【课程背景】

 

　　房地产成本管理分为前期和后期两大部分。前期成本管理重心在于成本策划和成本适配，从经营视角实现货值最大化；后期成本管理重心在于成本风险管控。

 

　　本课程以运营决策阶段、设计阶段、招标阶段、施工阶段及预结算阶段五大阶段为时间轴，通过分析各阶段成本需要重点关注的关键环节，如何提高成本执行力、如何提高运营成本决策、各部门如何成本协同、哪些地方容易出现错误、哪些环节效率低下，从而使得成本管理工作有的放矢、事半功倍；同时提供高质量的标准模板，确保课程内容在工作中落地，从而快速复制这些经验，达到降低成本决策风险，既减少和避免成本错误，提高成本工作质量，同时大幅提高工作效率，满足房地产高周转快速开发对成本的要求。

 

　　【课程收益】

 

　　1、前期成本核心，设计成本营销专业协同货值最大化，营改增税筹思路

 

　　2、如何建立有效实用的数据库，住宅数据库、商业数据库详解及其应用

 

　　3、概念设计、方案设计、施工图设计三大阶段成本管控要点，事半功倍

 

　　4、高周转下清单编制风险控制、清单标准化，提高效率并减少错误失误

 

　　5、如何准确编制标底、快速准确评定标技巧，避免评标错误，确保定标

 

　　6、签证变更风险管控核心，现场成本人员工作要点，签证变更索赔技巧

 

　　7、预结算风险管控点、结算复审技巧，五大阶段与六个方向的结算管理

 

　　8、动态成本管理、剩余货值不同销售策略下快速计算项目最终动态利润

 

　　9、责任成本考核，分公司/项目利润考核办法及考核维度

 

　　【课程对象】

 

　　★ 房地产企业董事长、总经理、副总经理、工程总监、项目总监、成本总监

 

　　★ 中层管理人员：成本（造价）、合同部

 

　　★ 采购分管领导：招标、采购、成本（造价）经理、主管、造价工程师

 

　　★ 招标、采购经理、主管、采购工程师

 

　　【金牌讲师】

 

　　蒙老师：

 

　　同济大学工程经济管理硕士，注册造价工程师

 

　　从事成本、采购管理多年, 曾在万科工作四年，先后在A股、港股上市地产公司TOP30任集团部门总经理

 

　　专业理论深厚，发表专业论文多篇，并被多家专业网站收录转载

 

　　深圳工程交易中心专家库经济标评审专家

 

　　海南博鳌房地产论坛特邀主题发言嘉宾

 

　　【课程大纲】

 

　　一、运营决策阶段成本策划&营改增后目标成本及利润快速测算

 

　　1、提升成本管理的三大关键途径：

 

　　——成本管控弱执行效果差原因

 

　　——如何构建成本管理的推动力

 

　　——如何强化成本管理的管控力

 

　　——如何形成成本管理的执行力

 

　　2、前期在于成本策划&后期在于成本风控：

 

　　——决定前期成本的两大核心

 

　　——防范后期成本的两大风控

 

　　——从项目拿地到结算全成本管理路径及方法

 

　　3、经营视角下如何通过成本协同实现货值最大化：

 

　　——传统强排存在的成本问题

 

　　——项目启动会方案决策弊端

 

　　——土地差异化不同竞争策略

 

　　——先方案设计后成本测算的拿地测算方式效率低下

 

　　——营销设计成本专业协同下的货值最大化解决方案

 

　　——利用成本数据先利润测算后验证方案设计可行性

 

　　4、成本管理在方案决策中的价值体现：

 

　　——决策成本是房地产最大成本

 

　　——成本在方案决策中的切入点

 

　　——专业协同实现成本适配领先

 

　　——方案决策成本快速演算方法

 

　　——关键决策成本指标管控技巧

 

　　5、运营决策阶段成本适配要点：

 

　　——项目定位调研建造标准

 

