第一天：房地产企业土地投资模式分析与宏观调控的对策

一、房地产行业投资环境分析与决策

1．解读目前国内房地产行业的投资形势

2. 现阶段房地产行业的政策导向

3.城镇化与中小城市投资机会分析

4.未来5年国内房地产的投资方向

5.不同区域房地产行业发展政策剖析

6.标杆房地产企业未来5年的战略目标和投资策略

二、房地产投资模式的研究

1.城市运营的开发模式

2.大盘开发的模式

案例：标杆房地产企业花园城项目模式

3.现金流项目的投资模式

案例：标杆房地产企业观山水项目模式

4.公租房、廉租房的投资模式

5.稀缺资源项目的投资模式

三、投资管理的理念和认知

1、投资管理在企业系统中的地位

2、国内标杆房地产的投资管理方式

3、投资管理的要素

4. 不同企业对投资管理的实践途径

四、品牌房企对宏观调控的对策

1.宏观政策变化后，投资管理决策的调整方式和实效性。

2.政策空白空间的土地拓展方向

3.对国土政策和具体地块竞买政策的研究

案例：大学城项目挂牌案例

一二级联动项目挂牌

4.土地优惠政策的争取技巧

（1）如何根据不同的项目特点向政府争取政策

案例:标杆房地产企业土地整治项目

二厂区土地政策争取

（2）前期、中期博弈政策的技巧

五、当前宏观调控下的拿地策略

1. 不同类型企业的拿地策划

2. 如何进行勾地及其技巧

案例：标杆房地产企业紫都城项目勾地技巧

3. 门槛条件的设置

案例：标杆房地产企业天街项目条件设置

六、品牌企业前期如何控制土地

1. 国内地产企业通行的地块获取方式

2. 各种方式组合运用的效果分析

3. 企业前期土地谈判的方式及阶段性成果

4. 典型的土地协议分析

案例：成功和失败的土地控制案例分析（3-4个）

• 基本合作意向书或原则协议书      
• 天街项目股权转让协议书
• 彼岸项目拆迁安置协议
• 土地整治协议
• 小院项目土地置换协议书
• 中外企业合作开发协议等

第二天：房地产企业投资管理模式与投资管理的风险控制

一、投资管理的公共关系

1.公共关系的建立

2.公共关系的划分

3.公共关系的合理利用

二、集团化企业投资管理标准化模式的形成和发展

1、标杆房地产企业企业在不同发展阶段的投资模式

2.投资管理系统的规范化、标准化

3、投资标准化管理体系框架的建立与步骤；

• 投资管理体系的架构概述
• 房地产企业投资标准化管理的实施步骤
• 典型企业投资管理标准化模板

（1）投资建议书（2-3个案例）

含宏观形势分析、微观地块解读、经济测算方向、项目运营架构搭建、土地潜在风险预判等。

（2）常规项目的静态投资和动态模版如何建立和和分表分析（结合3个案例）

（3）特殊项目的预案模板分析(1-2个案例)

(4) 项目前期定位报告分析(2个案例)

5、投资管理管控要点（2小时，结合约5-6个地块的标准化案例分析）

• 精准的地块调研报告
• 投资阶段性成果报告
• 经济测算
• 最终的投资报告—投资委员会的权威决策依据。

三、投资管理工作的实践化

1.标杆房地产企业的竞争对手分析表

2.标杆房地产企业某区域公司土地储备跟踪表

3.集团目标地块重点跟踪表

4.土地计划和资金计划匹配表

5.综合技术经济分析表等

6.标杆房地产企业城市发展月报

7.集团管控的管理关键节点分析

8.标杆房地产企业发展部月度简报

9.特定地块土地深度分析简报

10.季度区域土地市场分析

11.内部知识的沉淀和部门案例讨论及培训。

四、投资体系组织机构建立与培养

1.投资人员的精细化培养

（1）投资人员如何选择和培养

（2）发展部人员的搭建和岗位职责

（3）投资人员的基本素质

2.投资工作的秘密性和隐蔽性

（1）信息的最快传递和决策途径

（2）如何挖掘土地信息中的秘密

（3）独立完成拿地工作的心里调节

3.不同地域企业对投资成果的奖励政策

4.内部沟通的重要性

（1）多项目选择中，如何获得老板青睐

（2）与投资关联的上下游部门的沟通

五、投资管理风险管理与后评价

1.各种风险对投资决策的影响程度（如网络、媒体、舆论、品牌等风险）

2.如何建立有效的投资风险预警机制和化解策略

3.项目运营后评价对风险管理和再投资的重要性（结合后评价2-3个案例评价）