【游学背景】
1.长租公寓、联合办公发展火爆
以规模、精装、品牌化配套服务为标志的长租公寓，是这两年的创业热点，火爆得让人出乎意料。如同一股热风，在加速消融着体量巨大的商业地产库存“冰山”，标示着房地产市场向“租售并驱”方向发展，这将是楼市业态的一场悄悄“革命”。从几个维度来梳理，主要原因不外是社会大环境、资本助推、本身模式的竞争力，以及与公寓本身社交属性的结合。另外一方面，“大众创业、万众创新”的浪潮之下以及政策鼓励下，联合办公的发展模式也悄然兴起，很受热捧。随着需求激增以及租房供给升级，长租公寓、联合办公项目在消减库存利器、比拼特色服务方面越来越火爆。在市场需求的刺激下越来越多旧有的商业物业被改为公寓、联合办公体来持有和经营管理。
2.前所未有的政策支持
2016年6月3日下午，国务院办公厅通过“中国政府网”发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，公布了允许“商改住”的新政策。《意见》指出，实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。要以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系，支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展。《意见》从培育市场供应主体、鼓励住房租赁消费、完善公共租赁住房、支持租赁住房建设、加大政策支持力度、加强住房租赁监管等六个方面，提出了培育和发展住房租赁市场的具体政策措施。根据《意见》，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。
在政策允许“商改住”政策支持下，商业改造项目成功的要素是什么？长租公寓该如何调整自己的战略定位来适应新的市场格局？长租公寓运营策略是什么......
您手里有商业库存吗？您愿意汲取商业去库存真实经验吗？
本次次游学有专家来为您解读新的住房制度和长租公寓的发展机遇，带您考察学习商改造成功项目--大发联合办公、湾流国际！
【游学亮点】
1、顶级阵容：向昕-标杆房企设计总，冯玉光-水滴公寓创始人；谁来讲是首要关键因素！从公寓设计到公寓产品策略、运营策略，带给你迥然不同的收获。
2、最先进经验：“现场参观、现场交流、现场分享、现场学习”本次游学计划的最大亮点。湾流国际青年社区、众创空间--充满生命力的模式，操盘人员现场分享经验并解决您所面临的问题。并结合主讲老师的讲解，让您能够充分分享国内最先进的商业改造实战经验。
3、共最优质资源：学习过程中，提供国内最先进的公寓设计、公寓运营、联合办公商改造成功项目的真实经验以及地产行业最优质的资源供大家参考、选择，为课后交流合作提供机会。
4、解疑惑、促合作：您可以带上您的项目、您的疑惑由实战操盘专家、主讲教师作为教练，结合学员的经验，共同分享、交流和探讨。您也可以带上您的经验，给全体学员和同行分享交流。在交流中促进大家一起合作共进。
【游学价值】
1、透析趋势，深度解析商改住政策，剖析商业改造项目成功的要素
2、系列学习，从设计到运营的系列学习，聆听长租公寓的市场解读以及发展建议
3、破解难题，直面商业改造项目疑点难点，全方位解决您的困惑
4、深度考察，主题论坛+案例分享+工作坊+考察，学习联合办公空间的设计改造及招商运营
【学员对象】
房地产企业董事长、总经理带队，设计和营销负责人共同参与学习
【金牌讲师】
向 昕： 标杆房企设计总
参与开发了豪华独栋、联排别墅、办公楼、住宅、商业综合体、酒店、 loft产品、SOHO等项目，包括这些项目的优展区设计、样板房精装设计和施工，以及项目的前期产品策划、设计资源管理、后期设计总结、公司产品的标准化和管理标准化。向老师在建筑产品和营销之间、建筑功能运用、空间利用、建筑审美和成本之间的平衡能力超强。
冯玉光：水滴公寓创始人
毕业于上海财经大学、中欧国际学院EDP、长江商学院EMBA，曾在政府、中国平安、复星集团任职，在中锐集团担任投融资副总，拥有20年专业经验和丰富的资源。冯老师是英铭资产和水滴公寓创始人，先被聘为“全联房地产商会行业”最佳实践案例研究中心特约研究员。
【水滴公寓简介】
水滴公寓成立于2014年6月，是一个以实体居住空间为载体、提供租住及配套服务的长租公寓运营商品牌，现已进入上海、江苏、无锡等城市。水滴公寓致力于为年轻人提供高性价比的租住方案，为业主及地产商提供专业的房屋托管运营方案。“让居住更加简单”是水滴公寓的愿景，所以水滴公寓的服务将衍生到个人金融、物业、家居等领域。水滴公寓一直追求品质、标准的居住空间，人本、创新的设计理念，效率、质量的供应链整合以及体验、链接的互联网思维。
水滴公寓的品牌内核是根据公式H20+ME=h2ome定义的，简单地说，就是水滴公寓、自我、家。水滴公寓是年轻人自己的空间，没有外在的限制，在这里的我才是真实的我，我的美好的生活都从这里开始。
【课程安排】
PART1
9.24上午：商改住成功的四大要素-向昕老师
发展住房租赁企业
鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务
支持和规范个人出租住房
完善住房租赁支持政策
明确各方权利义务
推进公租房货币化
提高公租房运营保障能力
报建如何密切跟踪？
销售不畅，产品定位上出了什么问题？
一.充分理解政策精神
二. 设计挖掘商办建筑的价值
商办建筑价值最大化的三大法宝：
1) 充分发掘商办建筑的柱网价值
2) 充分发掘商办建筑的层高价值
