【课程背景】

 

　　城市更新项目全程涉及计划申报和规划审批、土地建筑物核查、安置补偿协议签订、土地取得、开发建设、回迁安置等多个环节，其中任何一个环节均有可能引发系列风险，且多个环节都将涉及税费缴纳。可见，城市更新项目并购、合作、全过程税务筹划及营改增政策应对，对房地产企业开展城市更新项目有着重要的意义，值得房地产开发企业关注。为更好地指导投资企业对城市更新项目的选择、尽调、评估，设计并购方案及全过程税费优化，邀深圳最具实战经验的城市更新税务筹划专家开设此课程，希望能给广大业界同行有所指导跟启发。

 

　　【课程对象】

 

　　1、房地产企业总裁、总经理、副总经理、财务总监等公司高管；

 

　　2、财务部、运营管理部、拆迁管理部、项目运营部、战略投资部、工程部、客服部、营销策划部、总裁办等相关职能部门。

 

　　【课程大纲】

模块	主要内容	核心收益
第一章   城市更新改造相关概念解读	一、拆迁补偿费 二、政策性搬迁 三、商业性搬迁	掌握拆迁补偿、政策性搬迁及商业性搬迁的相关政策
第二章   拆迁补偿费用相关的税收政策以及在项目开发过程的合理运用	一、政策性拆迁与商业性拆迁的相关  政策 二、被拆迁人获得现金及物业赔偿的税务处理 三、拆迁人支付现金及物业赔偿的税务处理	了解拆迁补偿费用相关的税收政策及如何在项目中合理运用
第三章  城市更新模式下如何多渠道获取土地及节税操作技巧与策略	一、招牌挂 二、定向招牌挂 三、购买转让土地 四、购买股权 五、境外买卖股权 六、合并目标公司 七、分立目标公司 八、转让在建项目 九、深圳更新改造特殊的拿地方式 十、并购方式拿地的城市更新模式下如何消化拿地的税务成本 十一、合作建房 十二、委托代建模式的税务筹划 十三、限制性销售情况下的拿地模式	掌握城市更新模式下获取土地阶段的节税操作技巧与策略
第四章 施工过程中的税务筹划	一、前期工程的税务筹划 二、在建工程的税务筹划 三、精装修房与毛坯房的税务筹划	掌握城市更新模式下施工过程阶段的节税操作技巧
第五章  销售阶段的税务筹划	一、提前销售的税务筹划 二、如何降低、剥离收入 三、商铺的税务筹划 四、委托销售的税务筹划	掌握城市更新模式下销售阶段的节税操作技巧
第六章 城市更新改造案例分析	一、账务处理案例解读 二、会计处理案例解读 三、税务处理案例解读 1、企业所得税的处理 2、土地增值税的处理	通过老师实际操作项目案例分享深入了解账务、会计、税务处理技巧
第七章   城市更新项目税务筹划常见要点、难点问题解析                       第七章   城市更新项目税务筹划常见要点、难点问题解析	一、被拆迁户取得拆迁补偿费，增值税、所得税如何征收？自然人与法人有何区别？ 二、被拆迁户的补偿款收据能否计入税务成本？能否抵扣增值税款?支付给村股份公司的补偿款凭股份公司的收据能否进开发成本抵税？ 三、开发商给被拆迁户的“回迁房”要视同销售交税吗？如何征收？ 四、赔偿有何标准？超标准补偿给钉子户的部分，能否计入拆迁成本？ 五、等面积与超面积部分征收营业税(增值税)如何计算？ 六、以地换房要视同为“非货币性资产置换”，双方均须纳税吗？ 七、企业政策性搬迁被征用的资产，其换入资产的计税成本如何确定？ 八、双抬头模式与单抬头模式有什么税负差异？以村委的名义立项，还是以开发商名义立项税收有何差异？村委出地开发商出资合作建房，建成自用或转让，如何计算土增税？ 九、配建保障房，成本与收入如何核算？配建幼儿园、学校如何核算？ 十、村集体如何规避补偿资产二次转让的税负？ 十一、工改工，土地收益金如何缴纳？	全面了解旧城改造与城市更新项目常见的要点、难点问题如何产生如何处理                       全面了解旧城改造与城市更新项目常见的要点、难点问题如何产生如何处理
第八章   “营该增”模式下房地产收入的确认	一、直接收款方式 二、分期收款方式 三、非直接销售 四、自用房地产 五、拆迁安置房 六、限制性销售房屋的转让	增加理解”营改增”本质上是有利于降低企业税收成本，增强企业发展能力。但是，企业如果没有积极做好准备，将不仅无法降低税收成本，还有可能会增加税负和加大税务风险