【课程背景】
房地产企业稽查“风暴”中，土地增值税清算首当其冲！企业自查结果与税务机关清算结论、中介机构代理清算结果往往有较大的差异，哪一份清算报告税收风险最低呢？各地在做土地增值税清算时的口径有什么不一样？土地增值税清算税务稽查重点是什么？未来土地增值税的政策将出现什么大变革?如何做好土地增值税清算？如何理解相关政策？如何在合理合法情况下做好土地增值税筹划？为了做好土地增值税清算房地产企业应在各环节如何做好配合工作？如何把撑清算口径做好不同物业类型的清算？
本次课程结合诸多案例，分别从土地增值税征税对象到纳税人的认定，从收入的时间与金额到扣除项目的确认，从扣除凭证到各税种的分析，从成本分摊方法的差异到清算结果的比对……逐一解读土地增值税清算的技巧与风险点，准确把控清算，有效化解账务处理带来的棘手问题，达到准确理解新政，掌握解决税企纳税争议的方法的最佳方案。
【学员对象】
各房地产企业领导、主管财务工作人员和成本合约部及税务、会计事务所等人员。
【王牌导师】
王老师：会计师，中国注册税务师，税务稽查资深官员，某省地方税务局税收业务培训专家；数家房地产企业税务顾问、答疑专家。有常年战斗在一线的经历，熟悉房地产企业的税收问题，擅长土地增值税清算，税务风险评估与税收成本控制，制定合理的项目成本管控策略，做到企业成本控制最小化，利益最大化。在全国各大城市主讲房地产行业税收专题讲座近百次，讲授由浅入深、生动活泼、内容准确、分析透彻、简明扼要、操作实用；授课风格生动诙谐、风趣幽默，受到各地房地产企业学员的认同和热烈追捧！
【课程大纲】
第一部分 土地增值税征税范围及计算流程
1、土地增值税增收的条件有哪些？
2、土地增值税纳税人的确认需要注意哪些问题？
3、土地增值税计算的流程概述
4、集体土地建房开发是否属于土地增值税征收的范围？
第二部分 土地增值税清算流程详解
1、收入确认的原则和依据是什么？
2、开发产品的赠与和销售区别要点是？
3、收取的诚意金、违约金的税收待遇有什么不同？
4、违约金涉及的发票和扣除需要注意哪些事项？
5、非直接销售开发产品如何确认收入？
6、低价售房给员工、股东的税收风险？
7、销售折扣方式下＜买一送一、捆绑销售等＞收入如何确认？
8、代收费用是否计入房价的税负测算
第三部分 土地增值税重点问题解析
1、土地增值税扣除项目的四个原则是什么？
2、如何理解合法有效的凭证？白条如何规避税收风险？
3、政府返还资金的税收处理需要注意哪些问题？
4、不同方式下取得土地如何确认土地成本？＜股权收购、建设--移交、接受土地投资、拆一还一等＞
5、耕地占用税可否作为土地成本？城镇土地使用税呢？
6、房地产开发企业土地使用税纳税义务起止时间详解
7、和政府置换土地，政府没有及时交付，土地使用税开始时间如何处理？
8、拆迁费的处理，如何应对“现金”科目的审核？
9、人防设施发生的成本可以扣除吗？红线外的道路、公园开发是否可以扣除？
10、资本化利息是否归集开发成本？城镇土地使用税呢？餐费？
11、开发费用扣除详解＜据实扣除、计算扣除不同税收待遇分析＞
12、企业不同融资方式的税收风险控制
＜民间融资、转贷、委托贷款、统借统还等七种＞
13、省级人民政府规定的税费是否可以扣除？
14、房地产企业销售产品为什么要加计扣除？七种不同情况加计扣除的税收分析。
15、具备哪些条件，企业进行土地增值税强制清算和通知清算？
16、清算开始后凭证的截止时间如何规定？
17、土地增值税清算单位和清算对象的确定标准是什么？
18、结合案例，解读土地增值税扣除项目分摊方法：
＜占地面积法、建筑面积法、直接成本法、层高系数法＞
19、项目内进度不一，却达到“通知清算”的条件，如何分摊公共配套费？
20、支付给境外的设计费、勘察测绘费是否扣除？
第四部分 税收风险分析与控制
1、税收风险的常规分类：不登记、不申报、申报不实的风险
2、报表风险分析：结合会计报表，从不同的角度，采取比较分析法、因素分析法、
比率分析法逐一进行税收风险分析
3、举例解读凭证存在哪些风险？
第五部分 案例分析与税收答疑
1、甲供材、甲控材、甲供设备的区别？
2、甲供材发票的开具
3、甲供材案例解读
4、电视、沙发等装修支出是否属于“装修”？
5、销售、出租车位的税收分析；出租车位时限与车位产权时限一致，销售或者出租的主体是？
6、售楼部、样板房税收分析
7、开发商品自用一年以后销售是否加计扣除？
8、前期核定，后期账务健全，查账还是核定？
9、成本差的会计处理和税收处理的差异分析
10、办公费、会议费、差费的扣除有无具体的标准？
11、私车公用产生的费用如何处理？
第六部分 专家现场开放时间，解答学员疑难问题。
服务流程：
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房地产行业土地增值税清算技巧与税收风险控制
