【课程背景】
在金税三期严征管的大数据时代，房地产企业如何适应增值税票据规范抵扣和土地增值税查实清算征管体制新要求，从战略运营视角做好全程财税管控核算，转换财税处理思维观，以公司整体架构优化和内控制再造为抓手，结合房地产行业运营特点，全面解析房地产企业开发全程各阶段必须面对的各类财税疑难问题，提升房地产行业全程管控核算技能。
针对财会〔2017〕22号新收入会计准则的修订出台，房地产行业都有受到哪些影响？房地产企业如何在增值税征管体制下有效应对？通过实例解析提前全面提升房地产企业的财务应对技能。
针对清盘阶段房地产企业财务人员和老板最为头疼的土地增值税，如何进行开发前期的公司整体组织架构搭建有效应对土地增值税的高税负问题？如何利用本企业的财务资料结合国家最新土地增值税新政进行土地增值税测算和模拟清算？税务机关如何进行土地增值税清算检查和纳税评估？如何有效应对？通过实操案例结合申报表填报的模拟演练，让您轻松掌握土地增值税的测算管控和清算检查应对新技能。
【金牌讲师】
于老师：全国注册税务师、会计师，是实战型企业培训讲师和资深财税顾问。从事税务工作二十多年，期间从事过十五年税务稽查工作，两年征管工作，五年税政法规工作。在全国各省多次讲授：增值税体制下房地产和建安企业全盘财税管控核算再造、房地产企业三大清算实操和营改增应对、增值税严征管体制下房地产和建安企业组织架构搭建及商业模式创新和资本运作、房地产企业全程票据处理和合同规划、房地产企业成本管控和税收筹划预算、房地产和建安企业内控制漏洞识别和财税风险应对等实践方面非常强的财税实务课，培养了很多财务总监。近年来，为多家大型企业集团作财税内训，并担任多家房地产和建安企业集团的财税顾问。讲课以基层财税实务应用见长，讲解精辟透彻，脉络清晰。善于启迪思路，剖析背景，从源头上讲解财税政策制定的初衷。善于从法理上解释法律条文，善于归纳总结，将一个个复杂的财税知识点结合行业实务特点分析得简单易懂。善于结合行业运营实际，充分利用现行有效财税新政解决财税疑难问题的能力强。
【课程对象】
各房地产企业老板、总会计师、首席财务官、财务总监、财务经理、税务总监与经理及主管、税务会计以及税务咨询公司财会办税人员等。
【课程大纲】
上 篇：房地产企业全程疑难问题解析
第一节：开发流程概述
1．商品房开发全流程各阶段相关表证单书的涉税认定和筹划应用。
第二节：设立环节
1．企业设立环节应关注哪些关键点才能保证其后续发展税负最优化？
2．不同出资方式的涉税分析和公司组织架构搭建的前瞻性财务规划。
3．机构设置不同对增值税进项有何影响？对土地增值税有何影响？如何做好事前筹划？
第三节：筹资环节
1．增值税时代如何通过组织架构搭建，破解房地产企业的融资瓶颈？
2．房地产开发阶段如何解决高融资成本的税前扣除问题；
3．如何将房地产企业的高利润税前转出和税收洼地的利用？
4．如何通过资本市场将应税收入转化成免税收入
第四节：征地环节
1．不同方式取得的土地，其成本如何确认？帐务如何处理？合同如何签税负最优？如何处理入账票据
2．征地环节实务应用。
⑴ 不同方式土地出让金返还涉税处理和财务核算案例。
⑵ 母公司购地子公司开发不同情况的实例解析。
第五节：开发环节
1．企业和农民工如何签合同能有效规避社保费？如何发包？如何测算和管控成本？
2．房地产企业电梯合同如何规划税负最优？
3．“以房换地”“以地换房”如何确认成本？如何确认增值税等计税依据及纳税义务？
第六节：预售环节
1．预售环节应关注哪些涉税风险点？
2．“未完工”取得收入如何账务处理？
3．如何在季度申报表和年度申报表反映？
4．所得税预缴申报应注意哪些涉税风险点？有哪些税务筹划应用点？
⑴ 案例1：房地产企业在所得税预缴方面特殊规定的报表填报模拟？
⑵ 案例2：实例讲解房地产企业在预售环节如何进行所得税的汇算清缴。
第七节：竣工销售环节
1．一般纳税人销售开发产品在交房时如何开票、计税、申报、财务处理？
⑴ 计税成本如何确认？
⑵ 建安发票严重不足下，应如何筹划使所得税的税负最优化？
⑶ 买房赠送如何处理和税收筹划技巧？
⑷ 竣工决算期选择应注意哪些涉税风险？如何规划？
⑸ 实例模拟房地产企业成本核算全过程案例。