3) 摆脱传统住宅的评价标准
案例
1) 一个商改住SOHO的销售故事
2) 悦达某项目的SOHO
改进后的方案
1) 方案一：比原先多出一间房
2) 方案二：比原先多出两间房
3) 方案三：四房一厅
4) 4.5米Loft怎么做？
三. 商改住的成本预测
SOHO按当地的普通装修标准估算
LOFT：按搭建后的面积估算（或原面积1.5倍）
半LOFT产品：介于两者之间
四. 调整营销价格方案和营销说辞
营销价格方案对比
商改住的条件对比：不利之处&对比说辞
五. 结尾、总结与答疑（30分钟答疑解惑时间）
9.24下午：长租公寓的运营策略-冯玉光老师
一. 为什么 2014 年长租公寓突然火了？
市场的力量
资本的力量
政府的力量
二. 长租公寓市场格局
中介派
创新派
酒店派
地产派
互联网派
三. 租客的心智模型
合适的地点
产品与服务
合适的价格
安全感
四. 运营管理中的坑
选址模型
成本控制
收入策略
品牌建设
系统开发
五. 快速扩张中的坑
标准化能力
平衡能力
组织发展能力
六. 开发商可能遇到的坑
用户理解和运营
组织和团队建设
成本控制（设计和系统）
七. 开发商的战略选择
自建团队
委托管理
投资并购
八.开发商的差异化竞争
轻
重
九.水滴公寓简介
特色与竞争优势
运营管理工具
十.合作机会
资本
项目
系统
PART2.考察
9.25上午：大发联合办公项目考察--（地址：上海市虹口区四川北路凯鸿广场）
一、项目简介
项目名称：working dom
working dom是一个致力于重塑中国新生代工作方式的创新型品牌，崇尚打破工作与生活的边界，构建全新的办公场景服务生太。
用户：小微企业、大公司外挂、自由职业者、初创团队、移动办公人群
功能：开源、节流；打破边界、创造可能
模式：办公--办公+ 居住or消费--办公＋居住&消费
项目前身：老商业项目-钱柜KTV
改造时间：
改造原因：经营效益过低，公司转变经营战略把这个老商业项目作为联合办公的试点进行改造，投资300万进行装修改造。改造后租金超200万，很快收回投资，经营效益惊人。联合办公项目开始成为集团重点项目。
二、（大发集团 working dom总裁亲临现场分享项目）
客户调研
项目定位--联合办公（working dom）
装修改造
招商运营
难点及解决措施
大发联合办公产业发展战略
9.25下午：湾流项目考察-商业地产去库存(地址:上海沪太路3663号)
弯流国际以独特的设计改造闲置地产，为年轻人提供了一个多元化的Co-Living社区，迅速成为中国最大的公寓管理方。
为什么要考察湾流国际？
简介：湾流国际青年社区，成立于2015年8月，总部设在上海，致力于打造一个以长租精品公寓为核心，融合居住、办公、商业、娱乐、会展等功能在内的多元化Co-Living社区。其通过“存量资产改造+地产金融 +互联网”的创新商业模式，提升产品价值，为年轻人提供完美居住体验同时，也为该区域板块聚集了人气，成为优秀城市综合体的升级标配。目前大刀阔斧发展的湾流国际已在上海落地超15个湾流国际青年社区，同时，正式布局和进军北京，不到三周落子北京三里屯。2016将继续深耕上海等核心一线城市，目标在沪、京、深三地投资超过100个社区，运营与管理房源20,000余套，迅速成为中国最大的公寓管理方。
目前湾流正在积极匹配相关政策，将闲置厂房、办公楼、酒店公寓，以及前身为工业用地的产业园区等存量地产，改造成连锁集中式长租公寓，为更多对居住品质有高要求的年轻人提供最优居住解决方案！
这一家成立仅仅一年创始公司，是如何能在短时间内发展迅猛 作为商业地产去库存的成功案例，它成功关键何在？
让我们带领您走进湾流国际.....
深入体验，并与项目操盘团队展开深度探讨与交流，围绕“体验案例、分享经验、学习模式、共享资源”这一主题让切身学习商业改造政策的最新方向以及湾流国际成功商业改造项目的重要经验,。
一.为什么弯流国际会发展得如此迅速？
产品第一本位：真正打造一个家
年轻人生活态度的变化：越来越趋向于共享而非占有的心态
团队综合能力强：长足发展拼的是实力
大风口上的市场：政府明确支持的万亿级市场
二.湾流国际商改住设计难点及解决措施：
已建商业项目改造公寓设计核心
1）采光通风问题
2）业态交叉影响问题
湾流国际商场改造成公寓，设计4难点
1）进深问题
2）商业空间的楼栋中原柱网等问题
3）玻璃幕墙的隔音挑战
3）隐蔽工程的改造是难点。
解决措施：
1）整体规划
2）户型设计
3）公共区域
4）细节改造
5）改造全流程
6）周边环境改造
7）验收（整个项目的房间租金相比周边同等面积的小区房都要高出20%）
三.如何解决资金问题？
“商改住”资金解决方式
1）利用金融杠杆，“用钱铺路”
2）把模式变轻
湾流的资金运作模式
1）通过基金的方式来助推规模化的发展
2）重资产模式下的轻资产玩法
3）基金退出方式
随着租约到期而自然退出
项目稳定运营后可以通过租约资产证券化方式退出
长租公寓管理公司股权融资或上市后将资产并购回管理公司。
四.湾流营销渠道和推广渠道体系
常规渠道 （派发传单、百度的推广、58同城、赶集网等）
其他
1）线上--官网预订
微信公号
2）线下--大企业客户（长期战略合作，获得长期稳定的优质客源，是核心竞争力）
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《公寓、联合办公产品策略与经营策略解析》
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