【课程背景】
深圳土地资源稀缺，城市更新项目最多，实务风险也最多，比如金光华集团旧改假合作真买断行贿案，2014年税务总局网站十大偷税案之深圳东森房地产偷税案等等；另外国家为支持鼓励旧城改造，在税收上给予了相当多的优惠政策，但深圳旧改政策相对却独有特色，其中开发商与村股份公司以合作建房的方式进行城市更新改造也是一种重要方式，税收风险很多，实务中也多有争议。
为了更好地指导投资企业实现对城市更新项目的选择、尽调、评估，设计并购方案及全过程税费优化，我公司邀请行业专家与您共享行业机密--现特邀深圳最具实战经验的城市更新税务筹划专家张老师开设此课程，希望能给广大业界同行有所指导跟启发，共同研究学习相关政策，正确理解并执行，防范税务风险，节税增收！
【金牌讲师】
张老师：合伙人、注册会计师、注册税务师。任职于全国前八强5A级税务师事务所、内资全国前三强会计师事务所。受聘担任二十多家知名地产集团、上市公司、集团公司的常年税务顾问。专注于房地产税务规划、并购重组税务规划、IPO上市财税规划、税务风险诊断、培训顾问等工作，具有丰富的资本交易架构设置、城市更新（三旧改造），房地产税务筹划咨询顾问及清算经验。近年来多次受邀在税局系统内部及全国各大培训机构讲解房地产税收与资本税收。授课风格生动诙谐、风趣幽默，深受学员好评，被业内称为“财税实战大咖”。
于老师：注册税务师、会计师，是实战型企业培训讲师和资深财税顾问。从事税务工作二十多年，期间从事过十四年税务稽查工作，两年征管工作，五年税政法规工作。在全国各地和网络开放平台主讲房地产和建安板块，主要课程有：房地产和建安企业全盘财税管控核算再造、房地产企业三大清算项目及增值税管控应对、房地产企业全程票据处理和合同规划、房地产企业成本核算和测算管控、房地产和建安企业“营改增”全方位应对和转型的组织架构搭建、房地产和建安企业内控制漏洞识别和财务风险应对等实践方面非常强的财税实务课程，培养了很多财务总监；近年来，为多家大型企业集团作财税内训，并担任多家房地产企业的财税顾问；讲课以基层财税实务应用见长，政策解析深刻，培养学员树立针对房地产和建安企业行业运营特点的财务管控思维观解决实践中对各类财税疑难问题的处理能力；授课风格生动诙谐、风趣幽默，深受学员好评。
【课程对象】
各房地产企业总裁、总经理、财务总监、财务经理、财务部、运营管理、拆迁管理、战略投资等部门及注册会计师、税务师和企业纳税经办人员。
【课程大纲】
第一部分：
一：深圳城市更新税收与规划管理（案例分析为主）
1．深圳城市更新特点
2．国家拆迁政策变化影响
3．拆迁性质决定税收
4．拆迁补偿收入涉及流转税分析
5．营改增后，不同性质补偿税收风险与处理
6．被拆迁人涉及的土地增值税、其他税收与风险点
7．政策性搬迁企业所得税与个人所得税（外籍个人）
8．案例分析政策要点与规划
9．回迁房税收政策与实务争议
10．案例分析：拆一补一流转税政策变化
11．拆迁互补差价情况下的财税处理
12．回迁房流转税与营改增变化
13．回迁房企业所得税收入与成本确认
14．城市更新不同合作模式税负分析
15．城市更新项目的税制优惠
16．城市更新项目土地增值税解析
17．城市更新项目土地增值税案例分析
18．城市更新旧改项目常见涉税错误处理
19．土地出让金返还款税收问题
20．房企参与前期拆迁财税处理
21．深圳城市更新旧改项目税收界定
22．股权收购深圳旧改项目案例分析
23．拆迁补偿费界定风险与票据争议
24．案例解析商业性拆迁行为与广州三旧改造
25．自拆自建成本的扣除的税收界定与风险
26．拆迁补偿支出的契税风险争议？
27．深圳工改工项目、新型产业用房税收处理
28．合作开发合同的司法界定
29．合作建房政策营改增影响
30．以物易物方式合作建房税收风险
31．深圳关于合作建房的特殊政策
32．以物易物合作建房的土地增值税？分回房产再转让土地增值税争议？
33．案例解析合作开发合同的税收界定
34．深圳非农建设用地合作开发
35．合营企业土地成本的确认？票据风险？
36．合作建房+股权转让风险案例
37．合作建房其他税收政策与风险提示
第二部分：
上 篇：房地产企业财税运营管控
一．管控思维新定位
1．房地产企业如何破解原有营业税征管瓶颈和全方位应对增值税挑战？
2．解读如何调整财务管控的思维定向，建立管控应对新技能？
二．战略运营视角的财务管控
1．营改增新政对企业经营、财务、管控、资金流、投融资、工程招投标、工程造价、绩效考核等方面都有哪些影响？
2．相关部门如何从公司战略运营视角全方位管控应对？
3．营改增后如何进行招投标？
4．建筑工程发包模式如何选择能使开发和建筑双方综合税负最优？
