【课程背景】

 

　　2018税制大改之年，国地税合并、增值税税率降1点、个人所得税政策调整、小规模纳税人标准调整、金税三期、非居民金融账户涉税信息尽职调查、税收实名制认证、稽查改革、机器人、信用体系建立等……税制改革风起云涌，新政频出，金税三期预警评估系统功能强大。全面营改增后，房地产企业增值税、所得税、土地增值税清算、发票管理等事项互相影响，容易顾此失彼，稽查精准打击防不胜防，老项目与新项目并存、交织在一起，稍有不慎即发生补税、罚款、滞纳金等情况。怎样准确理解新的税收政策，合理规避税务风险是房地产企业的重要课题。

 

　　有鉴于此，为控制企业的税收风险，提升税收安全，把握国家最新的税收稽查新动向，深深了解应对税务稽查的方略，我公司特安排“金税三期‘数据控税’下的房地产业-税务稽查重点及其税收安全两大策略专题课程，告诉您所不知的税务稽查与税务稽查应对之道，特诚邀您参加！

 

　　【课程收益】

 

　　1．了解国家税务稽查新动向、新趋势；

 

　　2．了解和掌握互联网下提升企业税收安全和应对税务稽查的技巧；

 

　　3．掌握金税三期严征管下的税务稽查重点；

 

　　4．掌握税务稽查应对策略：法务、财务和税务融合控税和制度控税策略。

 

　　【课程对象】

 

　　各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。

 

　　【金牌导师】

 

　　李老师：著名房地产税务策划专家，注册税务师，注册会计师，众多大型房地产建筑企业的纳税顾问。李老师多年来一直潜心于房地产业财税研究，具有深湛的理论基础，丰富的实践经验，广泛的财经法规知识积累，长期在北京、成都、江苏、广州等全国数十个城市授课，擅长讲授房地产开发及建筑施工企业财税业务处理；企业改组改制及非居民企业业务处理；财税差异及纳税评估业务处理等课题；因其授课风格由浅入深、生动活泼、内容准确、分析透彻、简明扼要、操作实用，且对会计和税法的解释客观公正，授课态度求真务实、案例源于实战、翔实精巧，因此受到各地学员的认同和热烈追捧。

 

　　【课程大纲】

 

　　第一节：金税三期系统的企业风险管理的应对之策

 

　　一．金税三期系统的法律监控

 

　　1．规范纳税人涉及纳税申报的相关资料

 

　　2．规范纳税人的发票开具

 

　　3．规范纳税人的纳税申报

 

　　4．规范发票的查询

 

　　5．设置涉税监管岗位，专门处理比对异常行为

 

　　6．后台大数据分析

 

　　二．金税三期严征管下的企业税务风险管理应对之策：

 

　　1．应对策略一：杜绝虚开增值税发票

 

　　2．应对策略二：保障企业库存账实一致

 

　　3．应对策略三：依法纳税，不漏税

 

　　4．应对策略四：依法申报职工个税和缴纳职工社保

 

　　5．应对策略五：控制企业的税负不低于行业平均税负

 

　　第二节：金税三期下税务稽查新动向

 

　　一．注重第三方信息在税务稽查中的作用

 

　　1．从供应商开票和申报税信息判断是否存在建筑企业虚开发票

 

　　2．注重上中下游企业相互交易数据判断是否存在漏税

 

　　二．注重税负率异常波动企业的稽查

 

　　第三节：房地产企业的税务稽查重点及应对

 

　　一．增值税进项税额抵扣的稽查重点

 

　　1．房地产企业营改增过渡期增值税进项税额抵扣的稽查

 

　　（虚抵增值税进项税额的稽查）

 

　　2．管理费用中增值税进项税额在简易计税和一般计税项目之间抵扣的稽查

 

　　3．购买的机械设备固定资产、无线资产和不动产增值税进项税额专用于简易计税项目或一般计税项目抵扣的稽查

 

　　4．租入固定资产、不动产，既用于一般计税方法计税项目，又用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的增值税进项税额抵扣的稽查：

 

　　⑴ 固定资产的增值税法界定

 

　　⑵ 是否全部抵扣

 

　　5．房地产企业甲供材业务中重复抵扣增值税进项税额的稽查

 

　　6．建筑企业办公楼装修费用的增值税进项税额抵扣的稽查

 

　　7．核定征收企业所得税的进项税额抵扣的稽查

 

　　二．发票的稽查重点

 

　　1．虚开发票的稽查

 

　　2．跨年度发票的稽查

 

　　3．发票开具规范要求的稽查

 

　　4．劳务公司开具发票的稽查

 

　　5．代为开具发票的稽查

 

　　6．善意取得发票的稽查

 

　　7．挂靠业务中发票抵扣的稽查

 

　　三．常见的几个重点会计科目的稽查

 

　　1．“预收账款”科目的稽查：

 

　　⑴ 建筑企业未开票的“预收账款”科目未结转收入及时申报增值税的稽查：增值税纳税义务时间的稽查

 

　　⑵ 房地产企业销售期房和现房已投入使用的收入长期挂“预收账款”科目未结转收入申报企业所得税的稽查

 

　　⑶“预收账款”预交增值税的时间点的稽查

 

