【课程背景】

 

　　棚户区改造在国家宏观经济调控、社会分配结构调整、推进新型城镇化以及“扩内需、保增长、促就业”等方面有着非常重要的作用。近年来，国务院连续出台《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）、《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》（国办发〔2014〕36号）、《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》（国发〔2015〕37号）等一系列文件，将旧城改造、城中村改造、城市危房改造纳入棚户区改造，加快推进棚户区改造进程，并提出积极推行货币化安置、创新融资体制机制、推动政府购买棚改服务。如何结合今后一个阶段棚户区改造的新特点，特别是棚户区改造中进行货币化安置、政府购买服务的新政策，运用国开行、农发行长期低息贷款的棚户区融资模式以及引进民间资本推动棚户区工作项目，交流地方棚户区改造成功的典型经验与做法。

 

　　2016年3月，国务院召开加快棚户区改造电视电话会议，会议要求，一是确保完成今年棚户区改造目标任务，要严格问责考核，对资金和土地不落实、政策措施不到位、建设进度缓慢的地方要进行约谈、限期整改；二是做好棚户区改造三年计划特别是2016年工作安排；三是国开行、农发行等金融机构要加大融资支持；四是切实管好用好棚户区改造专项资金，完善机制、堵塞漏洞、严格审计、加强监管，对挪用套取和闲置浪费资金的要追究责任；五是大力推进棚户区改造货币化安置工作，更好满足群众需要，促进房地产市场平稳健康发展；六是加强棚户区改造工程质量监管，严格终身质量责任追究。为更好推进棚户区改造征收拆迁工作依法有序开展，运用好棚户区改造资金与提升创新投融资机制对接技能技巧，达到合法和谐的征收拆迁目标。经研究，特举办“棚户区改造、旧城改造、城中村改造操作实务以及推进货币化安置和政府购买棚改服务”，请相关单位选派人员参加。

 

　　【参加人员】

 

　　各地人民政府及其棚户区改造办公室、城中村改造办公室、旧城改造办公室，房屋征收办公室、国土资源局、土地储备中心、土地开发投融资机构；村镇办、法制办、保障办（中心）、住建局、规划局、房地产管理局；各类征收评估机构、拆除公司、城投公司、房地产开发企业等单位以及律师事务所等。

 

　　【课程大纲】

 

　　（一）棚户区改造

 

　　1、棚户区改造有关国家政策解读。

 

　　2、棚户区改造的本质和法律适用，棚户区改造与旧城改造、城中村改造的区别，保障性安居工程、保障性住房、棚户区改造之间的关系。

 

　　3、棚户区改造规划的编制与实施、安置住房的选点布局以及配套设施的建设，棚户区改造的难点、要求以及2015-2017年棚改造的目标任务，棚户区改造的基本原则和主要措施。

 

　　4、棚户区改造中的房屋征收与补偿程序。

 

　　5、政府购买棚改服务的具体实施。政府购买棚改服务的范围；在政府购买棚改服务中，社会资本如何成为棚改实施主体；棚改服务协议的签署与履行。

 

　　6、棚户区改造的资金筹集、使用和监管。政府投入机制，政策性贷款支持，商业银行创新金融产品支持棚户区改造，与开发性金融政策相衔接，扩大“债贷组合”，发挥开发性金融支持作用。地方政府原融资平台公司转型改造后举借债务并实行市场化运作。棚户区改造的企业改造资金投入。承担棚户区改造项目的企业可以发行企业债券或中期票据，扩大发行规模，专项用于棚户区改造及其配套基础设施建设。

 

　　7、社会资本参与棚户区改造。棚户区改造融资渠道之一---公私合作（PPP）模式；棚户区改造项目实行PPP模式的可行性研究；PPP项目的融资结构分析；PPP项目的立项、审批、方案设计以及财务模型；PPP项目的合同管理以及法律风险防范；PPP项目的建设、竣工验收、运营管理。

 

　　8、棚户区改造的土地供应、税费减免以及财政、信贷等政策优惠。

 

　　9、棚户区改造中的征收补偿与项目开发建设

 

　　10、地方棚户区改造实践模式

 

　　（1）辽宁抚顺棚户区改造；

 

　　（2）北京门头沟棚户区改造；

 

　　（3）内蒙古包头北梁棚户区改造；

 

　　（4）山西大同棚户区改造；

 

　　（5）湖北黄石棚户区改造。

 

　　（二）旧城改造

 

　　1、旧城改造不能简单地理解为危旧房改造。旧城改造与都市更新。旧城改造与新城建设。旧城改造的本质就是旧城区改建。旧城改造的五个要素。旧城改造应当秉持发展与保护相结合的理念

 

　　2、旧城改造的基本原则

 

　　3、旧城改造中政府与社会资本的合作机制

 

　　4、旧城改造的投融资机制、土地供应和政策优惠

 

　　5、社会资本参与旧城改造实务。土地整理与一级开发。商品房、共有产权房和回迁安置房的混合配套建设。产业集群和项目孵化平台搭建以及产业优化升级。产业园区建设与运营。后期物业和停车场管理运营的补亏与盈利。物业小区配套设施的商业化运营。社区教育与医疗的市场化运作。地下综合管廊等市政基础设施的公私合作模式。政府向社会购买旧城改造服务的合作机制。

 

　　6、旧城改造的利益分配机制

 

　　7、旧城改造前期工作---房屋征收的基本程序

 

　　8、旧城改造项目建设程序及其优化

 

　　9、旧城改造的十大经典经验阐释

 

　　10、旧城改造的地方实践---成功范例与启示借鉴

 

　　（1）北京市旧城改造

 

　　（2）上海新天地改造

 

　　（3）广州的旧城改造

 

　　（4）深圳的城市更新

 

　　（5）太原的旧城改造

 

　　（6）河北固安的旧城改造

 

　　（三）城中村改造

 

　　1、城中村改造的本质。城中村的界定。城中村改造，在法律本质上属于集体土地及其房屋征收。城中村改造要严格遵循《宪法》、《物权法》、《土地管理法》、《土地管理法实施条例》等法律、行政法规中有关征收制度的规定。

 

　　2、城中村改造的基本原则

 

　　3、城中村改造的任务

 

　　4、城中村改造的法律适用

 

　　5、城中村改造的主体

 

　　6、城中村改造的方式

 

　　7、城中村改造的程序

 

　　8、城中村改造的资金筹集与资金平衡

 

　　9、城中村改造的土地供应

 

　　10、城中村改造的税费优惠

 

　　11、城中村改造的补偿与安置

 

　　12、城中村改造的地方实践---经验与启示

 

　　（1）广州的城中村改造实行村集体经济组织主导、非市场化的社区改造模式。

 

　　（2）珠海的城中村改造实行开发商主导、市场化综合开发模式。

 

　　（3）深圳的城中村改造实行政府主导、半市场化的旧村重建模式。

 

　　（4）北京大望京城中村改造实行改造传统征地建城模式，农民分享地租收益模式。

 

　　（5）北京北坞村城中村改造实行自我腾退、自我建设、自我管理、自我资金平衡的模式。

 

　　（6）北京唐家岭城中村改造实行整体腾退、建设廉租房、公共租赁住房的模式。