【困惑】

 

　　您是否有以下困惑？

 

　　1、商业项目开业后在外广场、中庭进行推广活动却发现电源地插位置不对或者根本没有电源，结果不得不另外从地表走线，不仅影响美观而且威胁顾客安全!

 

　　商业项目开业后空调环境不均衡，不仅影响顾客购物体验而且租户怨声载道拒付租金和物业管理费!

 

　　2、项目设计阶段由于没有物业前期介入导致后期运营成本过高。

 

　　3、物业管理合同签订和谈判阶段由于缺乏经验过分迁就主力店，导致后期物业运营双方权责不明。

 

　　4、在商户二次装修过程中，由于缺乏对装修和细节的把控和事先约定导致了公共区域和其他商户区域的二次损坏。

 

　　5、在商业地产物业管理过程中有很多产权属于业主,但是只是专供单一租户使用的设备，这些设备在前期采购和后期运营维修过程中的双方权责和经费该如何确定呢？

 

　　6、商业地产的物业管理的财务运作其实也是购物中心盈利的一大来源，您知道如何多渠道地创收物业利润么？

 

　　【课程背景】

 

　　商业地产的物业管理与普通住宅物业管理千差万别！如果用普通住宅物业管理“一年新、二年旧、三年破”的思路和标准来运作商业地产的物业管理将给购物中心的资产经营和价值提升带来极大的损失和破坏！商业地产运营管理成败的关键，就是在于能否打造项目所在商业辐射区域范围内领先的购物环境，而购物环境的优劣不仅取决于驻场租户提供的服务品质、同时也包括SHOPPING MALL业主方提供的整体物状况与服务支持，忽视商业地产的物业管理将在激励的竞争中被市场所淘汰，越来越多的开发商开始重视商业地产的物业管理。

 

　　【金牌讲师】

 

　　张老师：

 

　　现任某上海大型购物中心物业总经理、曾任万达集团一线区域公司物业总经理、上海平安物业管理有限公司总经理、仲量联行测量师事务所(上海) 有限公司总部物业与资产管理部高级负责人、重庆益恒物业管理有限公司总经理。持有高级服务师、中级经济师、物业管理师资质。为上海市物业管理招投标专家成员、英国特许房屋经理学会成员、重庆理工大学物业管理MBA特聘讲师。

 

　　张老师有多年的部队生涯和丰富的商业地产物业管理经历，有着眼细节、注重执行、追求完美、作风踏实的工作风格；此次赢房中国有幸邀请张老师于成都授课，为您全面解析商业地产物业管理中的细节问题。为您拨开迷雾，解决实际问题。深度交流商业地产物业管理的经验与教训，引领未来商业地产新一轮洗牌。

 

　　【课程大纲】

 

　　一、商业地产的类型

 

　　1、商业：购物中心、百货公司、超市、仓储店、专卖店、专营店、便利店。。。

 

　　2、办公楼：顶级、甲级、乙级、丙级。。。

 

　　3、酒店：商务型、度假型、会议型、观光型、 经济型、连锁酒 店型、公寓式酒店。。。

 

　　二、为什么？城市综合体是最复杂的商业地产

 

　　1、城市综合体的五个特征分析

 

　　2、建筑综合体（建筑物形态分）

 

　　3、商业综合体（建筑物用途分）

 

　　4、硬件解析：建筑物体量庞大、建筑物构造复杂、设施设备数量多。。。

 

　　5、软件：运营管理难度大、服务/协调对象众多、安全风险大。。。

 

　　三、商业物业管理及介入在城市综合体中扮演的角色

 

　　1、商业物业介入的时机应贯穿于城市综合体资产管理操作全过程

 

　　2、策划调研阶段角色定位

 

　　3、规划设计及工程施工阶段角色定位

 

　　4、定单地产/招租角色定位

 

　　5、市场营销推广角色定位

 

　　6、物业管理（资产服务）角色定位

 

　　7、运营管理阶段角色定位

 

　　8、投融资管理角色定位

 

　　四、商业项目物业管理介入在城市综合体运营管理中的五个阶段

 

　　1.规划设计期物业介入重点

 

　　物业前期介入为运营创造先天条件并最大化节约资金及为中期物业管理打下良好基础！

 

　　早期介入：从使用功能、设施设备选型、施工质量、环境影响、消防安全、装饰品质、使用维修给出建议。

 

　　参与规划与设计节约后期调整成本：如：强电、弱电（SA/FA/CA/BA/OA)、给排水、空调、通风、厨房排风、送风、土建、配套等方面。

 

　　前期规划设计对开业影响关键点：消防设计、验收的重要性、交评的重要性、环评的重要性

 

　　2.前期筹备期物业介入重点

 

　　购物中心建设竣工投入使用前8-12个月开始，物业管理也将正式进入前期筹备阶段！

 

　　机构设置、团队建设、工程控制、制度建设、专业培训

 

　　决定自行组建/选聘物业管理公司团队或邀请专业顾问公司参与运营管理

 

　　拟订内部机构设置及人员编制，逐步分期、分批选聘人员及培训

 

　　编制物业费收费标准;前期开办财务预算、物业年度收入预算

 

　　开业倒排计划的编制、制订物业管理整体动作方案

 

　　收集项目建设各类资料，提供缺陷报告、参加项目工程建设专题会

 

　　配合招商部门与租户进行工程技术条件对接及调改

 

　　编制物业管理所需的各种文件,主要包括：

 

　　《设备设施接管验收记录》、《 设备设施台帐》、《租户手册》、《二次装修规制》、《二次装修手册》、《开闭店规定》、《消防管理协议》等

 

　　设计各部门的运作方案及规章制度

 

　　物业保洁（开荒）、保安、绿化、石材养护、垃圾清运、工程设施外委招投标

 

　　配合市场部门开业活动所涉保卫方案的制定及报批

 

　　3.开业启动期物业介入重点

 

　　这一阶段的工作纷繁复杂，因此在制订出各种计划的同时，要严格执行环环相扣！

 

　　设备调试

 

　　二装管控

 

　　外委招投标

 

　　开业许可

 

　　开业控制

 

　　4.运营服务期物业介入重点

 

　　此阶段最主要的内容包括日常综合管理服务的稳定与提高，同时良好的内外部环境对提高物业管理水平就显得尤为重要！

 

　　现场管理：消防管理、车库秩序、设施设备、秩序维护、环境管理、咨询服务、装修改造、商铺管理、营销活动

 

　　物业创收：停车库、垃圾收集、有偿服务、中介收入、仓库租赁、无形收入

 

　　服务对象：顾客、政府、资本者、媒体、供应商、租户、行业主管

 

　　5.品质提升期物业介入重点

 

　　在项目经过了前四个阶段的过程，并实现了稳场运营的情势下，需要通过细节化管理，进一步实现持续改进和管理品质提升，提高项目核心竞争力是硬道理！

 

　　品质管理方法：三级检查、神秘顾客、提升方案、效果评估、数据统计、满意度调查

 

　　团队整体素质的提高

 

　　标准化流程的制定及实施

 

　　始终以客户为中心

 

　　创新思路的开拓

 

　　新技术的运用

 

　　五、商业项目物业管理及运营服务的终极目标

 

　　以提升城市综合体项目资产增值、经营价值为总目标！

 

　　内部服务标准：符合规范、适合使用目的、始终无误、零缺点

 

　　外部受众的标准：让客户满意、超乎客户的期望、让客户欢欣、社会美誉度高