　　——运营决策中的成本难题

 

　　——设计营销成本如何协同

 

　　——项目启动会成本关注点

 

　　——方案评审会成本关注点

 

　　——如何提高目标成本在决策中的作用

 

　　——如何确定城市更新项目启动会时间

 

　　6、目标成本编制：

 

　　——目标成本八大编制原则

 

　　——目标成本八大编制程序

 

　　——目标成本管理两大思路利弊分析：拿地版、启动版、方案版

 

　　7、目标成本编制高阶技巧：

 

　　——人防面积自动演算

 

　　——车库方案自动演算

 

　　——车库去化公式设置

 

　　——软景方案自动演算

 

　　——硬景方案自动演算

 

　　——大开挖土方自动快速分摊

 

　　——营销费成本管控设置技巧

 

　　——商业地价自动快速分摊设置

 

　　——通过表格设置自动检查并提示是否存在计算链接错误

 

　　——通过表格设置自动检查并提示是否存在成本汇总错误

 

　　8、营改增税金利润自动计算：

 

　　——增值税自动计算

 

　　——土地增值税自动计算

 

　　——毛利润净利润自动计算

 

　　——微利项目增值税税筹及判断公式

 

　　——甲供材税筹临界点演算及判断公式

 

　　9、案例：

 

　　——地王项目成本策划：避免成本思维固化运营决策实现货值利润最大

 

　　——方案决策协同案例：地面打桩与基坑底打桩两种开挖方案测算协同

 

　　——营销设计成本协同：从经营视角快速方案比较演算项目成本及利润

 

　　二、设计阶段成本管理&成本数据库&综合体成本管理

 

　　1、成本价值黄金时间：

 

　　——前期成本管理要点：两个环节（设计&采购）+一个支持（数据库）

 

　　——成本数据库对成本管理前置意义重大

 

　　——成本数据库对方案决策价值

 

　　——超成本数据库后的协同原则

 

　　2、成本数据库建设现状：

 

　　——数据库庞大混乱

 

　　——无效数据沉积多

 

　　——数据库应用不佳

 

　　3、成本数据库建设：

 

　　——数据库建设三大原则

 

　　——数据库两大分类思路

 

　　——数据库标准体系建设

 

　　——数据库科目设立标准

 

　　——如何沉淀有价值数据

 

　　4、成本数据库详解：

 

　　——成本数据库体系构成

 

　　——成本数据库标准分类：建售比、赠送比、窗地比、外立面、体积系数

 

　　——标杆房企住宅限额设计指标

 

　　——标杆房企综合体限额设计指标：购物中心、百货、影院、电玩、KTV

 

　　——分享解析：住宅类数据库及计算公式

 

　　——分享解析：综合体数据库及计算公式

 

　　5、成本数据库在成本策划中的管控：

 

　　——不同定位的成本适配

 

　　——提高配置标准的管控

 

　　——产品溢价对成本策划

 

　　6、概念设计阶段成本管理：

 

　　——地下室概念设计成本控制关键点

 

　　——土石方概念设计成本控制关键点

 

　　——会所酒店概念设计成本控制关键点

 

　　7、方案设计阶段成本管理：

 

　　——地下室方案设计成本控制关键点

 

　　——建筑方案设计成本控制关键点

 

　　——结构方案设计成本控制关键点

 

　　——节能方案设计成本控制关键点

 

　　——精装、公装方案设计成本控制关键点

 

　　——安装方案设计成本控制关键点

 

　　8、施工图设计阶段成本管理：

 

　　——地下室施工图设计成本控制关键点：面积、含量、高度、覆土

 

　　——土建施工图设计成本控制关键点

 

　　——安装施工图设计成本控制关键点

 

　　——园林施工图设计成本控制关键点

 

　　——样板房施工图设计成本控制关键点

 

　　9、综合体成本管理：

 

　　——综合体决策阶段成本管理

 

　　——综合体设计阶段成本管理

 

