【课程背景】
2013年召开的十八届三中全会确定了充分市场化的政策基调，在房地产行业内，这样的政策基调将表现为政策制定更加灵活而有针对性。以往如“一线城市发烧，全国打针吃药”的政策举措将一去不复返。这对于房地产市场是利好消息，但是房地产财税方面还有另外一种声音我们不能忽视。
2013年6月20日，《国家税务总局关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》（税总发〔2013〕67号）横空出世，要求各地着力抓好土地增值税清算，要使清算申报做到全覆盖、无死角，要求不得擅自扩大核定征收的范围，要求对近几年积压未清算的项目进行全面清理。
2013年11月17日和24日，央视连续两次每周质量报告波及土地增值税清算问题，包括数家一流地产企业在内的欠税榜显示8年间房地产企业欠税达3.8万亿以上！一时各种媒体纷纷爆棚，尽管很快硝烟四散，但另外一种要修改土地增值税清算规则的呼声又起。
因此，年终岁首，我们不得不深思--2014年房地产企业土地增值税清算何去何从？如何用足用好现有清算政策？
为此，特举办本次房地产开发企业土地增值税清算专题课程，结合国家税务总局土地增值税清算最新实际疑难政策掌握口径，进行理论升华，深度解析，帮助广大房地产企业财务人员掌握亟需恶补的清算财税最新实战一线技巧，全面解决当前清算工作中遇到的困惑！
本次讲座和以往培训机构的类似主题最大区别：讲税务局官员所不能讲出口的，讲国内一线培训专家所无暇切身体悟的清算实战操作技巧，不是凭空臆想，不是纯粹的理论说教，而是身临其境、庖丁解牛般的实战案例演示！
【学员对象】
房地产企业财务、税务总监、财务、税务经理、主管会计、成本会计
【金牌导师】
樊老师
中国税务报 中国税网房地产项目组高级咨询顾问、中国税网特约研究员、国家税务总局网络培训学院讲师，东奥会计在线讲师，中国注册税务师、天和经济研究所专家委员会委员、曾任某上市房地产公司（HK02118）总会计师、多家房地产税务顾问、房地产纳税筹划专家、先后在《中国税务报》、《海峡财经导报》、《中国房地产》、《现代服务业》发表大量财税论文、编著《房地产开发企业纳税实务与风险防范》、《税收优惠最优方案设计与点评》等。
【课程大纲】
前言
土地增值税清算税企争议知多少？3.8万亿元欠税怎么算出来的？
清算土地增值税是拉不紧的“橡皮筋”？
市场调控下预征率及核定征收率未来发展态势如何？
（1）问君能有几多愁？恰似被念紧箍咒--税总发〔2013〕67号透出什么信息？
（2）一叶落知天下秋--评析鄂地税发〔2013〕44号
十八届后打造怎样的财税体系？2014年房地产市场展望怎样？
第一部分 旧房转让土地增值税怎么计算？
账面无成本，土地增值税清算怎么办？
旧房转让如何确定评估扣除？
有购房发票还要评估吗？
旧房转让可以核定征收吗？
第二部分 土地增值税清算如何准备？如何确定清算单位和清算对象？
做好预清算应准备哪些资料？
土地增值税清算单位和产品类型的确认问题？
（1）土地增值税清算单位怎么确定？谁是有关部门？
（2）土地增值税清算分两类还是分三类还是分四类？
（3）地下室和车位（车库）归属于住宅还是其他商品房？
（4）分期开发的项目能否合并进行土地增值税清算？
（5）普通住宅不享受减免能否与非普通住宅或商业用房合并计算土地增值税？
（6）分开还是合并清算的经典问答
（7）普通住宅与其他产品类型如何分摊开发成本？按什么标准分配？
（8）按建筑面积分摊成本无法避免商业增值率高怎么办？
（9）以商业、工业、写字楼立项，但以住宅形式出售的商住楼该如何清算？
土地增值税征税对象有哪些问题要注意？
（1）小产权房征收土地增值税吗？
（2）房屋长期出租是否征收土地增值税？
（3）未办理过户手续是否征收土地增值税？
