【课程收益】
1、在全面清算背景下，学习如何系统理解清算政策，做到土地增值税清算准确无误，又能灵活运用政策
2、了解土地增值税清算应知应会的基本要点、房地产历次税务稽查要点
3、学习如何通过税收筹划有效降低税负和防范税务稽查风险
4、系统讲解清算工作实务的重点和难点，提升企业的清算业务技能
5、取得土地与开发建设阶段的票据处理技巧
6、无票、白票如何处理？票据中的风险何在？如何在票据中纳税规划？
【学员对象】
房地产开发公司总经理、财务部负责人、财务总监、税务主管及其他相关人员
【金牌讲师】
邵老师：
实战财税导师，国内知名房地产行业实战派财税专家、纳税筹划专家；经济学硕士、中国执业注册会计师、中国注册税务师注册税务师。主要参与管理咨询和涉税服务等相关工作，参与编写北京市南水北调工程委员会办公室财务制度；北京环卫集团成本核定专项审计；中国民用航空总局小金库专项审计；中国邮政器材公司所得税纳税鉴证；中通建设股份有限公司财务制度编写；北京环卫集团内部控制制度建设；北京中兴新世纪会计师事务所盈利预测报告及所得税汇算清缴报告；中邮人寿保险股份有限公司企业所得税纳税鉴证及申报、关联交易报表的填列申报；中法人寿保险股份有限公司企业所得税纳税鉴证；北京鲸鲨软件科技股份有限公司尽职调查报告（为风投提供尽职调查报告）；北京市水务局（下辖6家单位）所得税汇算清缴；北京市鸿润成业房地产开发有限公司税务顾问及土地增值税汇算清缴；新加坡建顺美（中国）控股私人有限公司预提所得税享受税收协定税务咨询等工作，具有了丰富的纳税实务工作经验。
【课程大纲】
第一部分：土地增值税最新政策走向与征管要求
第二部分：房地产开发企业经营各环节与土地增值税纳税筹划关系
一、企业的战略规划影响土地增值税
二、公司的各个部门职责与土地增值税关系
三、企业前期各项规证的取得与土地增值税筹划
四、开发建设环节对土地增值税影响的事项
五、销售环节对土地增值税及其它税种的影响
第三部分土地增值税清算实务
一、清算条件
1、可以清算
2、应该清算
3、合并、分立、投资是否进行土地增值税清算
二、清算对象的确定
1、清算单位的确定与规证关系
2、“项目竣工”“已售与自用/出租”“全部可售面积”的判定
3、成本对象（项目类型）的划分与清算对象关系
4、普通住宅标准/保障房的项目类型等
5、地下车库（车位）是否纳入清算范围
6、住宅和商业可否合并计算
三、清算收入的确认
1、销售收入的确认
⑴ 预售/分期收款/按揭收入的确认
⑵ 订金、定金、违约金和赔偿金
⑶ 促销折扣销售
⑷ 预售面积与实测面积不一致
⑸ 转让地下车位永久使用权收入如何确认
⑹ 计税价格明显偏低的处理
2、视同销售收入
⑴ 合作建房后分房产、房屋土地对外投资
⑵ 以房抵债等
⑶ 视同销售纳税义务发生时间
⑷ 视同销售收入金额的确认
3、代收费用/价外费用
4、拆迁还房收入确认
5、政府财政返还收入
四、扣除项目的确定
1、土地成本
⑴ 以卖股权方式买地的土地成本、接受投资的土地成本
⑵ 无偿划转土地、土地评估增值、无土地成本票据
⑶ 契税、土地使用税、耕地占用税
⑷ 拍地支付的佣金是否计入土地成本
⑸ 拆迁成本：拆迁公证费、拆迁评估费、拆迁过度安置费等
⑹ 土地一二级联动开发成本的确认
2、开发成本
⑴ 开发成本中的明细项目如何划分
⑵ 土地增值税的开发成本与会计核算中的成本对象
⑶ 疑难实务：甲供材、公共配套、精装修、售楼处、红线外
⑷ 地下车位处理：人防车位、有产权车位、无产权车位
⑸开发间接费用与期间费用的划分技巧
⑹ 成本分摊的方法与技巧
3、开发费用和税金
⑴ 开发费用中的利息费用据实扣除的条件
⑵ 土地增值税和企业所得税对利息费用口径差异
⑶ 利息疑难实务：融资顾问费、统借统还利息、利率上限等
⑷税金：营业税、土地使用税、印花税、各种基金等
第四部分：票据的合规性审查
一、票据的规范管理要求
二、取得土地过程中的票据要求
1、招拍挂方式取得的土地票据要求有哪些？
2、附条件取得土地方式取得的土地票据要求有哪些？
3、土地出让金返还情况下应该如何开具票据？
4、政府要求在红线外建设的道路、公园等支出如何取得票据？
5、通过合作建房取得的土地票据如何取得？
6、通过购买股权取得的土地票据如何取得？
7、拆迁安置票据如何处理？
8、购买烂尾楼（在建工程或在建项目）如何开具票据？
9、青苗补偿费、遮光费补偿等各种补偿费支出如何取得票据？
三、开发建设阶段票据的取得
1、前期工程票据的取得
2、电梯、空调等混合销售项目票据如何开具
3、挂靠施工票据开具的要求
4、装饰清包工工程票据如何开具
5、“甲供材”、“甲控材”工程票据如何开具
6、零星工程开具发票注意事项
7、园林绿化工程票据如何开具
8、工程发票的开票地点与营业税纳税地点要求
9、取得的工程违约金如何开具票据
第五部分：专家现场与学员互动交流，答疑解惑！
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《房地产企业土地增值税清算实务与票据处理技巧》
