【课程背景】
2014-2015年注定是改革之年，国家税务总局税制改革的重磅消息接二连三出台，行政审批制度改革、取消税收专管员管户制、重大重组税收政策推出、房地产企业成本核算对象事先备案改为完工后报送，十二五最后一年房地产建筑业“营改增”箭在弦上……。
“重管理严稽查抓收入”将成为新一年税务工作的新常态，年终决算正在紧张进行，作为房地产企业的您将面临新的机遇与挑战。我们准备好了吗？
【课程收益】
☆ 学习房地产业营改增新方案，规划好营改增的前期应对策略；
☆ 全面掌握税制改革动态和最新税收政策；
☆ 为您解读房地产企业成本核算新制度新办法；
☆ 破解营改增应对困惑和财务应对管理难题；
☆ 提交本单位财税疑难问题，与专家零距离交流，真正解决实际问题。
【学员对象】
各房地产企业领导，项目负责人、主管财税领导、财务总监、税务经理、财务人员以及税务、会计师事务所和各财务咨询公司的人员。
【金牌导师】
陈老师：
著名税务策划专家，中国注册税务师、注册会计师，国家税务总局稽查局税收专项检查组成员、税收咨询服务组成员。曾在税务干部学校任教，历任区地税局税政科副科长、科长、副局长、局长，市局稽查局局长；省注册税务师后期教育主讲老师、国家税务总局中国税务杂志社《税收疑难问题解答》专栏首席咨询顾问及专家；在全国税务系统业务精英，税收策划理论界独树一帜，多家税收策划网评价其为"十大税收策划专家"；在国家级税务专业报刊发表税收业务筹划文章和税收论文200多篇。出版个人专著5部，参与国家税务总局稽查局编写税务稽查专业培训教科书《房地产税务稽查实务》和《税务稽查案例》书籍二部；个人专著《企业所得税疑难业务指南》和《企业并购重组税收筹划及运用》深受税务界和企业界的好评。在全国各大城市主讲房地产行业税收专题讲座上千次，受到各地房地产企业学员的认同和热烈追捧。
【课程大纲】
一：房地产、建筑业营改增政策前瞻与应对
1．房地产、建筑业营改增背景
2．营改增试点方案中，房地产销售、出租和建筑业税率是17%、11%、6%和3%，如何选择？存量房产在营改增开始后出售或者出租，增值税如何处理？
3．一般纳税人的认定标准及一般计税方法和简易计税办法，什么是销项税额，什么是进项税额？营改增改革之前取得的进项税有可能不再被允许抵扣，如何解决？
4．营改增启动时已开盘项目如何处理？同一开盘项目下的房产是否缴纳不同类型的流转税？长期合同如多年完成总包合同如何处理？
5．企业成本和费用中哪些增值税进项税额可以抵扣？哪些不能抵扣？取得土地支付的土地出让金、规费是否有机会抵扣进项税？外购材料、甲供材、广告费、设计费、资金利息、劳务分包外包、人工费等方面如何抵扣进项税？
6．项目公司开发建造的配套设施是否视同销售？建成后产权属于政府、全体业主所有的，其成本、费用所发生的进项税是否可以从销项税额中抵扣？拆迁安置视同销售如何进行营改增？
7．是否收到预售款时即产生销项税？收到意向金、定金是否产生纳税义务？签订工程合同时（如：建筑安装合同、总承包合同、基础设施合同等），对预付工程款支付是否立刻开具增值税专用发票？施工企业按照完工百分比法确认会计收入，增值税纳税义务发生时间如何确定？
8．项目部纳税地点在哪里？注册地和项目所在地不同时如何处理？取得发票如何抵扣？在哪里开具发票？ 项目公司将开发产品转作投资性物业，属于视同销售行为？进项税如何抵扣？如果随后又进行出售，销项税和进项税又如何处理？
9．会计核算、发票管理、业务流程、供应商、营销策略、制度修订、合同管理有哪些变化，增值税纳税申报与营业税纳税申报有哪些改变？如何应对？
10．营改增过渡期间及营改增后，房地产企业应做好哪些准备，应采取哪些措施积极应对？包括但不限于以下措施：
⑴ 房地产企业可以提前开具发票确认收入吗？销售收入的确认时间点有策划空间吗？
⑵ 营改增后，房地产企业和建安企业能取得哪些可以抵扣的进项税额？往来业务单位是否需要调整改变？没有进项税影响多少利益？
⑶ 建筑安装工程结算时间和发票开具时间，是否可以推迟？按工程进度开发票还是按合同约定收款时间开具发票？
⑷ 营改增后，财务费用、广告费、甲供材、设备费及设备租赁费、会议费、办公费、绿化树木、人工劳务费等如何签订合同？
⑸ 营改增后甲供材的税收处理分析
⑹ 营改增后，关联公司之间交易税收成本降低，房地产企业如何筹划？
⑺ 项目公司要考虑进销平衡，先抵扣后销售怎么办？
⑻ 代收费用将视同价外费用缴纳增值税，如何处理？
二：房地产企业财务核算与管理应对
1．企业开工前期开办费的核算、资本化和费用化的确认标准。契税的计税依据和土地使用税的纳税时间及减免税规定
2．开发项目成本核算对象的判断标准，企业所得税的划分标准及土地增值税清算对象的基本核算项目。产权调换拆迁补偿支出如何核算计入开发成本？
3．开发产品成本核算项目。会计划分哪7项，企业所得税成本核算项目分为哪6项？成本核算对象与成本核算项目是二级科目还是三级科目？多栏式成本核算账簿如何设置？
4．共同成本和间接成本分摊方法。会计上的三种方法与税务规定的四种方法如何运用，哪些是规定分配方法，哪些是自选分配方法？
5．开发间接费用核算内容分析。开发间接费用与管理费用的区别以及对企业所得税和土地增值税的影响分析
6．营销设施建造费分析。会计核算、企业所得税处理、土地增值税处理分析
7．甲供材、自购设备财税核算分析。会计核算、营业税处理、企业所得税处理、土地增值税处理分析
8．物业用房、幼儿园、配电房等公共配套设施核算财税分析。上述配套设施移交给业主是否视同销售征税？
9．开发项目土地增值税清算会计核算衔接。哪些数据采用会计核算方法取得，哪些数据按税法规定重新计算取得？
10．财务费用的会计核算：利息费用资本化和费用化的财务核算划分标准，企业所得税资本化与费用化的判断，利息费用土地增值税扣除规定。
11．管理费用、销售费用核算项目涉税风险分析。税务评估检查关注哪些项目？
12．完工前收入会计核算与完工后收入确认时点。预收账款会计核算与企业所得税政策规定的重大区别
13．营业税金及附加核算分析。会计上是按权责发生制核算还是按收入与费用配比原则确认？不同核算在纳税方面的影响
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《房地产业营改增政策前瞻暨企业财务核算与管理应对》研修班
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