【课程背景】

 

　　房地产企业项目众多，临近汇算期，有的项目完工入住，有的项目仍在建造，有的项目竣工销售现房但没入住，所得税汇算清缴如何处理？完工开发产品一定要转收入吗？未完工开发产品没转收入也算所得税吗？部分入住项目工程没结算完，发票差多了，怎么办？针对不同开发阶段，通过房地产企业大量会计成本确认及计税成本核算模版结合实操案例政策解析，让您轻松化解房地产企业各阶段所得税汇算难关。

 

　　针对清盘阶段地产企业财务人员和老板最为头疼的土地增值税，如何通过开发前期公司整体组织架构搭建和税收预算有效应对所得税和土地增值税高税负？如何利用本企业涉税资料结合国家新政进行土地增值税项目规划和模拟清算？如何有效应对土地增值税的清算检查？

 

　　【金牌讲师】

 

　　于老师：

 

　　全国注册税务师、会计师，是实战型企业培训讲师和资深财税顾问。从事税务工作二十多年，期间从事过十五年税务稽查工作，两年征管工作，五年税政法规工作。在全国各省多次讲授：增值税体制下房地产和建安企业全盘财税管控核算再造、房地产企业三大清算实操和营改增应对、增值税严征管体制下房地产和建安企业组织架构搭建及商业模式创新和资本运作、房地产企业全程票据处理和合同规划、房地产企业成本管控和税收筹划预算、房地产和建安企业内控制漏洞识别和财税风险应对等实践方面非常强的财税实务课，培养了很多财务总监。近年来，为多家大型企业集团作财税内训，并担任多家房地产和建安企业集团的财税顾问。讲课以基层财税实务应用见长，讲解精辟透彻，脉络清晰。善于启迪思路，剖析背景，从源头上讲解财税政策制定的初衷。善于从法理上解释法律条文，善于归纳总结，将一个个复杂的财税知识点结合行业实务特点分析得简单易懂。善于结合行业运营实际，充分利用现行有效财税新政解决财税疑难问题的能力强。

 

　　【课程受众】

 

　　在房地产企业从事财税实务工作的财务人员和财务总监及涉税人员；税务系统想了解房地产企业最新所得税汇算和土地增值税项目清算新政人员；准备从事房地产企业财税工作，想系统了解和掌握该行业所得税汇算及土地增值税项目清算新政和具体填表实务人员。高校中有一定财税理论知识，想提前接触房地产企业在新版年度申报表下，如何进行所得税汇算和土地增值税清算的学生。

 

　　【课程收益】

 

　　在国地税合并大形势下，让学员在增值税严征管背景下熟练应用2017版新企业所得税申报表，有效进行房地产企业的所得税风险防范；在资金严格监管票据风险骤然上升的清算环境下，在国地税合并和土地增值税立法已成定局的征管环境下,房地产企业如何破解土地增值税的高税负，如何进行土地增值税的清算规划、模拟清算和清算检查应对。

 

　　【课程大纲】

 

　　第一节：前 言

 

　　一．新征管形势分析

 

　　1．国地税合并和土地增值税立法已成定局，新的征管环境对纳税人的申报、征收、执法及违法成本都有哪些影响？

 

　　2．房地产行为如何结合自身行业特点有效应对？

 

　　3．增值税严征管体制下房地产公司新征管环境形势分析及应对方略

 

　　第二节：企业所得税汇算实务

 

　　一．企业所得税汇算清缴概述

 

　　1．所得税汇算清缴主体如何判断？合伙企业如何认定其汇算主体？实操中如何搭建公司组织架构在所得税方面综合税负最优？所得税汇算清缴应树立什么样税收管控思维观才能有效应对国地税征管体制改革的大潮冲击？

 

　　2．税收征管大数据时代所得税汇算后，税务机关对所得税哪些方面将重点检查？如何应对税务稽查和纳税评估？

 

　　3．所得税新版年度纳税申报表都有哪些新变化？企业应重点关注哪些方面？房地产企业全套纳税申报表填制方法

 

　　4．所得税汇算清缴主要涉及哪些财税新政？系统梳理并解读企业所得税新规。

 

　　5．年度汇算清缴资料准备

 

　　6．年终汇算清缴后所得税会计处理

 

　　二．收入确认管理

 

　　1．开发产品完工条件确认技巧及税收风险点

 

　　⑴ 收入类型和范围

 

　　⑵ 代收基金、费用和附加的处理和应用技巧

 

　　⑶ 收入确认原则及形式

 

　　⑷ 房地产收入确认应用专题

 

　　专题1：代垫首付、免契税、免物业费引发收入确认问题

 

　　专题2：买房赠送、营销赠送如何应对？

 

　　专题3：赔偿金、违约金做帐方法

 

　　专题4：取得“三代”手续费收入涉税处理

 

　　⑸ 房地产企业不同阶段收入处理实例解析

 

　　三．费用扣除管理

 

　　开发产品完工前，依计税毛利率确定应纳税所得额，收入是重点。完工后，依实际成本确定应纳税所得额，成本为重点

 