5．营改增后如何进行盈利预测和对外报价？
6．如何进行采购定价优选供应商？
7．在“不能”取得增值税发票的前提下，如何博弈商品的价格？
8．营改增对总分包业务都有哪些影响？
9．如何进行合同规划使清包工税负最优化？
10．资质共享问题如何最优化解决？
11．销售模式如何优选更有利于营销和税负最优化？
三．合同管理
1．合同生效的必备要件有哪些？
2．增值税征管体制下各类工程合同应如何签订？应注意哪些涉税风险？
3．如何内控管理好合同？
4．合同控税原理在税务风险防范方面的应用技巧及案例解析
四．发票管控
1．营改增后发票如何管控？如何防控虚开发票？虚开发票的应对方法？
2．增值税下各类实务问题发票开具的实例演示
3．发票管控中的实务案例解析
下 篇：土地增值税清算
第一节．土地增值税清算概述
1．做好土地增值税日常清算管控必备财税知识
第二节．土地增值税算清演练
一．清算单位如何认定？
1．如何通过清算单位进行土地增值税的前期整体税收筹划？
2．清算方法有哪些？
3．清算条件及清算时间有哪些要求？
4．清算时应提供哪些资料？
二．土地增值税清算的计算与审核
（清算申报表的主附表结合具体财税文件实务应用讲解）
1．开发产品收入管理：
⑴ 土地增值税清算时，销售收入如何确认？
⑵ 实测面积与合同面积存在误差如何税务处理和土地增值税清算？
案 例：用实例解析二者的差异及如何具体处理
问 题：政府补贴收入在计算土地增值税时应如何处理？
⑶ 销售收入如何审核？代收费如何处理税收最优？
⑷ 视同销售收入如何认定和审核？
⑸ 拆迁补偿案例解析及应用
2．扣除项目金额确认和审核
案 例：地价款摊销案例解析及应用
⑴ 取得土地使用权所支付的金额。包括哪些内容？如何审核？应注意哪些问题？成本费用如何分摊？ 如何填表？
⑵ 开发土地和新建房及配套设施的成本有哪些？审核应注意哪些内容？拆迁安置费的税收规定有哪些？如何填表？
案 例：本地安置和异地安置的具体应用案例解析及应用。
⑶ 前期工程费。包括的内容，审核的重点有哪些？如何填表？
⑷ 设计费、工程监理费、项目咨询服务费对内和对外服务其入帐票据如何处理？
⑸ 建筑安装工程费包括的内容，审核重点有哪些？如何填表？
⑹ 基础设施费，审核的重点有哪些？绿化工程的票据如何入帐？如何填表？
⑺ 公共配套设施费。包括内容，处理原则和审核重点有哪些？如何填表？
案 例：无产权证建筑物的土地增值税计算案例解析及应用。
⑻ 开发间接费用。包括内容和审核重点有哪些？如何填表？
⑼ 房地产开发费用在税法上有哪些规定？单独修建的售楼部等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除?
⑽ 如何区分期间费用和开发间接费用？
⑾ 因土地纠纷发生的诉讼费、律师费；在筹办、举办项目开工仪式发生的相关场地布置费、礼品、奠基费用；产品的模型制作费；项目工程部的办公租金；企业开发部、预算部、材料部、技术部等部门的费用等如何区分？
案 例：利息扣除的选择实例应用
⑿ 利息支出明细申报表审核应注意的问题有哪些？如何填表？
案 例：土地出让金返还的解析及应用案例
案 例：精装房对土地增值税的影响解析及应用案例
⒀ 与转让房地产有关的税金和其他扣除项目金额有哪些税法规定？
① 代收费用的处理
② 关联方交易行为的处理
③ 土地增值税预缴和清算的会计处理案例解析
⒁ 土地增值税的税收筹划实例应用。如何利用代建房、合作建房、增加扣除项目金额、税收优惠、代收费用等筹划实例。
第三节．税务机关对土地增值税清算的检查评估的重点和企业有效风险应对方略
1．税务机关对土地增值税清算都要求企业提供哪些资料？主要检查哪些方面？
2．案头审核主要查哪些方面？重点审核哪些关键点？企业常见问题有哪些？
3．税务检查部门实地观察、盘点都做哪些程序，如何初步取证？
4．实质审核在收入方面重点检查哪些事项？如何具体检查哪些事项？
5．在扣除项目方面主要查什么？用什么方法检查？企业常见问题有哪些？
6．企业如何有效应对税务机关对土地增值税的清算检查，降低风险点，实现企业税后利润最大化？
第四节．土地增值税清算综合案例解析
1．通过税务检查中真实案例，讲解税务机关在土地增值税清算检查中发现的企业主要涉税风险及有效应对策略。
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《2017城市更新税收与规划管理暨房地产企业财税运营管控再造和土地增值税清算实操演练》
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