【课程背景】
我国的“增值税”仍然属于针对生产经营环节为对象的收入性增值税税收，本质上还具有强烈的价格调节和倒逼规范的市场资源配置作用。从税收管理的角度来说，增值税具有税负转嫁的功能，国家只是对流通产品产生增值的部分征收税款，但是该税款由参与产品流通链条中的各个纳税人共同承担。而各个纳税人在社会经济活动中处于不同的市场地位，所承担的增值税税负的份额也不同。也就是纳税人的市场地位决定了自己所承担的税负多少。即纳税人税负是从自己利润中挤出来还是利用优势市场地位转嫁给对方的问题。体现了中共中央“使市场在资源配置中起决定性作用”改革精神。
基于以上税制特点，因此“营改增”纳税人应当主动融合到市场竞争环境中，需要经历关于企业生存环境、资金运用能力和经营管理水平形成优势市场地位较量的两场博弈一个规范地磨练和洗礼：
1、与供应商的博弈。实际上是一场在产品供应链条中市场地位之间的博弈。双方在产品销售链条中就销售价格和承担税负上进行相互博弈，达到双方都能够承受范围的平衡。
2、与客户的博弈。实际上是一场在产品销售链条中市场地位之间的博弈。面对迫切需要进项税额抵扣减少税负的客户，“营改增”纳税人要么拿出额外利润进行补偿，要么直接被淘汰出局。
3、自我经营的规范。实际上也是一个自我争取优势市场地位的规范。
企业如何做好转型前的准备工作，怎么解决找出转型过程中的面临的问题，有效规避转型过程中的涉税风险？如何规划企业转型后的财税管理体系，优化纳税人的价值链管理？这些都是企业管理者和财务人员必须重视的问题。
为何要参加本次研讨会？
顺应政策要求，房地产企业如何积极应对：如何深入解读关键性政策内涵？吃透政策红利？ “营改增”实施一个月以来处于关键时期、如何锁定波及的业务范围和核心业务点？如何制定财税、投资、销售、租赁、成本、采购和人力等业务策略？如何针对实施期的出台要点，避免企业不需要的损失？房地产企业如何制定“营改增”工作任务清单和推进要点？
您想了解营改增之后，各大房地产企业如何实施么？万科地产、招商地产、中交地产、新城控股、天阳控股等标杆房企应对房地产营改增采取了哪些方法？
本课程讲师从事房地产业务13年，结合多年国企、外资、民企从业经验，业内唯一的在房企就职的财税讲师，目前操盘万科地产、招商地产、中交地产、新城控股和天阳控股项目，共计800多亿营业额的税务筹划工作。将系统解析营改增政策及房地产企业应对之道，让企业结合自身业务，在岗位实践中得到充分的运用。
【金牌讲师】
朱老师：
知名房地产财税实战专家、多家品牌房地产企业税务顾问；
中国注册会计师，南京大学MBA，从事房地产业务13年，现任某房地产集团财务总经理；
专长于：房地产行业的原罪清理、商业模式创新、资产重组所涉税收业务，对土地增值税清算有丰富的经验；长于发现税法的漏洞和不足，致力于换个角度看税法，寻求以最少的时间成本获得最佳的可操作税收方案；
学术成就：个人专著《房地产税收面对面：实务与案例》已销售3万余册；
培训过的房企：万科地产、中海地产、凯德置地、海航地产、绿地集团、绿城集团、中铁地产、上实发展、上海景瑞地产、世茂房地产、路劲地产、碧桂园、新城房产、仁恒置地、招商地产、保利地产等七十余家中国地产百强企业，为10000余名房地产学员做过财税培训，其中，中国地产百强财务经理近千人。
【学员对象】
房地产企业董事长、总裁、财务副总裁、财务总监、经理及核心业务部门负责人
【课程大纲】
一、房地产企业必知的增值税知识
1、增值税制度改革进程和展望
2、中国间接税构成概述
3、增值税管理的本质
4、增值税与营业税的区别（原理、基本形式、是否重复征税、）
5、营业税与增值税税制要素比较
