【课程背景】

 

　　2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过的《中华人民共和国民法典》受到广泛关注。被称为“社会百科全书”的民法典，将会对我们生活的方方面面产生影响。民法典几乎涵盖了所有的民事活动，堪称为新时代人民权利的“宣言书”，同时有关民法典的话题迅速占领了“朋友圈”，成为双流街头巷尾热议的焦点。

 

　　那么民法典对房地产行业有什么影响呢？房产企业在开发、销售、房产交易过程中有什么风险需要防范的？房产企业要如何规避法律风险，该如何应对和调整法律带来的变化呢？

 

　　目前解读辅导民法典的课程可谓汗牛充栋，然而大部分从理论到理论，从条文到条文。事实上民法典对房地产开发与物业管理实务的关系极为密切，企业的法务与经营管理人员以及专业律师，都有迅速了解其重要内容的需求。民法典大部分条文是总结汇编以往的法律法规，但确实也有一些全新的规定。

 

　　本课程以最新《民法典》为切入点，以房地产开发和物业管理的视角去解读民法典，深入浅出，讲解房地产行业民事法律的重要核心内容，帮助房产企业的管理者破解管理难题，提升管理水平，规避风险，创新管理模式。

 

　　【课程收益】

 

　　1.通过案例情景等，深入学习《民法典》中有关房地产行业的重要内容

 

　　2.了解房地产相关法律制定的背景和重要意义

 

　　3.学习房地产开发、销售、交易、物业服务等相关新规定

 

　　4.规避房地产管理企业法律风险，应对法律变化

 

　　5.提高运用法治思维和法治方式分析和解决问题的能力

 

　　【课程对象】

 

　　1、房地产开发企业、房地产投资公司、房产营销策划、咨询中介、建筑装饰、物业管理等房地产产业链相关领域的管理人员及企业职工等；

 

　　2、房地产/物业企业法务、经营管理人员、执业律师等相关人员。

 

　　【金牌讲师】

 

　　颜老师：

 

　　万科集团首席法律顾问

 

　　职位介绍：万科集团首席律师，曾任万科集团审计法务部、风险管理部总经理，万科集团首席法律顾问，万科集团金牌讲师。

 

　　行业职务：中国房地产业协会法律专业委员会副主任；深圳市房地产业协会法律专业委员会主任；广东省人大常委会立法咨询专家；广东省法学会房地产法研究会副会长；华南国际经济贸易仲裁委员会、广州仲裁委员会、深圳仲裁委员会仲裁员；北京大学、清华大学法学院硕士生校外导师；人民大学律师学院兼职教授。

 

　　实战经历：颜老师服务万科23年，有深厚的专业功底及丰富的实务经验。曾多次参与房地产行业相关立法活动，为国家、省、市及行业的立法贡献过许多意见，且有不少建议被法律、法规、司法解释及行业规则所采纳。他的理论观点新颖，独树一帜，在学术界与地产界非常有影响力。他的授课语言鲜明，深入浅出，生动幽默，是万科金牌讲师，曾多次站在全国各地的讲台为房地产专业人士授课，引发好评如潮，学员都表示课程实战，受益匪浅。本系列课程中的内容全部为其独创。

 

　　【课程大纲】

 

　　第一部分：从房地产开发视角解读民法典

 

　　一、民法典的基本结构

 

　　（一）所有权是民法典的核心

 

　　（二）民法典基本上承继了物权法，较少创新

 

　　二、建筑物区分所有权是房屋市场化的产物

 

　　（一）合法建造产生所有权，不依赖于不动产登记

 

　　（二）建设用地使用权人是唯一的原始权利人

 

　　（三）建筑物区分所有权由三项权利复合而成

 

　　三、关于专有部分

 

　　（一）业主的专有部分大致相当于登记的部分。

 

　　（二）现实中的困境，登记不及时。不完整。专有的不登记，登记的不专有

 

　　（三）专有部分的三个要件。

 

　　（四）商品房小区中的敏感资产--车位、露台、花园、会所、幼儿园、学校

 

　　1.车位是专有部分。有独立的所有权

 