　　完工前如何处理？

 

　　完工后如何处理？

 

　　1．计税成本扣除

 

　　⑴ 计税成本含义

 

　　⑵ 计税成本对象确定

 

　　⑶ 计税成本核算一般程序

 

　　⑷ 计税成本核算要求和实务应用

 

　　⑸ 案例：房地产企业开发成本的分摊

 

　　⑹ 以非货币交易方式取得土地使用权成本的确定

 

　　⑺ 预提费用处理和税收筹划

 

　　⑻ 停车场所的处理

 

　　⑼ 筹划应用：开发商选择结算计税成本依据的利用

 

　　⑽ 计税成本结算实务应用

 

　　⑾ 特定事项税务处理

 

　　2．费用及税金和资产的涉税调整

 

　　⑴ 税金及附加

 

　　⑵ 期间费用

 

　　⑶ 销售佣金（手续费）

 

　　⑷ 工资薪金支出：

 

　　① 企业工资薪金支出风险点在哪里？

 

　　② 职工集体旅游是否属福利费范畴？

 

　　③ 防暑降温费、防暑降温用品节税技巧

 

　　⑸ 职工教育经费常见税务检查事项分析

 

　　⑹ 业务招待费：

 

　　① 实操中主要节税方式

 

　　② 业务招待费的税收筹划应用

 

　　③ 怎么吃最科学?

 

　　⑺ 广告宣传费

 

　　① 税收筹划思路？

 

　　② 集团间如何进行广告费、业务宣传费的分摊？

 

　　⑻ 会议费

 

　　⑼ 开办费

 

　　⑽ 企业借款：如何将超银行同期贷款利率的利息支出合理在所得税的税前扣除？如何将应税收入转化成免税收入实例解析

 

　　⑾ 捐赠支出：企业所得税法对捐赠支出调整的新变化及其应用

 

　　⑿ 企业装修费处理

 

　　⒀“餐桌会议”是会议费吗？

 

　　⒁ 企业购买古玩、字画如何进行财税处理？

 

　　⒂ 差旅费实行“包干制”是否需发票扣除？

 

　　⒃ 水表、电表一起用，费用怎么扣除？

 

　　⒄ 保险费用如何扣除才能最“保险”？

 

　　⒅ “私车公用”如何税务处理？

 

　　第三节：土地增值税清算实操演练

 

　　第一章．土地增值税模拟清算

 

　　一．土地增值税的清算单位如何划分？如何通过清算单位的事前规划有效降低项目整体税负？应清算项目和可清算项目的政策解析及筹划应用。

 

　　二．土地增值税清算的实操应对

 

　　㈠ 收入总额管理

 

　　1．土地增值税清算时，收入总额如何确认？视同销售收入如何处理？代收费如何处理税收最优？

 

　　2．实测面积与合同面积存在误差如何税务处理和土地增值税清算？

 

　　案 例：实例解析二者差异及如何具体处理。

 

　　3．各种返还收入如何规划使土地增值税税负最优？

 

　　㈡ 扣除项目管理

 

　　1．土地成本管理

 

　　⑴ 土地成本包括哪些内容？如何摊销土地成本？

 

　　案 例：土地价款不同摊销方法案例解析

 

　　⑵ 拆迁安置费政策解析及涉税风险防范

 

　　案 例：本地安置和异地安置案例解析

 

　　⑶ 土地增值税清算中土地成本涉税问答。如：如何区分拆迁补偿费与土地使用权转让支出？拆迁补偿费应取得什么票据能在税法上扣除？

 

　　2．前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用包括内容及审核重点？如何填表？

 

　　案例1：无产权建筑物如何计算土地增值税案例解析

 

　　案例2：利息扣除选择的实例应用

 

　　案例3：土地出让金不同返还方式案例解析

 

　　案例4：精装房对土地增值税影响解析及案例

 

　　3．土地增值税反避税政策解析及风险防范？

 

　　4．土地增值税筹划应用。如优惠政策利用、项目收入筹划、开发成本筹划、股权转让筹划、代建房、合作建房等筹划实务案例。

 

　　第二章．土地增值税清算的检查应对

 

　　一．税务机关对土地增值税清算主要检查哪些方面？

 

　　二．案头审核主要查哪些方面？重点审核哪些关键点？企业常见问题有哪些？

 

　　三．税务检查部门实地观察、盘点都做哪些程序，如何初步取证？

 

　　四．实质审核在收入方面重点检查哪些事项？具体检查哪些事项？

 

　　五．扣除项目方面主要查什么？用什么方法检查？企业常见问题有哪些？

 

　　六．企业如何有效应对税务机关对土地增值税的清算检查，降低涉税风险点？

 

　　第三章．土地增值税清算综合案例

 

　　一．通过税务检查中真实案例，讲解税务机关在土地增值税清算检查中发现企业主要涉税风险及企业有效应对策略。

 

　　第四节：专家现场与您互动，解答疑难涉税问题，一起分享解决方法的喜悦。