【案例】石家庄中正房地产公司向张某支付土地款1000万元，但是张某自己没有土地证，张某帮助企业向国家支付了800万元土地出让金后企业取得土地证。
问：张某交不交土地增值税？房地产公司支付给张某1000万怎么入账？
（4）车位车库使用权是否征收土地增值税？
第三部分 土地增值税清算收入如何确定？
土地增值税收入如何确定？
第四部分 土地增值税清算取得土地使用权金额何确定？
土地作为扣除项目成本如何确定
置换土地如何确定计税基础？
暗箱操作取得土地迟早要还的！
拆迁补偿费属于取得土地使用权所支付的金额吗？
毛地出让-先拿地后拆迁怎么清算？
土地出让合同显示为取得净地，房地产开发企业所支付的拆迁补偿费可否作为开发成本扣除？
怎么理解纳税人投资政府土地改造项目不交营业税土地增值税政策？
购置土地环节支付的“招标、拍卖、挂牌”佣金和购地环节支付的中介公司（个人）介绍费是否可以作为开发成本扣除？
以土地投资如何会计和税务处理？
土地闲置费企业所得税和土地增值税处理有何区别？
第五部分 土地增值税清算扣除项目金额（成本）如何确定？
车位车库等要不要分摊土地成本？
项目规划外所承建设施的支出可否在土地增值税清算时进行扣除？
房地产开发都可以加计扣除吗？
（1）转让已经进入施工阶段的在建工程，可否差额纳税？
（2）购买在建工程再转让可否差额纳税？
（3）购买半拉子工程开发形成产品再转让如何纳税？
建安成本可随意虚增吗？
会所、幼儿园、小学符合什么条件才可以作为公共配套设施成本？
装修装饰支出可否作为土地增值税扣除项目？
售楼部费用可否作为土地增值税扣除项目？
土地增值税清算前未支付的建安成本能否扣除？？
工程尾款挂在应付账款上以保证工程质量，这些应付账款可否计入开发成本？
土地增值税清算前未支付的建安成本能否扣除？房地产企业应付账款可否计入土地增值税的开发成本扣除？
捐赠、违约金、资产损失是否可以作为土地增值税扣除项目？
第六部分 土地增值税清算开发费用如何扣除？
土地增值税清算开发费用如何扣除？
委托贷款利息支出属于能提供金融机构证明吗？
房地产企业所支付的银行顾问费是否可以据实作为土地增值税清算扣除项目？
房地产企业在全部使用自有资金情形下，房地产开发费用是按照扣除项目前两项的5%计算还是按照扣除项目前两项的10%计算？
第七部分 土地增值税清算可否二次清算？
清算后再销售房产税率如何确定？
土地增值税清算后的后续支出是否可以追补确认为土地增值税扣除项目？
（1）清算后取得发票咋办？ （2）清算后又卖房咋办？
第八部分 土地增值税清算特殊事项处理
土地增值税清算后项目亏损怎么办？
土地增值税与普通住宅定价的关系及如何回避无效价格区间
合作建房分房后销售如何计算土地增值税？
（1）合作开发应具备什么必要条件？
（2）合作开发税务如何处理？
（3）合作开发主体如何确定？
（4）合作建房分房后销售如何征税？
（5）伪合作开发形式有哪些？
【案例】一家投资公司A，与另一家公司B签订共建一大厦协议书，B公司有划拨土地一块，A公司负责提供建设资金3亿元，大厦以B公司名义立项，建成后产权B公司所有，A公司获得总建筑面积的70%的30年经营权。对于合作共建双方纳税性质该如何认定？
政府返还款可有纳税筹划空间？
车库车位地方政策有何不同？
垫资开发与融资成本税负比较
收购目标公司间接取得土地税收有何问题？房地产股权转让该不该征收土地增值税？
合并方式取得土地如何纳税处理？
分立方式取得土地税收问题分析
土地增值税清算审核常见违法现象
实务案例分析
第九部分 企业所得税汇算清缴及参会企业互动交流
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《房地产企业土地增值税清算深度解析及实战案例解析》
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