【课程背景】

　　

　　中央经济工作会议于2015年12月18-21日在北京举行，习近平在会上发表重要讲话，会议中指出明年经济社会发展特别是结构性改革任务十分繁重，战略上要坚持稳中求进、把握好节奏和力度，战术上要抓住关键点，主要是抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。一是积极稳妥化解产能过剩；二是帮助企业降低成本；三是化解房地产库存；四是扩大有效供给；五是防范化解金融风险。

　　

　　房地产开发与金融的关系实际上是水乳交融，不可分离。在这种背景下，房地产企业家不仅要提高其科学管理房地产项目和房地产专业团队的能力，更要掌握房地产金融工具，努力寻求新的融资渠道，消除资金"瓶颈"，把握住时代脉搏才是当务之急。

　　

　　2016年“营改增”是一项必须做的工作，房地产开发企业如何做好“营改增”政策的前期准备工作，如何处理在政策过渡期的一些特殊问题，如何加强内部管理，如何领购增值税专用发票、开具、认证、抵扣增值税专用发票、会计核算及纳税申请等都必须提前进行学习。本课程试图通过金融手段解决房地产企业面临的资金压力，同时结合营改增进行商业模式创新，来达到清库存，解决房地产企业目前资金压力等难题。

　　

　　【课程特色】

　　

　　【课程收益】

　　

　　1.倾听政策制定者的心声，掌握政策调整的精髓，准确把握相关政策并用足政策，为企业决策仍至价值增值提供决策支持；

　　

　　2.掌握目前融资模式及相应Reits监管方式；

　　

　　3.获得房地产企业融资提供技术支持；

　　

　　4.掌握“营改增”的机理，知晓增值税专用发票管理及机关涉税风险及刑责；

　　

　　5.针对“营改增”风险点，掌握应对措施，包括但不限于企业采购、运营、销售等各环节之间涉税风险的产生及应对措施；

　　

　　6.掌握政策调整的精髓，准确把握相关政策并用足政策，为企业决策乃至价值增值提供决策支持；

　　

　　7.精准揭示营改增政策存在的问题，准确把握并运用相关政策要点。

　　

　　【讲师团队】

　　

　　1.国家税务总局、财政部税政司、证监会、参与营改增的央企相关领导。

　　

　　2.马永义：管理学博士，北京国家会计学院教授，教务部主任。

　　

　　3.朱克实：项目责任教授，经济学博士，北京国家会计学院财政与金融政策协同战略研究所所长，中国注册税务师，中税咨询集团高级顾问。

　　

　　4.姜军：财务学博士，北京国家会计学院副教授，学术委员会委员，产业金融与运作研究所所长，山东黄金公司600547、华资实业600191、福建新中冠信息科技集团独立董事。

　　

　　5.溪卫华：经济学博士，北京国家会计学院教授，财政与金融政策协同战略研究所副所长。

　　

　　6.杨辉：管理学博士，北京国家会计学院副教授。

　　

　　7.杜丽虹：清华大学经济管理学院应用经济学博士。北京贝塔咨询中心合伙人，中国社科院上市公司预测中心-市值管理中心主任，万通地产独立董事。为民生银行、平安银行、泰康人寿、中航信托、中航证券，中城投资基金、万科、首创置业、远洋地产、中国对外文化集团、海航机场集团等企业集团提供独立第三方的公司金融战略研究顾问服务。所以，在产融结合、轻资产战略、另类投资，以及地产企业和金融机构的金融战略创新方面积累多年研究经验。

　　

　　8.延峰：毕马威合伙人，中国注册税务师。

　　

　　9.冯炜：毕马威税务合伙人，中国注册税务师。

　　

　　【课程对象】

　　

　　1、房地产开发企业的总经理、投资总监、企业财务总监 、税务总监、审计部门、业务管理部门人员；

　　

　　2、证券公司投行管理者、资本市场业务律师、会计师、税务师事务所人员等。

　　

　　【课程大纲】

　　

　　模块一：用轻资产模式重构地产行业金融新生态

　　

　　一、什么是地产行业的轻资产模式？

　　

　　1.什么是重资产模式

　　

　　2.什么是轻资产模式

　　

　　3.从重资产模式到轻资产模式

　　

　　4.轻资产模式的核心：效率优势的放大和资本资源的优化配置

　　

　　二、地产企业为什么要转型轻资产模式？

　　

　　1.行业整体的投资回报率已逼近债务融资成本

　　

　　2.行业短债长投的期限错配问题日益严重

　　

　　3.资产负债管理的极限与轻资产模式

　　

　　三、地产行业轻资产模式的演进与金融创新

　　

　　1.最简单的轻资产模式：代工模式（案例：积水地产）

　　