6、营业税与增值税税率比较分析
7、增值税与营业税的区别-计税方法
8、增值税的进项处理
9、增值税的销项处理
10、增值税的纳税义务时点
11、房地产企业营改增的基本规定（税率和征收率）
12、房地产企业营改增的政策规定
13、税务筹划空间：过渡性项目、共同成本、甲供材 、销售折扣、样板房 、公配设施、融资、租赁、不动产、固定资产、无形资产
14、合同管理：采购合同、土地合同
15、进项税管理流程和土地增值税处理
二、房地产企业营改增中的七大难题
1、政策多而混乱
山东、湖北、河北、深圳都发布了营改增的配套指引，但是口径并不相同，许多问题有较大的差异，导致全国增值税实施口径并不统一，补丁层出不穷：劳务派遣差额征税等。甚至江苏省保安协会发布通知，以协会名义告知相关各方保安公司暂不参加营改增。
2、整个社会改变操作习惯
房地产预售环节不再开具专票或者发票，部分地区开具收据，银行以收据办理按揭贷款。
3、政策漏洞较多，内部逻辑自相矛盾
以交房作为纳税义务时点，纳税义务时点存在着很大的调节空间。租赁作为不动产取得的一种，让文件本身缺少逻辑性。
4、操作人员贯彻动力不足
营改增增加了财税人员30-40%的工作量，导致财税人员学习与操作动力不足，畏难思想严重。
5、多个因变量影响多个结果变量，测算复杂
定价策略、土地成本比例、毛利率、成本结构、进项税与销项税的平衡程度五个因变量影响增值税、附加税、土地增值税、企业所得税四个结果变量，进而影响净利润，其中土地成本与销售面积的去化速度相关，进而影响增值税与附加税。因而测算简易征收与一般征收的结果存在很大的技术难度。
6、需要根据增值税政策重新设计商业模式
7、政策留白
430前营业税下购入不动产，简易征收下是否可以差额征增值税？430前营业税下投资取得不动产，简易征收下是否可以差额征增值税？
混合性销售的相关规定模糊
单位与员工之间的不征税行为模糊
三、过渡期处理
1、供应链与采购链再造的方法，采购定价与销售定价的调整策略
2、老项目如何进行一般征收与简易征收测算知易而行难，多数企业不掌握测算方法
3、老项目：还未结算完毕，如何进行成本谈判？
4、过渡期收入与成本类合同如何截期处理？
（1）跨期收入处理方法不同
租赁、建筑与其他服务处理方法不同
（2）欠租与欠费应收款与核销处理方法不同
（3）成本类处理方法不同
5、会计科目设置技巧
四、自建自租房产的政策空白
1、自建自租如何认定新旧项目？
2、自建出租的新项目是否可以扣除土地？
3、自建出租的新项目是否可以抵扣进项？
4、出租与出售如何重新定价
5、综合体项目有售有租，如何进行税务处理？
五、商业模式设计
（1）土地取得方式
一二级联动开发改为BT与正常二级市场拍地模式
拆迁式的旧城改造模式不被欢迎
拍地返还土地款成为优选
（2）融资方式改造
资金池与资金划拨涉税风险
贷款利息转嫁与筹划方法
（3）单独成立苗木公司
（4）物业营运公司与地产公司分立运作
（5）酒店管理公司子公司与分公司不同模式的选择
（6）房地产开发公司是否继续项目公司运作模式
（7）酒店里的混合销售
（8）资产剥离
（9）在建工程转让
六、房地产营改增应对之道（五步完成营改增）
第一步：准备期掌握好增值税政策
第二步：做好新旧项目过渡
第三步：供应链与销售链再造
第四步：标准化建设
第五步：信息化改造
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《2016“营改增”背景下房地产税务筹划与商业模式设计》
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