、商业项目总包招标及评标分析全解析

 

　　（1）“招标+议标”相结合的创新思路

 

　　（2）独特的价格确定方式和模型

 

　　（3）全面总结商业项目总包招标的经验与教训

 

　　案例：全面解析商业项目总包招标体系与策略（独家案例）

 

　　2、成本管控未来发展趋势探讨

 

　　（1）BIM与成本管控

 

　　（2）新加坡清单计价模式分析

 

　　（3）设计专业化的成本管理人员

 

　　现场讨论及答疑时间