　　2.从代工模式到投资管理模式的延伸（案例：大和地产）

　　

　　3.金融创新：REITS里的轻资产与重资产

　　

　　4.只有REITS还不够，从REITS里衍生出的私募地产基金平台（案例：全球最大物流地产企业普洛斯的模式创新）

　　

　　5.轻资产战略在新兴市场的实践：PE+REITS的双平台模式（案例：新加坡嘉德集团的轻资产转型）

　　

　　四、从资产的轻化到轻重资产的完全分离

　　

　　1.从酒店REITS中诞生的酒店管理公司（案例：马里奥特）

　　

　　2.从资产服务到资产管理，另一种轻资产模式（案例：铁狮门公司服务于金融投资人全产业链需求的轻资产模式）

　　

　　3.嘉德与铁狮门的模式比较：地产企业与金融机构的较力

　　

　　4.小结：地产金融的创新路径，价值链的分解

　　

　　五、重构产业价值链，打造地产金融新生态

　　

　　1.从养老地产的金融生态看轻资产价值链的重构

　　

　　2.价值链重构的核心：风险收益的再平衡

　　

　　六、轻资产战略的立体组合

　　

　　1.轻资产战略的三个维度

　　

　　2.轻资产战略的三个价值空间

　　

　　3.轻资产模式定位：关键资源的识别

　　

　　4.构建轻资产战略的立体组合

　　

　　七、轻资产模式的增量收益从哪里来？

　　

　　1.确立投资物业的估值基准

　　

　　2.计算投资人要求的长期回报率

　　

　　3.增量收益源的分解

　　

　　4.价值空间的挖掘与收益再分配

　　

　　八、轻资产模式在中国，多元金融时代提供的转型机遇

　　

　　1.传统的融资结构无法支持地产行业的转型

　　

　　2.多元金融时代的轻资产新机遇

　　

　　3.总结：地产企业的轻资产转型与金融战略重塑

　　

　　4.模块六：“营改增”后预算模式的转变及土地增值税的处理变化

　　

　　模块二：房地产融资工具创新

　　

　　一、商业地产转型PPP,案例分析，华夏幸福地产

　　

　　二、万达模式：P2P

　　

　　三、小米模式：股权众筹

　　

　　四、Reits模式

　　

　　五、影子银行模式

　　

　　六、房地产基金

　　

　　七、理财产品+结构化融资模式

　　

　　模块三：从监管层角度谈房地产REITS运作机制与监管

　　

　　一、目前房地产企业REITS试点企业运作模式介绍

　　

　　二、监管层政策规范与风险管控

　　

　　三、房地产企业申请REITS试点程序及必备的条件

　　

　　四、基金备案制度改革及创新

　　

　　模块四：“营改增“背景下税收导向的房地产企业商业模式创新

　　

　　一、“营改增”政策解读及法理分析

　　

　　1.一般性规定及原理

　　

　　2.政策漏洞、立法依据及准确利用

　　

　　3．企业涉税风险

　　

　　（1）刑法责任

　　

　　（2）经济责任

　　

　　（3）增值税发票犯罪与营业税发票的区别

　　

　　4.责任的隔离与风险规避

　　

　　（1）财务人员与业务人员责任划分【稽查案例分析，某企业获得虚开发票的责任划分及处理意见，区分财务人员与业务人员的责任实质是什么？】

　　

　　（2）财务人员与财务或税务总监责任划分【案例分析：是什么流程或制度保证了下属利益不被侵犯】

　　

　　（3）总经理与财务总监责任划分【稽查案例分析：某房地产企业被稽查后，财务总监被开后的责任维权，是什么保护了私营业主强势下弱势雇员的利益】

　　

　　（4）规避相关风险策略及制度安排【发票管理、报销流程、授权内控、责任职能划分节点流程分解】

　　

　　5.特殊业的营改增政策的衔接及处理

　　

　　（1）土地

　　

　　（2）甲方供材

　　

　　（3）新旧项目衔接

　　

　　（4）EPC处理

　　

　　二、“营改增”结构性减税的政策要点

　　

　　1.“营改增”结构性减税实然结果

　　

　　2.“营改增结构性减税的政策环境

　　

　　（1）个人税怎样处理？

　　

　　（2）所得税怎样处理？

　　

　　（3）增值税怎样衔接？合同签订及补充条款的修订包括价格、时间、供应商等内容的把关！

　　

　　三、税收导向的房地产企业商业模式的创新

　　

　　1.互联网+的业务模式调整

　　

　　案例1：互联网+房地产开发公司

　　

　　案例2：互联网+物流公司

　　

　　案例3：互联网+企业商业模式

　　