　　——综合体招标阶段成本管理

 

　　——综合体施工阶段成本管理

 

　　——综合体装修阶段成本管理

 

　　——综合体结算阶段成本管理

 

　　——综合体运营阶段成本管理

 

　　——综合体机电安装成本管理

 

　　——综合体签证变更成本管理

 

　　10、案例：

 

　　——控制中心案例：通过案例分析总图设计对后期成本的影响

 

　　——组团划分案例：通过案例分析规划设计对后期成本的影响

 

　　——会所酒店案例：通过案例分析管控会所酒店成本管控关键

 

　　——综合体电气案例：通过案例分析综合体电气成本管控关键

 

　　——景观设计案例：通过案例分析景观设计对成本认识的误区

 

　　——样板装修案例：通过案例分析样板房装修成本管理关键点

 

　　三、招标阶段成本管理&高周转招标风控

 

　　1、招标阶段设计成本采购协同

 

　　2、招标阶段成本管控三大环节

 

　　3、不同合同模式的成本风险及防范：

 

　　——合同模式隐藏的成本风险

 

　　——如何避免清单与合同矛盾

 

　　——如何避免相同子目合同价格不同

 

　　4、快速开工三种招标方式的成本风险及防范：

 

　　——费率招标风险源分析及对策

 

　　——模拟清单招标风险源分析及对策

 

　　——清单招标风险源分析及对策

 

　　5、快速开工桩基清单编制风险防范：

 

　　——如何在图纸不全下快速编制桩基清单并减少后期变更

 

　　——遵循简单实用的清单描述规则减少索赔

 

　　——如何防范因暂定数量导致不平衡报价

 

　　——如何设置清单提高报价速度和准确性

 

　　——如何设置清单编制说明避免后期索赔

 

　　6、快速开工总包合作模式及清单风险防范：

 

　　——战略总包方式的几种合作模式对比及适用条件

 

　　——总包清单编制风险防范

 

　　——分享解析：总包清单标准模板

 

　　7、快速开工带价清单编制风险防范：

 

　　——带价清单模式利弊分析

 

　　——带价清单价格风险分析

 

　　——带价清单价格谈判技巧

 

　　8、应用铝模体系实现高周转：

 

　　——铝模木模成本比较

 

　　——铝模体系适用条件

 

　　——铝模招标注意事项

 

　　9、快速审核清单：

 

　　——如何快速有效检查清单链接错误

 

　　——快速检查清单漏项的三看一问法

 

　　10、提高标底编制准确度：

 

　　——标底编制基本原则

 

　　——总包标底编制技巧

 

　　——分包标底编制技巧

 

　　——供货标底编制技巧

 

　　11、快速准确评标：

 

　　——不平衡报价误区

 

　　——如何快速检查标书存在的算术性错误

 

　　——投标价超目标成本三大原因分析及定标对策

 

　　12、案例：

 

　　——风机盘管案例：通过案例分析清单暂定数量失误导致结算大幅增加

 

　　——园林不平衡报价案例：评标不细 乙方如何运用不平衡报价推动变更

 

　　四、施工阶段成本管理&驻场成本人员工作要点

 

　　1、进度款管理导致的协同隐患

 

　　2、签证变更管理：

 

　　——签证变更管控秘诀

 

　　——签证变更责任划分

 

　　——签证变更风控对策

 

　　——签证变更不作为的危害

 

　　——国企严控签证管理思路

 

　　——签证&变更简化管理原则

 

　　3、签证变更关键控制点

 

　　4、驻场成本人员两大培养思路

 

　　5、驻场成本人员六大工作要点

 

　　6、现场成本档案管理核心思路

 

　　7、签证变更台账：

 

　　——自动统计更新签证变更金额

 

　　——自动统计更新减项扣款金额

 

　　——自动统计更新无效成本金额

 

　　——签证变更结算金额自动替换签证变更预估金额

 

