【课程序言】
1.外立面是产品最外在、最直接、最具有传播力和感染力的部分。视觉冲击和赏心悦目就是第一生产力。眼缘、眼球效应往往被我们忽视。“看着舒服”就是要立面打动人，让人产生购买的第一冲动。随着人们的审美眼光越来越高，必然伴随对建筑外观越来越高的要求，就像恋爱时第一印象不好的话也就没有后面的故事。
2.一个创新的户型设计不仅能极大地促进户型销售，更能令产品售价增加5％以上。方案有缺陷，后果很严重。站在设计师自身角度，应该有“我们的工作七十年有效”的追求；站在开发商的角度，我们有责任通过自己的专业知识为企业创造更大的价值。这些都需要我们扎扎实实的从方案做起，把握方案设计中的点点滴滴。
3、房地产项目设计阶段是项目成本控制的关键与重点。房地产规划设计环节的成本控制是实现“事前控制”的关键，在该环节进行成本控制可以最大限度的减少事后变动带来的成本增加，具有“一锤定音”的地位和作用。在实际工作中，各个房地产公司对设计阶段的成本优化与管控的态度不一，操作方式方法更是千差万别。不同的态度、不同的做法，将导致工程成本控制结果大不一样。
4、本次研讨会重点分享产品的设计创新、产品溢价能力提升策略，如何使产品在合理的成本基础上提高产品溢价空间。本课程集二位讲师各约二十年的研发设计管理经验和技巧，将企业设计管理，产品全方位设计，户型研究，立面研究，景观研究，通过设计手段进行成本优化等核心内容，全部辅助具体翔实的案例进行精彩演讲；
5、本次研讨会2位讲师，不同的专业岗位，以各约20年的职业履历，将使内容更丰富，课程质量更高，收获更多，不容错过。
【课程收获】
1.学习标杆企业产品设计创新与产品的溢价提升方法。了解房地产行业领先的项目方案设计理念及产品创新策略，以及讲师自身的操盘体验；
2.通过真实案例的互动讨论，将产品设计管理与产品创新的模式、流程与工具等生动地展现出来；
3.帮助企业找到项目的创新点、卖点，掌握如何进行系统的方案优化及针对客户需求进行有效户型设计升级！
4.深度剖析项目设计与研发过程中实现成本优化控制的重点手段
5.了解设计中的成本管控通病，学习方案阶段、扩初、施工图设计阶段的成本控制与优化方法；
6.了解强钢筋与高强砼、现浇空心楼板、基坑围护新技术等新工艺、新材料、新技术对结构成本降低的最新实践
【金牌讲师】
讲师一：资深产品规划设计创新与优化专家，建筑学硕士；早年就职中建国际等设计院，曾在万科总部产品研发中心参与标准化的研究，对产品标准化与创新有深厚的专业功底，担任万科17英里、万科东海岸项目设计负责人，积累了丰富的一线的实战经验。后任数家公司设计总监、执行副总。对产品设计创新、溢价设计策略和设计阶段成本优化控制有深入研究和实践。
讲师二：国家级建筑结构优化专家；国家一级注册结构工程师，结构工程博士；20余年工作经验，先后在设计院、房地产公司工作，独立设计过100多项工程并从事管理，精通建筑结构和地下工程。
【课程对象】
1、房地产公司的决策层管理人员（董事长、总经理、副总等）；
2、房地产公司中高层人员（项目总经理、产品研发中心总经理、设计总监、策划总监、总工等）；
3、房地产公司设计部、工程部、成本部、造价部等骨干人员；
4、各建筑规划和设计单位总建筑师、总设计师、总工程师和建筑规划设计工程技术人员。
【课程大纲】
第一天：
第一部分：产品设计创新及户型优化设计一、房地产项目成功经验与一体化设计（开篇）
（一）房地产成功公式
1、卖点
2、卖相
3、卖法
案例：深港房地产商会会所
（二）一体化设计
案例：星河丹堤VS圣莫里斯
