房地产设计阶段的成本优化管控与标杆企业经验借鉴【课程序言】
大量的统计数据和实践表明，设计阶段的成本管控对房地产项目工程成本的影响程度大于75％。道理人人懂，但实际工作中，各个房地产公司对设计阶段的成本优化与管控的态度不一，操作方式方法更是千差万别。不同的态度、不同的做法，导致工程成本控制结果大不一样。
如何在实现产品价值，保证产品质量的前提下，实现成本优化与管控最佳？2天的课程，2位讲师，均以超20年的工作经验，以亲身经历，讲解国内多个标杆房企在设计阶段的成本优化与管控方法。
【课程收益】
1、本课程通过实战经验总结和经典案例分享，重点讲解房地产项目设计各阶段的成本管控思路、方法及手段。并详细解读建筑、结构、机电、景观、装修等各专业设计优化的关键点，并从设计中成本管控盲区及教训中借鉴经验；
2、掌握标杆企业设计阶段成本管理思路、方法及原侧;
3、掌握结构成本优化11大关注重点；
4学会结构优化速成7大招数，从大量案例中分享经验；
5、在成本控制的同时，如何保证工程的质量和项目的品质。
【学员对象】
1、房地产公司总经理，设计部总经理、副总、设计部及相关工作人员；
2、成本部、造价部、合同部等成本管理人员
【王牌导师】
孙老师：国家一级注册建筑师，20年以上的工作经验,其中在设计院工作十多年，后在国内销售额千亿以上的标杆房地产公司工作多年。负责公司数十个项目的设计管理工作，所负责的大盘有多个均是上千亩的大盘。
刘老师：国家级建筑结构优化专家；国家一级注册结构工程师；先后在金地、复地、中信等大型房地产企业担任设计高管。
【课程大纲】
第一天
一、成本管理的思维与理念
（一）、设计成本优化的价值与意义
1、设计阶段的成本对总投资的影响至关重要
2、树立三个正确的成本观及一个管控原则
(二)当下房地产设计阶段管理现状及问题剖析
二、设计成本优化的管理思路及方法
（一）、房地产设计管理体系下的成本管理
1、房地产开发运营的框架图
2、影响成本管理的关键流程阶段
3、设计成本优化涵盖专业与内容界定
4、设计成本优化职责划分与各部门的参与配合
（二）、设计优化方法
1、设计优化的事前控制
1.1设计部开发前期介入｛了解相关条件（附表）｝与政府博弈趋利避害。
1.2选择一个优秀的设计团队事半功倍。
1.3标准合同（方案和施工图）的应用助执行力提升。
1.4中标单位对风险的承诺避免无效成本产生
2、设计优化的事中控制
2.1概念规划及方案设计阶段三原则
2.1.1配套（低效资产）设施配置最小化原则
2.1.2场地竖向系统合理化原则
2.1.3场地土石方平衡原则
2.2（扩）初步设计阶段
2.2.1建筑专业：优化单体的布局关注使用效率
2.2.2结构专业：优化地基处理、基础及结构选型方案
2.2.3机电专业：优化系统方案、设备房及相关参数
各专业方案做四性（技术性、专业性、经济性、时间性）比选
2.3施工图设计阶段
2.3.1审核制度化：自审、审核、复审三位一体
2.3.2落实限额指标有奖有罚
2.4主要材料设备的选型（电梯、空调等）
2.4.1评审比选决定高性价比
2.4.2标准化策略集中采购
2.4.3优选长期战略合作伙伴实现双赢
2.5实现最少设计变更几个行之有效的办法
小结：1、概念及方案阶段设成本优化重在定性
2、施工图阶段设计成本优化定性与定量并重
（三）、设计优化成果的落地与实施
3.1完善甲方设计标准是基础
3.2坚持全程优化设计，采取传统工序前置，工序并联作业
3.3重视长期性工作
3.4强有力的管控流程是保障
三、住宅产品关键环节的管控：案例及经验分享
（一）、规划总平面图成本优化（附：规划设计审核表）
1、总图概念规划设计创造最大化价值
1.1总图决定了产品的形态和空间品质
1.2总图决定了景观的格局
1.3总图决定了物业管理的基础
2、多业态组合拉升土地价值实现高溢价（案例：江苏连云港xx华府）
3、外联攻关利用调规化不利为有利
3.1突破限高（案例：广州xx御景湾）
3.2住改商（案例：无锡xx官邸）
4、用足容积率与建筑密度保证效益最大化
4.1利用阴影区完成商业指标（案例）
4.2提高容积率的三个有效方案（案例：长春xx绿洲）
4.3利用公寓充商业指标（案例：宁波象山xx御景湾）
4.4配套商业以街铺代Mall减少持有压力（案例：合肥xx悦城）
5、尽可能发掘不占容积率的地上和地下空间
利用法规打擦边球--“偷”面积手法一览
6、不平衡使用容积率是提高货值的有效办法（案例：合肥xx悦城）
7、人防工程自建与缴费另建的决策
7.1变人防地下室为普通地下室
7.2人防地下室面积寻求最小化
8、单体布局与竖向关系处理（案例）
9、规划布局对不利因素的规避（案例）
10、户型档次与景观价值匹配（案例）
11、规划中首期优先开发的优点（案例：哈尔滨xx名都）
12、地下室（地库）是设计成本优化的“重点地带“
12.1地下室面积最小化原则
12.1.1基于成本考虑
12.1.2基于开发速度考虑
12.2提高停车效率避免无效空间（案例：天津xx观澜）
12.2.1车位面积配比及层高的优化
