【课程背景】

 

　　项目的精细化管控是房地产企业未来发展的大势所趋，但是对于项目的在获取、建设、销售等全流程中所产生的问题也相当复杂，项目将面临土地获取、招投标、总包管控、安全生产、销售去化、房屋交付、财务、法律、政策等多方面风险问题，如不能正确对待这些风险，将会导致项目的偏差及失败，也将给房企自身酿成不可挽回的损失。如何避过这些“坑”，躲过这些“雷”，提高房企防范意识，降低项目运营风险，优化项目成本和管理模式是房企面临的主要问题。

 

　　本课程基于法律视角和项目实操视角两个维度，从投拓、设计、施工、营销、交付等方面，直击项目开发中的痛点、破解之道，结合案例及数据分析，就项目全流程风险防范进行剖析与探讨。

 

　　【课程目标】

 

　　1、本次课程以案例入手，条分缕析，将风险从事后处理转变为事前预防、事中应对。从而打造房地产企业核心模块的风险管控体系，减少项目建设风险及由风险带来的经营成本。

 

　　2、课程以全员风险管理理念，与业务流程相结合的过程管理与知识管理，结合公司管理与项目建设的各个模块，介绍标杆企业的风险管理理念、实践与经验、教训，为企业风险管理提供全面的解决方案。

 

　　3、课程实战，内容实操，观点新锐。将风险识别规避能力转化为企业实实在在的利润。

 

　　【课程对象】

 

　　房地产企业总经理、副总、项目总，设计、工程，成本、采购，运营、法务等中高层管理人员

 

　　【讲师介绍】

 

　　马老师：

 

　　房地产法务实战专家

 

　　现TOP5地产公司区域法务负责人

 

　　原上海建工所属子公司法务负责人

 

　　华东政法大学法学研究生毕业，取得法律职业资格证书及中级经济师（房地产）证书，马老师10余年标杆房企法务工作经历。具有深厚的法律专业功底及丰富的实务经验。曾多次参与房地产企业相关立法活动。

 

　　TOP5地产公司任职期间：

 

　　在收并购、融资、合作开发、项目运营方面均有建树。为公司建章立制，牵头多个项目尽职调查，集团资产包收购及轻资产运营项目获取；应对区域集中供地的合作开发协议谈判；开展多次内部培训，获得企业颁发的专业讲师资格证书；统筹处理区域范围内重大疑难案件（股权转让纠纷、施工索赔清退纠纷等），并进行复盘。

 

　　主导大宗交易（50亿）的协议谈判及成交；长租公寓爆雷、类住宅延期交付纠纷、售后返租纠纷、车位统一长租方案等非诉类处理；处理电商费、包销案件、分销纠纷等群诉案件。对接20余个商办、住宅项目，包括合作项目，商业综合体、独栋办公室、办公塔楼、底商、高端住宅租赁、二手收购项目的重新开发等。

 

　　总体房地产管控经历：

 

　　马老师对于收并购、产业勾地、融资、合作开发、项目运营及股权事项均有大量的实战实操经验，并有丰富的群诉处理、大宗交易谈判、项目收购、总包清退、工程索赔、诉讼执行等操盘经验。

 

　　授课风格：

 

　　实践为主并与房地产法务理论相为融合，体系感强，强调实用。实战案例生动，讲解深入浅出，信息量大、知识面宽、实践性强。属于典型的“实战实用型”实战专家。

 

　　【课程大纲】

 

　　第一部分招拍挂与收并购参与要点

 

　　一、招拍挂文件解读

 

　　1、竞拍规则的了解

 

　　2、自有资金的考虑

 

　　3、合作模式确定

 

　　思考：资质对于项目竞拍的影响

 

　　二、工期及地块情况

 

　　1、不利因素

 

　　2、工期排布

 

　　【案例】：多业态土地成本分摊

 

　　三、当地销售政策

 

　　1、“五限”

 

　　2、资金监管

 

　　四、项目指标的了解

 

　　1、现金流回正

 

　　2、利润

 

　　五、交易主体

 

　　【案例】：谁才是公司的话事人？

 

　　六、股东投入

 

　　思考：注册资本金过大的有何风险及不利？

 

　　七、债权债务

 

　　【案例】：股东变更所导致的过会条件变化

 

　　八、土地获取

 

　　【案例】：报建能否阻却闲置？

 

　　九、规划建设

 

　　【案例】：政策调整是否为不可抗力？

 

　　十、市场营销

 

　　【案例】：房源去哪了？

 

　　十一、过渡期

 