　　⑷ 房地产企业销售期房的首付款、银行按揭款等“预收账款”预交土地增值税和企业所得税的计税依据的稽查

 

　　⑸ 房地产企业出租自持商业收取多年租金（实质为“预收账款”）的增值税纳税义务时间的稽查

 

　　⑹ 房地产业出租自持商业收取多年租金（实质为“预收账款”）在免租期的房产税的稽查

 

　　2．“工程施工”和“主营业务成本”的 稽查：

 

　　⑴ 建筑业总分包差额征收增值税，分包额中所含增值税是否冲减总包的“工程施工”成本

 

　　⑵ 房地产企业新项目土地、拆迁和政府规费抵减销售额少缴纳的增值税是否冲减房地产企业的“主营业务成本”

 

　　3．“其他应付款”和“其他应收款”科目的稽查：

 

　　⑴ 被挂靠的建筑企业将支付给挂靠人的报酬长期挂在“其他应收款”科目未申报个人所得税的稽查

 

　　⑵ 关联企业长期相互借用资金挂在“其他应付款”科目未申报增值税的稽查

 

　　⑶ 给公司股东、老板支付分配利润，奖金，借款长期挂在“其他应收款”科目，未申报个人所得税的稽查

 

　　4．“管理费用”、“财务费用”和“税基金及附加”科目的稽查：

 

　　⑴ 房地产企业的“开发成本-开发间接费用-利息费用”在计算土地增值税时是否调整到“财务费用”科目的稽查

 

　　⑵ 房地产企业是否将土地使用税、印花税、房产税、城市维护建设税及地方教育附加计入管理费用而没有计入“税金及附加”科目的稽查

 

　　⑶ 房地产企业将土地使用税、城市维护建设税及地方教育附加在土地增值税前扣除导致少缴纳土地增值税的稽查

 

　　四．企业所得税收入确认的稽查

 

　　1．房开企业按照“开发票确认收入”，而未对发包方拖欠的工程款确认收入延期缴纳企业所得税的稽查

 

　　2．预缴的检查

 

　　3．房地产企业以房抵工程款、银行债务的稽查

 

　　4．房地产企业自持商业出租收取多年租金（实质为“预收账款”）的企业所得税收入的稽查

 

　　5．房地产企业委托中介机构售房的企业所得收入确认的稽查

 

　　6．核定征收企业所得税的建筑企业的企业所得税申报缴纳的稽查

 

　　五．土地增值税的稽查

 

　　1．房地产企业销售精装房为了少缴纳增值税而签订销售毛坯房合同和装修合同的稽查

 

　　2．房地产企业开发成本中的“开发间接费用”核算内容的稽查

 

　　3．车库、样板间的土地增值税的稽查

 

　　4．红线之外的基础设施建设成本是否在土地增值税前扣除的稽查

 

　　5．装修费用的软装修成本是否在土地增值税前扣除的稽查

 

　　6．房地产企业红线外支出的法务、财务和税务处理：

 

　　⑴ 第一种“红线外支出”(土地置换政府项目模式)的法务、财务和税务处理

 

　　⑵ 第二种“红线外支出”（房地产企业提升楼盘品质而红线外建设基础设施项目）的法务、财务和税务处理

 

　　⑶ 案例分析：某房地产企业项目区域内建造政府廉租房无偿移交给地方政府的涉税分析

 

　　7．房地产母公司中标拿地，项目公司开发的法务、财务、税务处理：

 

　　⑴ 案例分析：某房地产企业将土地变更到其全资子公司名下开发节税的合同签订技巧

 

　　8．善意取得虚开增值税专用发票的法律界定及其税务处理

 

　　9．政府要求房企在项目内配建保障性住房的法务、财务和税务处理分析

 

　　第四节：国地税合并后个税改革对企业的政策影响与应对策略

 

　　1．此次个税改革的主要亮点有哪些解读？

 

　　⑴ 亮点一：建立对综合所得按年计税的制度

 

　　⑵ 亮点二：适当提高基本减除费用标准

 

　　⑶ 亮点三：首次设立专项附加扣除

 

　　⑷ 亮点四：调整优化个人所得税税率结构

 

　　⑸ 亮点五：增设反避税条款

 

　　⑹ 亮点六：健全个人所得税征管制度

 

　　2．为什么要实施综合与分类相结合的税制模式解读？

 

　　3．应税所得项目有哪些调整?

 

　　4．为什么将工资薪金等4项所得纳入综合所得范围？

 

　　5．此次改革为什么要新设6项专项附加扣除项目？

 

　　6．税务部门如何落实好专项附加扣除政策？

 

　　7．经营所得税率结构是怎么调整的？

 

　　8．非居民个人取得工资薪金、劳务报酬、稿酬、特许权使用费等4项所得怎么缴税？

 

　　9．改革后，个人所得税征管模式有什么变化？

 

　　10．改革后，哪些个人需要自行办理纳税申报?这将对纳税人产生什么影响？

 

　　11．为什么纳税人汇算清缴时间定为次年三月一日至六月三十日？

 

　　12．为什么要增加关于纳税人识别号的规定？

 

　　13．为什么纳税人要向扣缴义务人提供纳税人识别号？

 

　　14．为什么要增加反避税条款？