12.2.2设备用房布置原则
13、小区规划设计指引（案例）
13.1街铺设计指引
13.2配套设计指引
13.3地下车库出入口设计指引
13.4垃圾（点）站位置设计指引
13.5小区出入口数量设计指引
13.6地面停车原则
（二）、户型设计的成本优化
1、户型分布图（定位表、户型指标配比表）（案例：江苏淮安xx华府）
2、户型八大要点（案例：武汉xx锦江）
3、建筑风格对成本的影响（案例：福州xx宜家）
4、外立面优化要点及原则（案例：福州xx悦城）
5、平立面细化
5.1平面细化图的目的方法
5.2平立面细化图的制作规定
5.3各专业审核要点
5.4审查回复（表）
（三）小区会所设计的成本优化（案例：恒大标准会所）
1、遵循必要化的设置原则
2、规模优化
3、功能优化
4、位置优化
5、泛会所概念
（四）、某地产公司限额设计参考意见（表）
1、设计费限额
2、结构设计限额
3、外窗型材及玻璃选型
4、外立面装饰限额
5、公共部位装饰限额
6、园林景观限额
（五）、标准化与成本控制
（六）、结构设计成本优化：
1、结构成本占到建安成本：40-60%
2、和建筑及设备专业有关的技术关键点
2.1控制层高的意义
2.2设备管道空间与梁的共同优化
2.3避免结构转换（案例：福建双龙项目安置房）
2.4灵活利用结构选型解放建筑空间（案例）
2.5局部利用厚板创造完美空间（案例）
2.6地下室结构顶板覆土厚度的优化控制（案例）
2.7住宅中的结构梁的高度位置应充分服从建筑功能（案例：福州xx悦城）
（七）、景观设计成本优化
1、园林景观设计原则指引（案例）
2、前期规划概念设计优化的3个主要管控要点
3、方案阶段设计优化8个主要管控要点
4、初步设计优化6个管控要点
5、施工图设计优化在考虑施工现场的要求
6、景观设计合同的“三控”原则及清单分项报价法
7、优化细节汇总
7.1合理筹划软、硬、水景比例
7.2硬景材料的种类及厚度选择
7.3地被的使用量控制巧妙搭配植被及密度
7.4园林灯具的密度
7.5重点区域进行成本投入的倾斜
7.6建立战略模式，保障材料质量，降低采购成本
（八）、精装修过程设计成本优化（案例：福州xx江南水都两项目）
着重探讨对室内空间的认知与理解
（九）、重点分享一别墅盘成功设计优化案例（福州xx旗山观山府）
（十）、机电设计优化点滴经验汇总
第二天 房地产结构设计及成本优化管理解析
一 正确认识结构优化
1、结构优化的概念
2、结构优化起始阶段及每个阶段的工作内容
3、结构优化的原因及必要性
4、目前地产企业“结构优化”的几种方式
5、结构优化需要怎样的内部配合
二 如何才能做好结构设计管理
1、做好结构设计管理六大关键点
（1）甲方结构设计管理人员的素质
（2）对乙方的要求
（3）外部资源
（4）合理的设计周期
（5）成本、工程等部门的配合支持
（6）合同、制度、流程
2、标杆企业的管理经验分享
案例：《某标杆企业施工图设计合同》《某标杆企业对设计单位提出的设计及构造做法要求》
《某标杆企业施工图阶段结构设计管理总结》《多家标杆企业结构限额指标分析》
3、结构设计管理技巧
案例：《某私企设计院的考察与合作》《某市属设计院的合作》《某项目施工图结构优化的沟通》《某项目超限问题的避免》
三 成本优化关注的重点
1、确定合理的设计标准
2、选择合理的设计荷载
3、合理的结构选型和结构布置
4、控制主要结构材料的强度等级
5、场地标高、地基承载力、地下水类型、设防水位等主要地质参数
6、地基处理的解决方案、技术 <javascript:;>要求
7、基础选型、基础埋深
8、桩基类型、成桩方法、试桩要求、桩检测
9、地下室外墙、窗井、底板、有覆土顶板的设计及构造
10、墙、柱、梁等主要构件的截面尺寸、配筋、构造
11、结构整体计算程序中各项参数的选取
四、质量优化关注的重点
1、框支梁、框支柱
2、悬挑结构的设计及构造
3、楼板的厚度、配筋及构造
4、超长结构的构造措施
5、线角、栏板、空调板的构造
6、满足使用功能的结构优化
案例：《某项目结构布置优化》《某项目高层下结构转换布置》
五、正确理解合理利用规范
1、国家规范之间的差别
案例：抗规与高规对于约束边缘构件设置的区别
2、国家规范与地方标准之间的差别
案例：抗规与北京市设计技术细则中对于多层剪力墙结构抗震等级确定的差别
3、新旧版规范之间的差别
案例：施工后浇带、沉降后浇带封闭时间的改变
4、规范条款的适用条件
案例：上部结构崁固与地下室顶板构造及上下刚度之间的关系
5、筑结构专业技术措施规范条款的突破
案例：北京某项目基础埋深案例新旧高规/北京院结构技术措施
六、施工图结构优化速成七大招数-实战讲解
1、地下室外墙及人防临空墙
2、基础底板及地梁
3、地下车库顶板（人防顶板和覆土顶板）
4、剪力墙暗柱的纵筋及箍筋
5、剪力墙墙体分布筋
6、楼（屋）板配筋
7、框架柱、框架梁、连梁、楼面梁、悬挑梁
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