【课程背景】
房地产企业进入增值税时代，增值税在税收政策、计算方式及征收管理程序等方面比营业税复杂得多，税务行政监管的环境也将更为严格。目前的增值税政策是按照工商企业的经营模式设计的，但是房地产行业的经营模式及成本构成等与传统的工商行业等有着显著的区别，房地产如何来适应未来的增值税制度呢？另外，房地产行业的财务人员对增值税普遍不熟悉，甚至没概念。虽然房地产企业已经开始执行增值税政策，但是仍然有很多问题需要不断的完善和解决，这些问题更多的是行业性的深层次的增值税问题。
房地产企业在开发经营过程中不可避免的会涉及到融资业务、引入战略投资者、股权转让和企业上市等资本运作业务，资本运作业务金额一般会比较大，进而对企业的影响也比较大，而税务处理是资本运作业务管理的一个重要方面。一般来说，这两项业务涉及到的税收政策纷繁复杂，且存在着一些税收政策模糊之处，这也额外增加了其税务管理的难度和复杂程度，因此，如何有效的对资本运作业务进行税务管理是房地产企业财税人员不可缺少的一门必修课。
【金牌讲师】
徐老师：
资深专家实战讲师
北京著名税务师事务所合伙人
2016年9月徐老师被中国注册税务师协会评为“最具影响力税务老师”。
背景介绍：
徐老师毕业于长春税务学院（原属国家税务总局的唯一本科院校）税务系，曾代表学校参加“德勤税务精英挑战赛”。现任北京某税务师事务所合伙人，拥有八年税务一线服务实践经验。致力于具体的税收政策研究应用与税法实践工作，曾为保利地产、碧桂园、节能置业、中国铁建房地产、中国电建地产、路劲地产和北京丰科建等多家房地产一二级开发企业提供过税务咨询和税务审计等专业服务。
徐老师已经累计为税务机关（北京地税、北京国税、黑龙江国税、湖北地税、海南地税等）和多家房地产企业及相关机构（清华大学、国家会计学院等）进行过数百场税务演讲和培训，演讲内容涵盖房地产企业所得税汇算清缴、房地产并购重组税务管理、房地产融资业务税务管理、房地产“营改增”和地房地产企业土地增值税清算以及房地产企业地方税种管理等，善于将晦涩难懂的税法用通俗易懂且不失严谨的语言表达出来，能够结合自身丰富的税务实践经验向听众讲解如何理解和应用税收政策法规。
徐老师在房地产一二级开发领域的税收管理上有着独到的理解和丰富的实践经验，已经为多家大型房地产集团提供过相关服务和培训，并且经常就具体的房地产税收问题与全国各地的的税务机关进行沟通，曾为多家地产公司的具体事项争取过最佳税务处理。徐老师已出版个人专著《资本交易税务管理指南及案例剖析》，税收实务界第一本以实际案例形式解读应用资本交易税收政策的专著，该书出版后受到了税务机关、大企业集团，律师事务所，证券公司投行部以及财税专业服务机构的相关人士的热情关注，目前已经加印六次。
【课程对象】
房地产总经理、副总、财务总、成本总等相关部门负责人
【课程大纲】
第一部分：房地产营改增运行中重点、难点解析和税务风险管控
一、房地产一级开发增值税处理
1.房地产一级开发的界定
2.房地产一级开发的营业税管理模式
3.房地产一级开发增值税销售额的确认
4.房地产一级开发补偿费的处理
5.房地产一级开发的开票模式
二、房地产增值税管理办法公司（18号公告）适用的具体范围
1.何种开发销售模式适用18号公告
2.股权并购中增值税的处理
3.二手接盘的增值税处理
三、房地产开发企业土地成本的增值税处理
1.何为增值税差额征税
2.何种情况适用于土地成本差额征税
3.商业地产土地成本的处理
4.土地成本的具体差额方式
5.不同项目之间如何分摊增值税土地成本
6.增值税的项目如何界定
7.土地成本差额的具体内容
四、房地产企业分期收款去库存对增值税的影响
1.分期收款的发票处理（跨两个税制时期）
2.分期收款增值税计算处理
3.分期收款企业所得税处理
五、房地产企业简易计税方式的增值税管理
1.何种情况适用于简易征收
2.简易征收是否就不需要乙方提供专票？
3.简易征收实践中的几种界定方式
六、房地产企业代收费业务增值税管理
1.增值税销售额确认的基本方式
2.房地产代收费业务的基本处理规则
3.代收公维基金 契税 等的增值税处理
七、房地产企业卖房赠送“汽车 家电”等买赠业务增值税管理
1.增值税对于买赠业务的基本处理规则
2.货物增值税的规定
3.房地产企业如何规避视同销售的风险
八、房地产企业增值税预征处理
1.增值税预征适用于何种情形
2.增值税预征的基数
3.增值税预征与计算销项税之间的关系
4.预征是否开具发票
九、房地产企业进项税管理
1.进项税抵扣的基本规则
2.进项税抵扣的优化管理
3.多个项目如何分摊抵扣进项税
十、房地产企业增值税纳税义务发生时间
1.增值税纳税义务发生时间如何确认
2.房地产预售合同与纳税义务发生时间
3.实践中如何把握纳税义务发生时间
4.销售现房的纳税义务发生时间
十一、物业公司增值税管理若干问题
1.转租赁的增值税问题
2.代收水电费的增值税问题
3.分成管理方式如何优化增值税
第二部分：房地产企业融资业务税务风险防范与税收筹划
一、房地产企业融资业务税收政策精讲和案例借鉴及税务规划
1.各种融资模式中的税收政策讲解和案例借鉴与税务陷阱规避
2.民间拆借资金的企业所得税、个人所得税、增值税及票据管理的政策与案例借鉴
3.统借统还和集团统一借款的税收政策应用与常见误区和案例借鉴
4.关联方无常拆借资金的税收政策和“尺度”把握及案例借鉴
二、向金融机构融资的税务政策与案例借鉴
1.从一份借款协议中引发的税务管理思考
2.借款费用的企业所得税政策精讲与案例
3.借款费用的土地增值税政策精讲与案例
4.多个项目下借款费用的税务管理与规划
5.借款费用涉及到的其他税种及政策
三、税务总局关于混合投资业务的公告对房地产“是福还是祸”
1. 信托融资的主要模式
2.“假股权真债权”面临的税务问题
3.某房地产上市公司案例分析
4.房地产企业如何应对41号公告的影响
四、借款费用资本化的始点与终点的实践操作案例
五、滚动开发项目中借款费用处理的税务优化案例
六、房地产集团内融资的税务管理与案例
七、房地产信托融资税收政策与实践案例操作
八、房地产公司私募融资税收政策与案例操作
九、房地产公司融资业务中税收架构搭建
十、房地产集团发债融资税务管理的核心点及票据操作
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《后“营改增”时代下的房地产企业税收筹划难点解析及融资业务税务风险防范》
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