【课程背景】

 

　　在房地产开发企业的税负构成中，土地增值税税负比重较高。土地增值税计算流程之繁琐、扣除项目之复杂，加之各省就土地增值税清算疑难问题解释不统一，进一步加剧了房地产企业土地增值税清算的难度，搞得会计人员无所适从。随着增值税改革深入推进，4月1日起增值税税率再次下调，土地增值税清算框架又得重新搭建，清算工作难上加难！

 

　　本次课程以当前最新税收政策为依托，直击当前新形势下土地增值税清算的风险点与规避技巧，紧扣当地土地增值税政策，着眼房企如何科学合理规划清算项目、如何灵活处理成本分摊，如何把控清算时机等关键问题。通过解读具体、浅显、通俗的案例，分别从土地增值税清算项目认定、收入节点与金额确认、扣除凭证判定、扣除项目排查诊断等重点内容，到成本分摊方法的具体运用与税收风险把控，逐一解读土地增值税清算技巧与风险点，让各位房企财税人员较为完整地掌握土地增值税清算方法，独立完成清算项目。

 

　　【课程对象】

 

　　各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。

 

　　【金牌讲师】

 

　　王老师：

 

　　会计师，注册税务师，国内著名税务策划专家，数十家房地产企业税务顾问．答疑专家。多年来一直致力于房地产行业财税政策的学习与研究，熟悉房地产企业开发流程与会计核算，常年积累税收风险评估与税收成本控制的理论与实践，擅长房地产企业税收政策，成功制定数起项目成本管控策略方案，做到企业成本控制最佳、税收负担最优、经营利益最大化。授课风格生动诙谐、风趣幽默，课程紧扣实际案例，由浅入深、简明扼要、“立体式”解读、分析透彻、实操性强，随时准确解答学员现场税收疑难问题；受到各地房地产企业学员的认同和热烈追捧。

 

　　【课程大纲】

 

　　第一节：土地增值税清算概述

 

　　1．土地增值税计征范围

 

　　2．土地增值税的计算流程

 

　　3．土地增值税的扣除原则

 

　　4．结合增值税政策解读扣除凭证类别

 

　　5．土地增值税的预征制度

 

　　6．清算单位的确定以及不同税种“项目”的区别

 

　　7．清算分类标准辨析

 

　　8．二次清算的必要性以及流程

 

　　9．土地增值税的核定征收

 

　　第二节：土地增值税清算收入

 

　　1．土地增值税收入确认时点以及金额

 

　　2．买房赠送面积、送车位、送物业等收入的确认

 

　　3．抵券销售模式下收入金额的确认

 

　　4．售后回租模式下如何减轻税负

 

　　5．销售价格偏低如何确认收入金额

 

　　6．产权式酒店销售收入的确认

 

　　7．如何辨识价外费用

 

　　8．土地投资的税收风险分析

 

　　9．合作建房税收风险分析

 

　　第三节：土地增值税清算扣除

 

　　1．招拍挂方式下土地成本的确认

 

　　2．土地投资方式下土地成本的确认

 

　　3．以房换地（以地换房）方式下土地成本的确认

 

　　4．以股权转让名义转让股权方式下土地成本的确认

 

　　5．红线外支出是否确认土地成本

 

　　6．配建经适房土地成本

 

　　7．集团拿地分公司开发土地成本确认

 

　　8．不同土地返还款的处理

 

　　9．成本差的税收处理

 

　　10．开发间接费扣除注意事项

 

　　11．建安、基础、公配的纳税评估与“三流一致”

 

　　12．装修分类以及清算扣除

 

　　13．售楼部涉及的土地增值税风险分析

 

　　14．预提费用的扣除

 

　　15．财务费用扣除解读（不同融资方式资金成本确认）

 

　　16．印花税、土地使用税扣除，

 

　　17．税金与收入的配比关系协调

 

　　18．“自产货物”对土地增值税的影响

 

　　19．销售“旧房”的土地增值税计算流程

 

　　第四节：“拆迁还建”专题

 

　　1．拆迁还建会计处理

 

　　2．拆迁还建增值税视同销售与会计处理差异分析

 

　　3．拆迁还建企业所得税处理

 

　　4．拆迁还建土地增值税处理

 

　　5．拆迁还建发票开具、契税等问题解析

 

　　第五节：成本分摊暨车位分析

 

　　1．会计核算对象对土地增值税影响

 

　　2．企业所得税计税对象

 

　　3．土地增值税清算对象

 

　　4．成本分摊原则解读

 

　　5．占地面积法分摊要领

 

　　6．建筑面积法与土增申报表对接

 

　　7．直接成本法的运用

 

　　8．预算造价法适用要点

 

　　9．层高系数法适用原理分析

 

　　10．人防车位销售税收分析

 

　　11．无产权车位、有产权车位税收差异分析

 

　　12．车位成本分摊要领

 

　　13．成本分摊方法综合运用以及对税负的影响

 

　　第六节：老师现场与您答疑互动，学员问老师答，疑难问题不带回家。