【课程背景】

 

　　房地产开发企业周期长，税负重。特别是营改增后，国地税机构合并、金税三期与发票系统升级，该行业的税务筹划空间越来越小，风险越来越大。

 

　　在项目初始阶段，对税负进行提前测算；在开发过程中的不同阶段，通过合同控税，提前防控风险，规范企业的业务流程，规范核算，从根本上化解风险，提前筹划。

 

　　【课程对象】

 

　　房地产开发公司总经理、各部门负责人、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。

 

　　【金牌讲师】

 

　　许老师：

 

　　国内著名税务筹划专家，长期从事房地产与建筑等相关行业纳税筹划研究与实务操作。曾参与多家大中型房地产企业与建筑业涉税风险诊断和纳税筹划方案设计，现兼任多家大中型房地产企业与建筑企业的财税顾问，擅长将会计、税收、法律知识综合运用到企业经营管理之中，具有丰富的涉税风险防范与纳税筹划实战经验。多次应邀为全国房地产建筑安装企业进行财税专题讲座，授课注重实务操作，讲课中能准确地将税收法规与企业会计处理有机结合起来，所讲操作方法能直接运用于企业涉税处理，通俗易懂且操作性强。并当场解答企业棘手财税问题，因而受到各地学员的认同和热烈追捧。词汇口语化，她所设计的投融资方案安全、可靠落地、简单易行，深受学员喜爱。

 

　　【课程大纲】

 

　　一：土地征用与规划信息

 

　　1．土地面积与成交价格

 

　　2．楼底座占地面积及容积率

 

　　3．普通住宅、非普通住宅、其它类可售面积

 

　　4．测算印花税、契税、土地使用税

 

　　二：前期工程、基础设施、公共配套预算

 

　　1．七通一平

 

　　2．规费

 

　　3．绿化与景观

 

　　4．配套设施

 

　　三：建安成本预算

 

　　1．地基基础工程

 

　　2．主体结构工程（甲供、大包、甩项）

 

　　3．装修工程

 

　　四：开发间接费预算

 

　　1．融资成本

 

　　2．人工成本

 

　　3．其它

 

　　五：资金预算与融资成本

 

　　1．融资渠道与利率

 

　　2．固定资产购建

 

　　六：单位面积售价与销售额预测

 

　　1．分别统计不同类别产品销售额

 

　　2．按可售面积计算分摊土地成本

 

　　3．增值税及附加预交

 

　　4．土地增值税预交

 

　　5．企业所得税预计毛利

 

　　七：增值税税负测算

 

　　1．销项税额测算与销项抵减

 

　　2．进项税额测算：

 

　　⑴ 购建固定资产

 

　　⑵ 期间费用

 

　　⑶ 成本中服务费（设计、监理等）

 

　　⑷ 外购材料

 

　　⑸ 工程大包

 

　　⑹ 甲供工程

 

　　3．增值税税负及附加税

 

　　八：土地增值税税负测算

 

　　1．不同类别产品清算收入确定

 

　　2．不同类别产品成本分摊

 

　　3．车位销售方式（附赠、销售、租赁）对清算影响

 

　　4．装修成本的扣除

 

　　5．税金附加计算

 

　　6．增值额与增值率

 

　　7．税负与调整思路（决算、成本归集与分配技巧、装修）

 

　　九：企业所得税预算

 

　　1．未完工阶段-预计毛利

 

　　2．完工阶段-毛利差

 

　　3．期间费用预算

 

　　4．开发项目出售与自持租赁税负比较

 

　　5．总体税负

 

　　十：开发项目全程税务规划与风险防控

 

　　1．征地方式与税务规划：

 

　　⑴ 招拍挂（主体变更、红线外、返还）

 

　　⑵ 拆迁补偿方式要点

 

　　⑶ 股权收购方式（溢价税负转嫁的处理）

 

　　⑷ 合作开发模式

 

　　⑸ 限地价竞配建

 

　　⑹ 前期规划许可与清算对象确定

 

　　2．资产剥离与重组：

 

　　⑴ 合并与分立

 

　　⑵ 股权转让

 

　　⑶ 投资

 

　　⑷ 租赁

 

　　⑸ 增资与股权转让

 

　　3．工程承包方式选择中的筹划：

 

　　⑴ 大包

 

　　⑵ 甲供

 

　　⑶ 混合销售（甩项）

 

　　⑷ 如何选择合作方

 

　　4．租赁业务中的税收风险防控（无租、免租期、转租）

 

　　5．融资业务中的税务规划（统借统还、关联借款、无息借款）

 

　　⑴ 利息发票开具时间

 

　　⑵ 计提未到支付期的利息是否调增所得

 

　　⑶ 混合性投资

 

　　⑷ 同期利率

 

　　6．销售环节的税务规划（促销方式选择）：

 

　　⑴ 设立销售公司分解增值率是否可行

 

　　⑵ 先投资或分立再转让股权是否可行

 

　　⑶ 赠送装修如何运作

 

　　⑷ 免物业、免契税、定金返息、老带新

 

　　⑸ 商铺售后回租

 

　　⑹ 视同买断、超基价分成

 

　　⑺ 组建销售部与委托代销的决策

 

　　7．往来账中的税务风险防控：

 

　　⑴ 股东借款年末未归还

 

　　⑵ 无偿出借资金

 

　　⑶ 负债科目隐瞒收入

 

　　⑷ 无法支付的应付款

 

　　⑸ 预收款转收入时间

 

　　8．违约金专题

 

　　十一：企业所得税与土地增值税主要口径差异

 

　　1．土地成本

 

　　2．开发间接费

 

　　3．开发费用

 

　　4．利息支出

 

　　5．加计扣除与预提

 

　　6．车位

 

　　7．营销设施

 

　　十二：合同控税与合法凭证管理

 

　　1．稽查新形势新变化与防控风险新思路：

 

　　（国地税合并、金三、发票联网、严打虚开、双随机、一案双查、联合惩戒）

 

　　2．防范虚开发票是关键

 

　　3．合同在税收管理中的重要性

 

　　4．合同涉税与票据条款（价格、开票时间、种类、合规性责任）

 

　　5．善意取得的运用

 

　　6．真实交易的证明

 

　　7．严守三流一致（付款方向与方式）

 

　　8．挂靠经营与共享资质

 

　　9．委托收付款是否可行

 

　　10．合法凭证如何掌握

 

　　11．确实无法取得合法凭证的补救

 

　　12．税负预警如何应对

 

　　十三：总结与交流。