2015广东城市更新项目《并购、合作、税务筹划及全过程风险防范于实务操作》| 模块 | 主要内容 | 核心收益 |
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第一部分 三旧改造法规政策要点 |
1、三旧改造5大法律体系：基础类法律法规、土地类法律法规、规划类法律法规、建设类法律法规、房产类法律法规 2、广东省三旧改造政策解读 （1）农村集体建设用地改变为国有土地问题 （2）土地出让收益处理的问题 （3）相关补办手续及程序问题 （4）边角地、插花地、夹心地的处理问题 （5）土地出让金优惠政策及财政扶持政策 3、深圳市城市更新法律法规体系介绍（深圳的特殊性） （1）城市更新的模式：综合整治、功能改变、拆除重建 （2）城市更新的参与主体：政府、权利主体、市场主体 （3）城市更新的对象：旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村 （4）拆除重建类的实施模式：自改模式、市场主体单独改造模式、合作改造模式、政府组织实施模式 （5）城市更新的改造条件 （6）城市更新操作流程解读 |
了解广东省三旧改造相关的法律法规要点，避免触碰到法律红线 |
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第二部分 三旧改造项目法律风险管理 |
1、三旧改造项目申报风险 （1）申报条件不符风险 （2）改造意愿取得不能的风险 （3）商业目的难以实现的风险 2、补偿谈判风险 （1）补偿方案拟定的风险 （2）补偿安置的风险 （3）谈判僵局风险 3、土地取得、开发建设、回迁安置风险 （1）建筑物拆除的风险 （2）土地使用权出让 （3）工期延误风险 （4）交付风险 |
学习三旧改造项目过程中的核心风险 |
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第三部分 三旧改造项目并购和合作 |
u 2大并购方式 1.股权并购 案例解读：中粮收购深圳市锦峰城房地产开发有限公司案 2.资产并购 案例解读：佳兆业收购雅骏眼镜厂城市更新项目案 |
了解城市更新项目常见的收购方式 |
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u 3大并购法律风险 1.股权收购的主要法律风险（同下文法人型合作，略） 2.资产收购的主要法律风险 （1）房地产设定抵押的风险 （2）房地产被查封的风险 （3）房地产存在历史遗留问题的风险 |
了解城市更新项目收购过程中存在的主要风险 | |
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u 2种合作模式 1.非法人型合作 2.法人型合作 |
了解城市更新项目常见的合作模式 | |
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u 6大合作法律风险 1.非法人型合作的主要法律风险 （1）项目管控机制缺失的风险 （2）权利人擅自退出合作的风险 2.法人型合作的主要法律风险 （1）公司或有债务的风险 （2）股权瑕疵的风险 （3）股权转让（或增资扩股）行为效力瑕疵的风险 （4）公司僵局的风险 |
掌握城市更新项目合作过程中存在的主要风险 | |
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第四部分 三旧改造项目重点操作实务 |
1、尽职调查 （1）对三旧改造项目合作方的尽职调查 （2）对三旧改造项目土地相关情况的尽职调查 （3）对三旧改造项目被拆迁房屋及其物权人的尽职调查 （4）对三旧改造项目与拆迁补偿有关的其他事项的尽职调查 （5）对项目所在地实施三旧改造项目的法规政策环境进行调查 2、项目审批 （1）政府对三旧改造项目的管理 （2）管理流程 （3）项目申报 （4）用地出让 |
学习三旧改项目操作流程及特殊事情处理 |
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第四部分 三旧改造项目重点操作实务 |
（5）项目报建 3、谈判实务 （1）谈判技巧的含义/意义 （2）搬迁谈判基本原则 （3）沟通技巧 （4）搬迁谈判关键环节控制 4、特殊事实处理 （1）“钉子户”原因分析 （2）如何确定合理的拆赔方案 （3）非住宅拆迁的产权调换安置难 （4）回迁房选房和分配问题 （5）危机处理 |
学习三旧改项目操作流程及特殊事情处理 |
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第五部分 三旧改造项目税务筹划 |
u 前期阶段的4大税种税务筹划 1.营业税筹划 （1）将不动产附属设施单独计价 （2）无形资产、不动产投资入股 2.契税筹划 3.土地增值税筹划 （1）利用代建或者合作建房进行筹划 （2）利用降低收入法进行筹划 （3）控制股权并购中隐含的土地增值税 4.企业所得税筹划 （1）利用离岸公司进行筹划 （2）利用增资并购进行筹划 |
掌握城市更新项目前期阶段的税务筹划 |
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u 开发经营阶段的税务筹划 1.营业税筹划 （1）利用搬迁补偿进行筹划 （2）转让在建项目的筹划 （3）委托销售的筹划 （4）兼营行为的筹划 2.土地增值税筹划 （1）利用搬迁、拆迁等土地增值税减免措施进行筹划 （2）利用借款利息扣除方式进行筹划 （3）利用经营收入项目划定进行筹划 （4）通过普通住宅和非普通住宅项目分开独立核算增值额进行筹划 （5）销售普通住宅的，通过合理设定房价的方式进行筹划 （6）通过将代收费费用计入房价进行筹划 3.企业所得税筹划 （1）通过推迟取得当期收入进行筹划 （2）通过费用控制进行筹划 （3）利用固定资产折旧进行筹划 |
掌握城市更新项目开发经营阶段的税务筹划 |
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