　　思考：过渡期公司经营会存在波动，会存在哪些风险点？如何来规避这些风险点？

 

　　第二部分设计那些事儿

 

　　一、设计院资质及设计合同无效的处理方式

 

　　二、设计深度分类

 

　　1、概念设计

 

　　2、初步设计

 

　　3、招标图

 

　　4、施工图

 

　　5、施工期配合

 

　　三、设计成果完成的标准及标志

 

　　四、设计成果的知识产权

 

　　思考：委托设计成果的权属归属？

 

　　五、设计费用的结算

 

　　【案例】：无合同是否需要支付设计费

 

　　【案例】：设计费用约定不明的结算

 

　　六、重大设计变更

 

　　思考：规划变更及设计变更的区别？

 

　　【案例】：设计变更是否需要通知业主？

 

　　七、设计事故及损失赔偿

 

　　八、设计合同的解除

 

　　第三部分招投标全流程梳理

 

　　一、招标人准备工作

 

　　1、项目是否需要强制招投标

 

　　【案例】：应招未招标而签订合同的行政处罚

 

　　2、可以单独发包的单位工程

 

　　【案例】：业主方绕开总包合同约定进行单独分包，是否属于肢解发包？

 

　　3、编制资格预审、招标文件文件

 

　　4、投标文件的编制要求

 

　　5、发布资格预审公告

 

　　【案例】：当公开招标的，采用邀请招标的行政处罚

 

　　6、资格预审

 

　　7、发售招标文件及答疑、补遗

 

　　【案例】：公告时间不足的行政处罚

 

　　8、接收投标文件

 

　　9、抽取评标专家

 

　　【案例】：评标专家库选择违规的行政处罚

 

　　10、开标

 

　　11、投标文件评审

 

　　12、定标

 

　　13、发出中标通知书

 

　　【案例】：确定中标人后，擅自取消招标项目的责任

 

　　14、合同谈判及签约

 

　　【案例】：中标人单方结算

 

　　15、退还投标保证金

 

　　第四部分如何避免陷入“工程索赔”的坑

 

　　一、什么是工程索赔

 

　　1、索赔主体

 

　　2、索赔原因

 

　　3、索赔程序

 

　　4、索赔结果

 

　　5、索赔目的

 

　　【概念辨析】索赔vs签证

 

　　二、施工索赔的机会及形成

 

　　1、业主的行为（先天不足）

 

　　思考：签证是否必须包含责任承担方？

 

　　思考：业主方的哪些行为或客观因素会给施工单位提供施工索赔的机会？

 

　　2、业主的行为（后天作）

 

　　【案例】：烤死人大厦

 

　　3、业主的行为（客观因素）

 

　　【案例】：只有监理签字的签证法律效力如何认定？

 

　　4、不可抗力

 

　　5、分包商的行为

 

　　【案例】：飘忽不定的结算价--到底谁错了？

 

　　三、索赔种类及索赔费用的组成及索赔证据

 

　　1、合同文件

 

　　2、业主发文

 

　　3、沟通文件

 

　　4、事实文件

 

　　四、如何应对竣工勒索？

 

　　【案例】：施工单位以工程款支付为条件，付到98%才可配合竣备，如何处理？

 

　　思考：竣工验收和竣工验收备案的责任主体到底是谁？

 

　　思考：配合竣工验收及备案是承包人义务还是权利？

 

　　【案例】：疑难复杂的总包竣工纠纷案件--查封、反诉、鉴定、指定分包、竣工勒索等因素

 

　　第五部分项目的工程结算

 

　　一、工程结算与审计的关系

 

　　思考：何为审计？审计有哪几种类型？为什么会出现审计与结算的矛盾？

 

　　思考：何种情况以审计机构核定金额为准，何种情况以承发包双方结算为准？

 

　　思考：在未约定结算或审计时间点情况下，一般法院认定的合理时长为多久？

 

　　1、政府审计案件的常见裁判思路

 

　　【案例】：双方约定结算以审计为准，但是条款却无效

 

　　2、非政府审计案件的常见裁判思路

 

　　思考：法院对于审计类案件判决的依据及审查思路

 

　　【案例】：双方明确约定审计机构及审计方式，法院为何还要查实审计情况？

 

　　二、倒签合同的结算

 

　　思考：合同倒签是否可以规避风险？

 

　　【案例】：说不清的结算单价

 

　　三、承包人单方结算

 

　　1、以送审价为准的适用前提

 

　　【案例】：为何单方结算未被支持--法院的说理及依据

 

　　2、成就的条件--满足四部结算过程

 

　　四、结算协议达成后的索赔

 

