【课程简介】
1. 本课程由实战派专家林佳良老师为大家详尽讲解房地产开发企业全流程，从拿地、规划、报批报建、建设、预售、清盘、自持经营，一层层抽丝剥茧，将每个节点的节税技巧和风险控制一网打尽!
2. 面对“精心策划型”偷税，税务稽查运用5种判断方法如何洞察疑点?面对疑点，税务稽查运用12种手段如何进行个案突破?您了解么?
3. 面对“政策不清型“偷税，税务稽查如何对待政策的模糊点，经常检查的增值税、所得税、营业税要点在那里，您知道么?
4. 面对正在被稽查检查的困境，如何合理应对?查前作何准备，查中如何应对，查后如何 “危机公关”，绝处逢生、柳暗花明，您洞悉么?
5. 房地产连续九年被国家税务总局列为头号稽查行业，2015年税务局将如何检查?企业该如何应对?您清楚么?
【金牌讲师】
林佳良：被誉为房地产财税答疑“第一人”
中国注册税务师、会计师、律师，我国著名的纳税规划实战筹划专家，被誉为房地产财税答疑“第一人”，任多家大型房地产企业税务顾问。
现为某省地方税务局官员，国家税务总局讲师团成员，国家税务总局稽查人才库、所得税人才库优秀人才，税务干部学院等数所院校客座教授，多次组织、参与全国税收大要案稽查工作，潜心于房地产业财税研究，具有深湛的理论基础，丰富的实践经验，广泛的财经法规知识积累，并著有《土地增值税清算操作指南》等。
林老师长期工作在税务稽查、所得税等工作岗位，具有十分丰富的税务稽查实战经验和政策研究理论基础，长期在北京、上海、广州、郑州等全国数十个城市授课，课程涵盖房地产投融资、商业模式、税务稽查、土地增值税清算、企业所得税汇算清缴以及税收筹划等各方面，讲授由浅入深、生动活泼、内容准确、分析透彻、简明扼要、操作实用；授课风格生动诙谐、风趣幽默；既有理论高度又有实战操作，深受各地学员喜爱。
【学员对象】
房地产企业董事长、总经理、财务总监、财务经理、税务经理、会计等;各国税、地税、会计师事务所、税务师事务所相关人员及财税专业人士
【课程大纲】
第一部分：房地产全程各阶段纳税筹划解析
(一)房地产公司设立环节的税务筹划
(二)房地产项目取得土地使用权环节涉及税种分析
(三)房地产项目取得转让土地使用权的不同方式
1、购买土地使用权
2、购买整体资产
3、购买股权
4、合并
5、分立购买股权
(四)不同方式取得土地税负比较分析及筹划
1、出让招拍挂方式
2、拆迁方式取得土地使用权
3、前期报批报建准备工作
4、前期报批报建阶段涉及税收及筹划
(五)房地产项目施工建设阶段税务筹划
1、开发成本核算内容
2、房地产项目开发成本对象的确定
3、土地征用及拆迁补偿
4、前期工程费
5、基础设施费核算注意问题
6、建筑安装工程费
7、配套设施费
8、开发间接费
9、其他有关注意问题
10、项目开发方式
第二部分：房地产项目清盘清算与注销
1、房地产项目清算、注销的法律规定:国家税务总局公告2010年第29号解析
2、房地产项目清算、注销的会计处理
3、房地产项目清算、注销的税务处理
4、房地产项目清算中的税务风险规避策略
第三部分：企业高管必须知道的税务稽查事儿
(一)2015年房地产税务稽查形势
(二)税务机关对房地产税收案件检查标准案例解析
(三)稽查案件的三种类型
1、精心策划型 2、明目张胆型 3、政策不清型
(四)稽查案件的法律责任(纳税人的终极责任)
第四部分：投资税务稽查篇
(一)投资模式的选择
(二)现金投资税务稽查
(三)部分非货币性资产投资税务稽查
(四)资产收购与股权收购
第五部分：生产经营税务稽查篇
第六部分：股息红利与股权转让篇
1、法人与自然人股东税务稽查解析
2、非居民个人与法人税务稽查问题解析
3、未分配利润(盈余公积)转增资本税务稽查
4、资本公积(溢价)转增资本问题
5、其他资本公积转增资本问题
6、股权转让能否扣除享有未分配利润和盈余公积?
7、间接转让股权与国税函【2009】698号文件
8、转让股权合同的税收签订技巧
9、购买股权的税务稽查问题解析(关于股权溢价处理)
10、股权投资损失的税务处理
第七部分：税务稽查知己知彼篇
(一)突击调账方式(4种)
1、突击调账，分进合击 2、欲擒故纵，引蛇出洞
3、内线指引，轻松获取 4、内账外查，追踪朔源
(二)稽查分析方法(6种)
1、税负分析法 2、投入产出比法
3、发票比例分析法 4、虚开发票分析法
5、现金流分析法 6、综合分析法
第八部分：税务稽查之知己知彼篇
(一)税务稽查的四个环节
1、选案环节(为什么查我?)