二、房地产项目立面设计（立面篇）
（一）设计从穿衣打扮开始
（二）论立面设计十大关系
1、前后关系
2、上下关系
3、左右关系
4、内外关系
5、构图（虚实、肌理、尺度、比例等）
6、色彩（主色、副色、点缀色）
7、风格
8、材料
9、细节
10、不影响功能
案例：乐山嘉州新城西一区、合肥.澜溪镇、成都华润凤凰城、合肥紫蓬山、中海安德鲁斯庄园、半山海景别墅、昆明.果岭金谷（三）立面效果控制1、立面控制方法2、立面控制手册3、立面设计的细节案例：万科.白马花园、城开.汤山公馆
（四）立面设计实战
案例：光大.数字家庭、珠海.三叠泉五星级酒店、振业.第五公社
三、房地产项目户型设计创新（户型篇）
（一）户型库
（二）户型基本价值分析
1、人的尺度
案例：万科红、柏林印象
2、人的习惯
案例：香江湾等、顾客敏感点
3、人的关系
案例解析：
大开眼界（略十八个案例）
指手画脚（略十八个案例）
博采众长（略八个案例）
独辟蹊径（略七个案例）
异想天开（略三个案例）
（三）户型设计创新
1、厨房
2、卧室与卫生间的关系
3、平面组合创新
4、剖面组合创新
5、卫生间
6、玄关及收纳空间
7、主题
8、日本户型研究及启示
案例：风尚公寓、中海.金沙湾、重庆龙湖好望山、万科城、万科青山湖8号、汤臣一品
（四）规范的创新
1、客户附加值的逻辑
2、八种偷面积秘籍策略
秘籍之“地下室”
秘籍之“阳台、露台”
秘籍之“百变凸窗”
秘籍之“利用层高”
秘籍之“延展空间”
秘籍之“共享梯厅”
秘籍之“隐藏式衣橱”
秘籍之“室外空间室内用
（五）户型平面优化思路
案例：天津.伟星城项目、东方纽蓝地、天津.空港项目
（六）小户型设计
1、小户型演变的五个阶段
2、蚂蚁供房
3、万科丁克概念住宅
4、万科极小户型
5、标普公寓户型研究
6、万科一新公寓研究
7、小户型案例赏析
（七）产品策略之标准与创新
1、情景洋房合院－标准情景洋房的升级版：广州南湖
2、TH的合院－突破了TH的传统联排形态：第五园
3、坡地叠TH、坡地洋房－适用于陡坡地形：东海岸、万科城
4、平地洋房－一种新形态的洋房：万科城
5、新洋房－改变了洋房的传统宽面宽的形态：第五园
6、新多层－具有情景洋房的空间形态的多层：万科城
7、小高层－一种新形态的小高层：万科城（八）平面设计优化实战案例
案例：武汉.万科城市花园别墅、东莞.万科松山湖、万科.松山湖TH单位、中惠.沁林山庄别墅、招北项目、珠海西海岸、光耀.候鸟基地
第二部分：房地产设计阶段成本优化与控制
一、户型优化与精细化设计
二、成本的限额设计过程中成本优化的主要手段和方法
1、在项目设计与研发过程中实现成本优化的“重点”与案例分析
2、如何理解研发阶段的成本控制--研发阶段成本控制内容
（1）含钢量及土建造价
（2）景观造价
（3）示范区造价
（4）设计变更签证率
三、项目设计管理阶段的成本优化
1、规划方案阶段的成本优化
（1）车库规划方案对成本的影响
（2）不同容积率人防规划建设的模式对成本的影响
2、建筑方案阶段的成本优化
3、户型设计的成本风险
（1）立面设计与平面设计的耦合度带来的成本风险
（2）主要风格与形式选择造成的成本风险
（3）方案阶段的模型研究规避修改的成本风险
（4）方案阶段的结构定性优化设计
案例：万科紫台窗墙比优化设计
四、建筑扩初阶段的成本优化1、优化层高对成本控制的意义
降低层高的意义 影响净高的主要因素 优化措施
2、结构专项问题研究应前置
（1）抗浮设计水位的确定
（2）地基方案的比较，地基坑支护方案的比较
（3）基础形式的选择与产品附加值