　　思考：达成结算协议后还能否进行索赔？

 

　　1、政府文件及各地高院的司法判例及解释

 

　　2、趋势及管控方法

 

　　第六部分人力资源问题的介入及应对

 

　　一、优质员工的招聘--招聘及试用期风险防范

 

　　1、背景调查是否流于形式

 

　　2、如何确认应聘员工信息的真实性？

 

　　3、入职登记表填写与实际不符能否作为辞退理由？

 

　　4、应届生及校招的注意事项

 

　　5、Offer发放节点与内容

 

　　二、员工违反公司制度处理方式--员工泡病假的破题思路

 

　　1、劳动手册约定必须三甲医院开具病假单？

 

　　2、如何确认病假的真实性？

 

　　3、如果员工上述病假被确认为无效后，公司是否可以追求员工赔偿责任？

 

　　三、公司是否可以采取末位淘汰制？--绩效考核及岗位调整

 

　　1、员工手册是否合规？

 

　　2、是否 “严重违反用人单位的规章制度”？

 

　　3、是否属于“劳动者不能胜任工作”？

 

　　4、处于末位怎么办？

 

　　四、离职员工谈判技巧--降低员工不合理的诉求及情绪疏导

 

　　第七部分项目营销宣传法律支持

 

　　一、工期及销售节点--股东回流及现金流

 

　　1、项目基本情况

 

　　2、股东回流

 

　　二、精装修交付标准及销售合同审核要点--客诉源头风险的把控

 

　　1、精装修管控要点

 

　　2、补充协议的注意事项

 

　　三、广告法及销售物料审核--常见风险点的规避及写法

 

　　1、广告要素

 

　　【案例】：傍名牌的商包

 

　　2、引证符合

 

　　3、价格标注

 

　　4、面积表述

 

　　5、项目位置示意图

 

　　6、规划中/建设中设施宣传

 

　　【案例】：学区房之痛

 

　　7、广告图片

 

　　8、物业宣传

 

　　9、宣传赠送要求

 

　　【案例】：阳台面积不达标

 

　　四、开盘前风险审查--售楼处及样板间检查要点

 

　　五、不利因素与销售说辞--销售人员的风控意识的宣贯

 

　　第八部分项目竣备及交付

 

　　一、商品房竣工验收与交付使用

 

　　1、现实交付及权利交付

 

　　2、交付的方式

 

　　3、交付的后的责任承担

 

　　【案例】：遗失的交付通知书--未寄发《交付通知书》的后果

 

　　4、交付的前置条件

 

　　思考：开发商将商品房交付使用的前置条件是什么？

 

　　思考：质量验收与综合验收是何种关系？何为“五方核验”？

 

　　5、交付和收房的流程

 

　　思考：交付时应必备的文件有哪些？

 

　　6、购房人合理拒收的法定情形

 

　　思考：收房到底是客户的权利还是义务？

 

　　【案例】：房屋质量问题，是否构成不能交付使用的障碍？

 

　　二、交付使用的常见法律问题

 

　　1、逾期交房的常见情景

 

　　思考：是否只有交付延期才算“逾期交房”？

 

　　2、违约责任的承担方式

 

　　【案例】：在不具备交付条件的情况下，购房人对房屋的接收，开发商是否还需要承担违约责任？

 

　　【案例】：因政府延迟办理相关手续而逾期交付是否构成违约？

 

　　三、精装修商品房交付的法律风险

 

　　1、精装修交付标准--风险管控要点

 

　　思考：示范文本对房屋交付标准的合同应当如何约定？

 

　　2、判断房屋质量缺陷的依据及法律风险

 

　　【案例】：房屋质量问题，是否构成不能交付使用的障碍？

 

　　3、精装修房屋三大质量缺陷

 

　　1)部品质量缺陷

 

　　2)设计质量和工艺质量缺陷

 

　　3)室内环境污染

 

　　思考：因质量瑕疵维修后，质保期是否能重新计算？

 

　　四、商品房小区产证办理

 

　　1、项目大产证的办理

 

　　2、小产证的办理

 

　　【案例】：“交付后720天内办理产证”的约定

 

　　第九部分股权退出的注意事项

 

　　一、何谓“模拟清算”？

 

　　思考：利润分配的前提

 

　　二、股权退出时间点

 

　　思考：如何退出更为有利？

 

　　1、股权退出的时间点确认

 

　　2、退出要考虑的因素

 

　　三、退出对价

 

　　思考：模拟清算的逻辑及对价

 

　　四、安全退出项目的约定

 

　　1、预留股权

 

　　2、股权转让协议的草拟要点