2、稽查实施环节(企业接触的稽查人员)
3、审理环节(负责定案)
4、执行环节(执行或强制执行)
(二)接受稽查可能接触的税务文书
第九部分：税务稽查危机公关篇
(一)政策解释法 (二)案例解释法
(三)法律位阶抗辩法 (四)避免定性偷税法
(五)寻找税务机关责任法 (六)实质重于形式法
(七)审时度势法 (八)法律救济法
【培训核心问题】
第一阶段 筹建立项阶段的涉税风险（仅列部分）
l1、招拍挂形式取得的土地需要缴纳耕地占用税吗？
l2、招拍挂形式取得的土地契税缴纳有什么风险或隐患？
l3、招拍挂附加的红线外道路、公园等工程能否作为土地成本或开发成本处理？
l4、招拍挂形式取得的土地何时开始缴纳土地使用税，何时终止缴纳？
l5、招拍挂取得土地要不要缴纳印花税？
l6、土地出让金返还会涉及哪些税收风险，该如何规划才能规避？
l7、以地补路取得的土地成本怎么确认？
l8、购买烂尾楼（在建工程或在建项目）的土地成本或开发成本如何确认？能否享受差额征税待遇？
l9、通过合作建房取得的土地成本如何确认？合作建房的纳税规划空间有多大？
l10、通过购买股权取得的土地成本如何确认？有没有涉及到土地增值税等税收风险？
l11、委托代建房有什么税收风险？纳税规划的空间有多大？
l12、城中村改造、拆迁安置补偿税务上如何认定和处理？
第二阶段 开发建设阶段的涉税风险（仅列部分）
l1、支付给境外机构或个人的设计费、咨询费涉及哪些税收风险？
l2、“甲供材”工程取得的票据能否直接列支开发成本？需不需要“换票”或补交营业税等？
l3、园林绿化该取得什么票据？如何规划可以获得税收的最大利益？
l4、建安工程的造价可否无限扩大？有何技巧
l5、工程违约金支出能否列支开发成本？
l6、改变规划或推倒重建所发生的支出能否作为开发成本处理？
l7、开发期间发生的借款利息能否作为开发间接费用处理？
第三阶段 销售运营阶段的涉税风险（仅列部分）
l1、取得的订金、定金、VIP、诚意金、保证金等需要缴纳营业税、土地增值税吗？
l2、没有产权的储藏室、车位/库销售税收上如何认定和纳税？
l3、“买一赠一”附赠的汽车、车库、家电、家具等如何纳税？
l4、售后回租或回购有什么税收风险，该如何规划？
l5、精装房销售税收怎么处理，有什么技巧？
l6、给老业主带新业主的佣金以及免物业费等涉及什么税收风险？
l7、以房屋抵顶债务怎么纳税？
l8、以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物或构筑物的如何征收营业税？
l9、单位和个人转让土地使用权，但未办理土地使用权证的过户登记，是否要纳税？
l10、单位或个人无偿将不动产或土地使用权赠予给其他单位或个人的行为是否纳税？
第四阶段 清算注销阶段的涉税风险（仅列部分）
l1、销售达到什么标准的楼盘必须或会被要求做土地增值税清算？如何规划延后清算
l2、土地增值税清算的清算单位如何确定？有何技巧
l3、土地增值税清算对扣除凭证有何要求？清算后又发生的成本费用该如何处理？
l4、土地增值税的不征税收入、免税收入有哪些？如何进行纳税规划才能取得利益最大化
l5、土地增值税的视同销售有哪些？买一赠一需要确认土地增值税收入吗
l6、房地产企业新建的商品房装修费用可否计入开发成本，能否享受加计扣除？怎样利用增加装修成本的方法降低土地增值税？
l7、房地产的土地取得成本如何确定？
l8、房地产的开发成本如何确定？企业建造的邮电通讯、学校、医疗设施等基础设施和公共配套设施的支出能否作为开发成本予以扣除？
l9、房地产开发费用如何确定？没有发生利息支出、既有银行利息又有其他利息支出的情况下该如何处理？
l10、房地产企业不能享受加计扣除待遇的情形有哪些？将未售房转为固定资产后出售能享受加计扣除待遇吗？
l11、在什么情况下房地产企业可以预提部分成本税前扣除？
l12、房地产企业注销前由于多预征土地增值税导致多缴企业所得税怎么处理，能不能退税？
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《房地产开发全程涉税风险及纳税规划与2015税务稽查应对策略》
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