（4）主体结构选型的比较与优化
（5）转换层设置与成本优化
（6）最值得优化的部位在基础
五、 材料部品选用的成本优化
1、倡导在设计管理阶段，部品工作并行并前置
2、倡导在施工图结束前，完成主要部品定样、定板
3、标准化、工厂化、规模化的材料与部品
六、景观方案的成本优化
七、施工图阶段的成本优化
1、如何控制设计变更签证率
2、细部做法的控制与审查
八、设计中的成本管控通病与案例分析
第二天：建筑设计中的结构成本控制与优化
一、结构成本控制的必要性与适用原则
1、结构成本、建筑成本和设备成本与建筑品质、产品销售的关系
2、结构成本控制的必要性
⑴ 结构优化与结构安全的关系
⑵ 结构成本控制与房产开发利润
⑶ 结构成本控制的公司利益与社会效益
3、结构成本控制的原则
以不牺牲建筑功能和立面效果为前提的结构最优化的控制原则
二、结构成本控制的阶段划分和着重点概述
1、项目建设过程中结构成本控制阶段划分与概述
2、结构成本控制的着重点
三、规划阶段的结构成本控制
1、场地地质条件及周边环境对项目定位的影响
⑴场地地质条件对项目定位的影响
⑵基础形式及基坑围护形式的提前考虑
各单体关系与总体组合
⑶ 环境对项目结构成本的影响
2、项目各单体的结构选型
四、岩土工程勘察阶段的结构成本控制与优化
1、接近实情的勘察结果是结构成本控制与优化的前提
2、勘察单位的选择与技术要求
3、勘察结果的偏差对结构成本的影响
勘察施工费用与准确的勘察结果之间的平衡关系
4、勘察数据的真实性把控
非单一勘察单位的作用
五、方案设计阶段的结构成本控制与优化
1、结构选型
2、轴网的规整性和节点的多少对结构含钢量的影响
3、商场与住宅的关系
4、地下停车库与单体的连接关系
5、单体地下层的设置与优化
六、初步设计阶段的结构成本控制与优化
1、剪力墙的布置
⑴每开间与隔开间布置剪力墙
⑵尽量减少短肢剪力墙的数量
⑶尽量减少墙柱的数量，尤其是非矩形墙柱的数量
⑷墙宜长不宜多
⑸剪力墙面积占结构面积的比例
⑹层间位移角满足规范
⑺对抗震规范等规范的使用原则
2、基础的选型
修正和补偿后的天然地基、复合地基、复合桩基、桩基
基础底板的选型（平板或梁板）
3、基坑围护方案的选择对成本的影响
放坡、土钉与复合土钉、重力坝、灌注桩、桩撑（锚）支护体系
4、结构与围护的综合考虑对结构成本及工期的有效优化
七、施工图设计阶段的结构成本控制与优化
1、根据计算书核对结构配筋
2、板的配筋
3、梁的配筋
4、墙与柱的配筋
5、基础底板配筋
6、地下室顶板及外墙配筋
7、基坑围护方案的业主审查与专家评审
八、施工阶段的结构成本控制与优化
1、与施工总包方打交道
2、涉及到成本的技术变更须由甲方技术负责人认可
3、施工方案的审查
九、设计管理
1、设计单位的选择
2、设计合同的签订
⑴业主与设计单位各阶段的主、被动关系的分析
⑵设计合同对付款、服务、设计质量等内容的要求
⑶对设计单位的管控与协调
3、业主、设计单位与审图机构的沟通
十、新技术、新工艺和新材料对结构成本降低的有益实践
1、高强钢筋与高强砼
2、现浇空心楼板
3、基坑围护新技术
⑴可回收技术
⑵新围护桩型
⑶新型支撑技术
⑷新型锚固技术
⑸复合围护形式
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《房地产产品设计创新与溢价设计策略及设计阶段成本优化控制》
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