2．特定业务的涉税处理
⑴ 以前年度应扣未扣费用和资产损失如何税务处理？
⑵ 案例：实例讲解房地产企业完工阶段如何进行所得税的汇算清缴。
3．自持管理
⑴ 如何选择项目促销模式？营改增后应规避哪些风险？
⑵ 自持资产如何结合物业管理进行战略运营管理？
⑶ 企业出租新、老项目、转租项目如何税收规划？
⑷ 如何应用免税分立政策处理房地产企业经营资产和解决融资难题？
⑸ 相关案例模拟应用
中 篇：新收入准则应用
一．新收入准则对房地产行业都有哪些影响？
二．房地产企业如何在增值税征管体制下有效应对？
三．实例解析：新收入准则如何在房地产企业实务中具体应用。
下 篇：土地增值税清算
第一章．土地增值税清算必备知识
一．清算单位如何认定？
1．如何通过清算单位进行土地增值税的前期整体税收筹划？
2．清算方法有哪些？
3．清算条件及清算时间有哪些要求？
4．清算时应提供哪些资料并注意哪些问题？有哪些涉税风险？
二．土地增值税清算的计算与审核（清算申报表的主附表结合具体财税文件实务应用讲解）
1．收入金额确认与审核：
⑴ 土地增值税清算时，销售收入如何确认？
⑵ 实测面积与合同面积存在误差如何税务处理和土地增值税清算？
案 例：用实例解析二者的差异及如何具体处理
问 题：各类返还收入在计算土地增值税时应如何处理？
⑶ 销售收入如何审核？代收费如何处理税收最优？
⑷ 视同销售收入如何认定和审核？
⑸ 拆迁补偿案例解析及应用
2．扣除项目金额确认和审核
案 例：地价款摊销案例解析及应用
⑴ 取得土地使用权所支付的金额。包括哪些内容？如何审核？应注意哪些问题？成本费用如何分摊？ 如何填表？
⑵ 开发土地和新建房及配套设施的成本有哪些？审核应注意哪些内容？拆迁安置费的税收规定有哪些？如何填表？
案 例：本地安置和异地安置的具体应用案例解析
⑶ 前期工程费。包括的内容，审核的重点有哪些？如何填表？
⑷ 设计费、工程监理费、项目咨询服务费对内和对外服务其入帐票据如何处理？
⑸ 建筑安装工程费包括的内容，审核重点有哪些？如何填表？
⑹ 基础设施费，审核的重点有哪些？绿化工程的票据如何入帐？如何填表？
⑺ 公共配套设施费。包括内容，处理原则和审核重点有哪些？如何填表？
案 例：无产权证建筑物的土地增值税计算案例解析及应用
⑻ 开发间接费用。包括内容和审核重点有哪些？如何填表？相关问题解答
⑼ 房地产开发费用在税法上有哪些规定？单独修建的售楼部等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除?
⑽ 如何区分期间费用和开发间接费用？
⑾ 因土地纠纷发生的诉讼费、律师费；在筹办、举办项目开工仪式发生的相关场地布置费、礼品、奠基费用；产品的模型制作费；项目工程部的办公租金；企业开发部、预算部、材料部、技术部等部门的费用等如何区分？
案 例：利息扣除的选择实例应用
⑿ 利息支出明细申报表审核应注意的问题有哪些？如何填表？
案 例：土地出让金返还的解析及应用案例
案 例：精装房对土地增值税的影响解析及应用案例
⒀ 与转让房地产有关的税金和其他扣除项目金额有哪些税法规定？
第二章：税务机关对土地增值税清算的检查评估的重点和企业有效风险应对方略
1．税务机关对土地增值税清算都要求企业提供哪些资料？主要检查哪些方面？
2．案头审核主要查哪些方面？重点审核哪些关键点？企业常见问题有哪些？
3．税务检查部门实地观察、盘点都做哪些程序，如何初步取证？
4．实质审核在收入方面重点检查哪些事项？如何具体检查哪些事项？
5．在扣除项目方面主要查什么？用什么方法检查？企业常见问题有哪些？
6．企业如何有效应对税务机关对土地增值税的清算检查，降低风险点，实现企业税后利润最大化？
第三章：土地增值税清算综合案例解析
1．通过税务检查中真实案例，讲解税务机关在土地增值税清算检查中发现的企业主要涉税风险及有效应对策略。
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《房地产企业全程疑难问题解析与新收入准则应用暨土地增值税清算实操演练》
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