　　2.规划内的车位属于建设单位，可以出售、出租、附赠

 

　　3.关于车位权属的认识误区：成本说、配套说、容积率说、国防资产说

 

　　4.人防车位不属于国防资产

 

　　5.如何理解“首先满足业主需要”

 

　　6.花园与专属露台都属于专有部分的组成部分

 

　　（五）常见的侵害所有权现象--违法摊派

 

　　1.只有法律可以改变所有权

 

　　2.配建保障房

 

　　3.无偿移交学校幼儿园

 

　　4.无偿移交“社区党群活动中心”

 

　　5.旧改中的“贡献公共配套”

 

　　四、关于共有部分的共有权

 

　　（一）区分所有下的共有部分不同于传统的共有权

 

　　（二）共有权的三个来源

 

　　1.法定共有

 

　　2.约定共有

 

　　3.天然共有

 

　　（三）共有部分的合理使用

 

　　（四）共有部分的经营收益

 

　　（五）对共有部分的侵占

 

　　（六）共有部分的维护、更新、改造

 

　　（七）大公与小公

 

　　五、关于登记

 

　　（一）登记是证明，不是确权

 

　　（二）小产权--不被承认的所有权

 

　　（三）预售合同的登记备案不具有物权效力

 

　　（四）楼花抵押可以产生抵押权

 

　　第二部分：从物业管理视角解读民法典

 

　　一、物业管理的权利来源

 

　　（一）民法典吸收、补充了物权法、物业管理条例、物业服务纠纷司法解释的内容

 

　　（二）关于物业管理的事务由业主共同决定

 

　　二、物业管理的核心是业主自治

 

　　（一）物业管理不是居民管理或社会管理

 

　　（二）实务中常见的众多“婆婆”

 

　　1.区县政府主管部门

 

　　2.街道办与乡镇政府

 

　　3.居委会

 

　　4.社区

 

　　三、物业管理与物业服务

 

　　（一）中国物业管理的特点与困境

 

　　1.规模巨大的小区与毫无关联性的居住者

 

　　2.行政管理缺位，自治管理困难重重

 

　　3.以服务者的身份扮演小区政府的角色

 

　　（二）物业管理的内容有管物发展到管人

 

　　1.物业企业被赋予了维护治安消防环保等秩序的职责

 

　　2.物业企业维护小区秩序的合理手段

 

　　（1）制止报告协助。

 

　　（2）重在预防，未雨绸缪。

 

　　（3）代位诉讼，既是权利也是义务

 

　　（4）文明管理，绝不涉黑。

 

　　四、物业费

 

　　（一）物业管理费--物业服务费--物业费

 

　　（二）业主的共同财产还是物业企业的营业收入

 

　　（三）在物业费问题上的种种认识误区

 

　　（四）物业费应当是业主的AA制财产

 

　　1.不应该对物业费，收营业税

 

　　2.政府不应当干涉物业费的标准

 

　　3.业主不能以不交物业费作为抗辩的手段

 

　　4.台湾对业主欠费的严厉制裁值得我们借鉴

 

　　五、物业服务合同

 

　　（一）民法典把物业服务合同作为典型合同

 

　　（二）物业服务合同的特殊性

 

　　1.突破了合同相对性

 

　　2.解除合同的权利不对等

 

　　3.物业服务人的总包责任

 

　　4.物业服务人的善后责任

 

　　5.一份好合同对于防范风险作用极大

 

　　六、物业企业的安全保障义务

 

　　（一）安全保障义务是针对特定对象的特殊侵权责任

 

　　1.我国侵权法从未将物业服务企业列为安全保障义务的主体

 

　　2.物业服务纠纷，司法解释，在征求意见中删除了物业企业的安全保障义务。

 

　　3.实务当中存在大量要求物业企业承担安全保障义务的判例

 

　　（二）民法典毫无征兆地突然规定了物业企业的安全保障义务

 

　　（三）民法典关于高空抛物赔偿责任的重大修改很不合理

 

　　（四）民法典关于高空坠物的赔偿责任也值得商榷

 

　　（五）物业企业面临重大风险的应对措施