　　——工具分享解析：签证变更自动调整台账模板

 

　　8、签证变更索赔技巧：

 

　　——索赔的两种路径差异与不同思路

 

　　——索赔六大步骤

 

　　——首要风险判别

 

　　——遵循内外有别

 

　　——索赔基本原则

 

　　——索赔谈判顺序

 

　　——如何打破僵局

 

　　9、案例：

 

　　——绿化变更案例：通过案例分析如何协调内部矛盾及通道管理

 

　　——玻璃幕墙案例：通过案例分析残余价值签证变更的控制办法

 

　　——事后补单案例：通过案例分析签证变更现场管理存在的风险

 

　　——土方开挖案例：通过案例分析隐蔽工程签证变更风险及对策

 

　　——构造柱案例：通过案例说明驻场需关注的隐蔽工程结算风险

 

　　——屋面防水案例：通过案例分析驻场成本人员需要关注的事项

 

　　——园建基础案例：通过案例分析驻场成本人员需要关注的事项

 

　　——不可追溯案例：通过案例分析不可追溯签证变更的控制办法

 

　　——现场案例讨论：通过现场案例讨论总结索赔基本原则及步骤

 

　　五、预结算阶段成本管理&现代预算管理模式

 

　　1、结算阶段工程成本协同

 

　　2、结算管理：

 

　　——结算五大原则

 

　　——结算关键步骤

 

　　——结算总结分析

 

　　——造价咨询管理

 

　　3、结算复审：

 

　　——预结算复审两大核心

 

　　——预结算复审四大方法

 

　　——预结算复审过程控制

 

　　4、现代预算管理模式：现代预算管理与传统预算管理差异

 

　　5、结算管理关键控制点

 

　　6、五大阶段的结算管理

 

　　7、管理结算的六个方向

 

　　8、成本分管高管快速审核结算技巧

 

　　9、案例：

 

　　——大样图案例：通过案例分析说明结算总结重要性

 

　　——桩基作假案例：通过案例分析资料管理的重要性

 

　　——结算范围案例：通过案例分析标段划分风险控制

 

　　——园林验收案例：通过案例分析如何搞好园林结算

 

　　——涂料结算案例：通过案例分析结算时效管理规定

 

　　——结算不及时案例：通过案例分析结算规划重要性

 

　　六、动态成本管理&动态利润快速测算&责任成本管理

 

　　1、动态成本管理的4+2+1环节：防止目标成本被突破的关键

 

　　2、动态成本调整：

 

　　——调整原则

 

　　——预警规则

 

　　——分享解析：成本信息月报

 

　　3、利润动态管理：

 

　　——快速去化设置技巧

 

　　——快速计算剩余货值

 

　　——快速计算最终利润

 

　　——分享解析：某项目不同售价策略下剩余货值、最终利润快速自动计算

 

　　4、合同动态台账：

 

　　——自动统计更新招标率

 

　　——自动统计更新最低价中标率

 

　　——自动统计更新项目整体招标率

 

　　——自动统计更新已完成的结算份数

 

　　——自动统计更新待结算份数

 

　　——自动更新合同最新动态成本

 

　　——工具分享解析：合同动态台账快速自动调整模板

 

　　5、责任成本考核：

 

　　——考核依据

 

　　——七大部门考核要点分析

 

　　——七大部门得分排名思路

 

　　——销售物业利润考核

 

　　——持有物业绩效考核

 

　　——亏损项目激励方式

 

　　——分享解析：责任成本考核评分表模板

 

　　6、无效成本管理：

 

　　——无效成本分类

 

　　——无效成本分析

 

　　——无效成本统计

 

　　7、案例：

 

　　——施工组织案例：通过案例分析现场施工管理对成本的影响

 

　　——营销设施案例：通过案例分析目标成本可能带来的负能量

 

　　——无效成本案例：通过案例分析如何通过管理防止无效成本

 

　　提问、总结讨论