　　案例4：互联网+财务共享服务中心

　　

　　2.万众创新战略布局及用足“营改增”政策方案分享

　　

　　案例1：房地产开发对“营改增”政策应用

　　

　　案例2：商业模式创新与“营改增”政策应用

　　

　　3.上市公司的战略调整路径及税收政策运用

　　

　　4.非上市公司的战略调整布局及税收政策运用

　　

　　【案例分析】战略调整过程中各种交易模式的建立及税收政策适用分析，税负比较研究

　　

　　5.营改增后新商业模式下的资产管理

　　

　　（1）租售比对于固定资产、房产、机器设备、无形资产的影响

　　

　　（2）节税策略的选择及交易模式的创新

　　

　　四、商业模式创新的兼并重组实务及税负分析

　　

　　1.分立案例操作方案及税负分析

　　

　　2.资产或股权投资方案及税负分析

　　

　　3.资产转让方案及税负分析

　　

　　4.针对不同企业“营改增”背景下的结构性调整战略选择

　　

　　5.架构搭建及退出机制安排（案例：如何将不确定优惠政策提前享受？）

　　

　　模块五：增值税专用发票的涉税风险管控

　　

　　1.发票管理中可能涉及到的民事责任、刑事责任；

　　

　　2.增值税发票管理新系统实时监控企业哪些风险

　　

　　3.互联网+对三流合一的进项抵扣政策的冲突及影响

　　

　　4.如何避免被动取得虚开增值税专用发票

　　

　　5.营业税下发票管理对改征增值税涉税风险的影响

　　

　　6.增值税发票开具、领用和认证的关键点

　　

　　7.无法取得或及时取得发票风险及防范措施

　　

　　8.增值税专用发票的涉税风险解析

　　

　　（1）增值税专用发票抵扣的票款不一致的政策透析

　　

　　（2）善意、恶意取得虚开增值税专用发票的处理

　　

　　（3）不属于对外虚开增值税专用发票的处理

　　

　　（4）失控发票的节税策略

　　

　　（5）滞留票的最佳处理方案

　　

　　（6）增值税视同销售中发票管理的必备常识

　　

　　（7）由购买方承担贴现费用的税务处理

　　

　　9.发票、票据管理的涉税风险分析；

　　

　　（1）违约金支出是否必须凭发票入账

　　

　　（2）以资产评估报告作为原始凭证入账的资产如何税前扣除？

　　

　　（3）民间借贷的票据管理

　　

　　（4）房屋拆迁补偿款的票据管理

　　

　　（5）青苗补偿费的票据使用安排？

　　

　　（6）跨年度票据如何入账？

　　

　　（7）承租房屋，支付水电费只取得收款收据，能否税前列支？

　　

　　（8）母子公司间业务往来是否需要开具发票？

　　

　　（9）销售使用过的固定资产如何开具发票？

　　

　　10.超经营范围的临时业务发票开具误区

　　

　　11.税务机关代开的发票也有风险

　　

　　12.代开发票如何盖章？专票、普票不一样

　　

　　13.税务机关如何鉴别假发票、假业务？

　　

　　14.我国网络电子发票的使用与管理

　　

　　（1）适用范围

　　

　　（2）主要税种的电子发票管理

　　

　　（3）电子发票全国应用情况

　　

　　（4）电子发票应用系统情况

　　

　　（5）电子发票操作平台

　　

　　15.电子发票的还存在哪些需要解决的问题

　　

　　（1）电子商务造成的“无址化”“无纸化”“无形化”的征管困境

　　

　　（2）违规使用发票难以杜绝及涉税风险分析

　　

　　（3）税务稽查实施难度大

　　

　　模块六：对房地产企业营改增案例分享

　　

　　一、前期纳税辅导

　　

　　1.采购制度的建立及操作实务流程的规范

　　

　　2.采购合同条款的重新梳理及相应税负的调整

　　

　　3.销售环节内部控制制度的重整

　　

　　4.运营过程中的财务制度的合理重建及涉税风险点分析

　　

　　二、中期的培训

　　

　　1.财务人员培训

　　

　　2.业务人员培训

　　

　　3.领导观念的转变培训

　　

　　三、后期的IT系统的改造

　　

　　1.会计核算体系重建

　　

　　2.税务风险控制

　　

　　3.税收筹划安排

　　

　　模块七：营业税改征增值税解析

　　

　　1.营业税改征增值税的疑难问题处理

　　

　　2.营业税改征增值税试点政策实施前合理应对方式

　　

　　3.特殊业务问题的处理，土地出让金、人员费用、融资费用等的涉税处理和进项抵扣

　　

　　4.几个需要特别说明的问题