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【课程背景】
按照国家税务总局及各省市国家税务局、地方税务局的工作安排，2018年也将是税务稽查工作“加强年”。房地产企业常见涉税问题有哪些，税务机关重点稽查、打击的对象是什么，稽查工作的侧重点和主要环节在那里，采取的主要检查方法有哪些，尽快走上合法纳税的道路，特制定本培训计划。以有力规范纳税人行为，最大程度防范纳税风险。
本期培训内容适应房地产企业老板及发展计划、工程管理、采购供应、销售、财务等各类人员共同参加培训。
内容涵盖以下税务稽查风险：
1.接受虚开发票的风险 2.财务核算上的风险
3.计税方法选择风险 4.营改增前后调整开票时间的风险
5.行业增值税税负指标预警风险
6.各项进项指标不合理的风险
（1）.核实企业钢筋、混凝土等主要原材料耗用，如其实耗超过上述预算所列标准10%（含）以上的，核实其是否存在虚抵进项的问题。
（2）.核实企业广告、咨询、鉴证、设计费等进项金额，如其超过预算标准10%（含）以上的，应通过企业及与其提供服务的单位的合同、资金往来等资料核实其业务真实性，核实其是否有虚抵问题。
（3）.建筑施工费用。通过核实建筑合同，企业与承建单位资金往来等资料与标书，预、决算报告进行对比，核实其业务真实性。
（4）.绿化等辅助工程进项金额。通过企业标书中所列绿化等辅助工程标准，结合企业预、决算报告，核实其辅助工程金额是否合理。
7.销售收入指标是否真实性的稽查风险
根据企业项目信息资料、第三方信息并结合其申报数据，核实其销售收入是否真实。
（1）.将自行开发的产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和其他个人的非货币性资产等应视同销售，核实企业是否存在上述行为但未计收入。
（2）.根据相关信息，核实项目涉及的不需要办理产权登记的停车位、地下室等公共配套设施情况，核实其上述设施是否对外出售但未计收入。
（3）.对比企业同一时期发票开具情况，核实有无售房价格明显偏低的情况。
【课程对象】
房地产企业老板、总会计师、首席财务官、财务总监、财务经理、税务总监与经理及主管、税务会计以及税务咨询公司财会办税人员等。
【讲师介绍】
杨老师：
资深税务官员，从事税务稽查工作二十余年，多次参与国家税务总局组织的房地产行业税收教学研讨、教案编写及税收大要案稽查工作，有较深厚的税收理论功底和税务稽查实战工作经验。
杨老师一直在全国各地循环从事房地产税收教学工作，授课时间长达几千课时，教学地点遍及全国二十九个省、市、自治区。教学内容涉及税收征收管理、税务稽查、税务行政法、税收筹划等多个学科，有着十分丰富的教学经验。
【课程大纲】
第一节 房地产企业常见问题及检查方法
一、营业税、增值税、企业所得税、土地增值税常见问题继检查方法
（一）营业税、增值税收入常见的20个问题
（二）企业所得税收入常见的15个问题
（三）土地增值税收入常见的12个问题
（四）税务机关常用的收入检查方法
（五）成本费用常见问题
1、容易造成企业虚增开发成本常见的20个问题
2、容易造成企业混淆开发成本的8个环节
3、容易造成开发成本计算错误的9个方面
（六）税务机关常用的成本费用检查方法
二、个人所得税常见问题及检查方法
（一）自然人股东股权转让个人所得税检查
（二）自然人股东股息、红利、利息个人所得税检查
（三）企业高管工资薪金、劳务报酬个人所得税检查
三、房产税、土地使用税、契税常见问题及检查方法
（一）企业自用、出租开发产品房产税检查
（二）处在不同状态下的开发用地土地使用税检查
（三）以不同形式取得的开发用地的契税检查
第二节 2018税务稽查防范应对战略
一、税务稽查的指导思想及一般思路
（一）税务稽查部门检查的重点：会计资料的真实性、合法性。
（二）税务稽查部门检查的焦点：会计核算、会计计算。
（三）税务稽查工作的政策依据：相关财务会计制度；相关税收政策。
（四）税务稽查工作的一般思路：1、站在会计层面检查；2、站在税收层面检查。
二、企业的会计报表可以传递出哪些信息，编制财务报表时应注意什么
（一）资产负债表可以传递出哪些信息
（二）损益表可以传递出哪些信息
（三）编制资产负债表、损益表时应注意哪些事项
（四）采取怎样的措施能够让企业的老板和相关人员看懂财务报表，让他们对财务、税收工作更加关注与支持
三、企业的账簿可以传递出哪些信息，会计记账时应注意什么
（一）与收入相关的账户有哪些，可以传递出怎样的信息
（二）与成本费用相关的账户有哪些，可以传递出怎样的信息
（三）税务机关检查企业账簿时哪些帐务现象会受到格外关注
1、奇异的数字现象；2、奇异的时间现象；3、奇异的地点现象。
4、奇异账户对应关系现象；5奇异的业务往来关系现象。
（四）为了防止企业财务信息大量暴露和隐瞒一些不合理的做法，企业在账务处理时通常会采取哪些相应的措施
1、明修栈道，暗渡陈仓；2、鱼目混珠，以假乱真；3、 以大忽小，以小忽大
4、 帐里明冲，帐外暗扣；5、辗转腾挪，移花接木
四、企业的会计凭证可以传递出哪些信息，填制记账凭证时应注意哪些事项
（一）记账凭证可以传递出哪些信息
（二）原始凭证可以传递出哪些信息
（三）巧妙合理的编制会计凭证的必要性
第三节 房地产企业税务稽查偷税真实案例警示（以下案例最终全部追究刑事责任）
（一）某公司利用“往来帐户”和“账外账”隐瞒收入偷税案
（二）某公司利用“真假两套账”隐瞒销售事实偷税案
（三）某公司利用关联关系虚构、虚增工程量，搞套定额虚增取费标准偷税案
（四）某公司利用投资、增资、投资变更、股权转让，转嫁列支其他单位费用等手段虚增成本偷税案。
（五）某公司利用虚假评估增值、开局虚假建筑业发票虚增成本偷税案
（六）某公司利用两套账、不入账、假划拨、 假按揭、挂往来、虚开发票、虚构业务、白条入账、不按规定结转成本、税前列支应由股东负担的支出等多种手段综合实施偷税案。
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《2018年总局税务稽查要求与应对暨房地产企业纳税大检查》
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