【课程背景】
近年，中国的房地产业的融资环境愈发趋紧，传统的开发贷、信托贷款等形式严控流向房地产业的资金，宏观调控不断加码，逼迫大量房企开始着手尝试拓宽融资渠道，股权融资、ABS、ABN、PPN、MTN等一系列融资工具层出不穷。了解新的融资方式方法是我们企业持续健康发展的必要条件。
在房地产企业竞争日趋白热化下，加强和优化全面预算管理是降本增效，提高企业竞争力的重要途径，它关乎企业内部挖潜提升绩效，保证企业可持续发展，它也是各层级中高层管理人员必须掌握的管理办法。
【课程收益】
1、帮助学员全面深入了解各类融资工具的实务操作，赋能广大从事融资工作人员形成创新思路，助力应对日趋从紧的资本环境。
2、全面展示了全面预算管理体系中房地产开发各条线的配合过程，深入浅出的分析全面预算管理的编制程序和方法，帮助学员全面深入了解预算编制、预算实施、预算分析等具体活动，形成全方位预算管控思维，助力企业经营管理。
3、拓宽各专业高级管理人员知识视野，提升管理能力。
【课程对象】
1、房地产企业董事长、总裁、总经理、副总经理、总裁办等高层领导
2、房地产企业财务总监、财务经理、财务会计、税务管理专业人员、融资条线人员等
3、公司项目总、各部门部门经理总监、储备核心管理人员
【金牌讲师】
武老师：
房地产财务管理实战专家， 经济学硕士
近20年财务从业经历，原TOP20强地产公司财务高管
CPA（注册会计师）CTA（注册税务师），CPV（注册资产评估师）CMA（注册管理会计师）
曾任上海税务局7年，全面从事过征收、管理、稽查、评估等所有职能条线，期间进行多场政策宣讲辅导，擅长房地产企业土增税清算和企业所得税汇算清缴、营改增、重大并购重组、反避税等中高端财税事项。
武老师近二十年财务经历中，先后以税务负责人、财务高管等身份为互联网大型集团、地产TOP20企业服务，具体负责金融企业营改增业财系统改造、集团化税务统筹管理（包括但不限税务风控、税务筹划、并购重组、反避税等特殊复杂事项）、房地产&建筑企业财税日常管理及筹划工作，专业基础扎实，实战经验丰富。同时，擅长地产、财经金融等领域各业态、各市场热点问题及普及型知识传播讲解。
【课程大纲】
第一天：新形势下房地产企业融资实务和创新
模块一 房地产业的现状和发展态势
1、行业现状
（1）历年走势和未来房地产调控的目标
（2）房地产企业的挑战
2、发展态势
（1）呈现特点
（2）全球开发型和（资产管理）持有型房地产市值趋势比较
（3）我国房地产融资产品现状和前景
3、主要影响因素
（1）经济增长（经济发展带来人口导入）
（2）城镇的人口增长（人口导入也是由于经济发展）
（3）政府政策
模块二 各业态投融资要点
1、住宅
（1）住宅需求
（2）预售、多种融资方式
2、办公
（1）办公楼需求
（2）CMBS、REITs、保险资金等长期持有型的资金
举例：北京办公楼市场
3、商业
（1）商场需求: 就业，消费者年龄段、
生活方式、花费和信心等.
加入娱乐和休闲的功能......
（2）长期持有型资金
4、文旅
（1）旅游、休闲、养生和养老的区别
（2）各类资金
5、工业物流
（1）工业厂房需求: 经济活动(GDP)和出口等
最大特性是量身定制
（2）长期持有型资金
模块三 银行保险类融资工具
1、银行贷款(开发贷款、个人按揭、委托贷款和并购贷款）
（1）贷款难度加大
银行放贷规模缩小
中小开发商和三四线开发商......
（2）最新监管部门相关政策
2、不动产信托
（1）恢复和整顿
（2）要求严格程度高于银行
......
3、房地产保险
（1）险资不能参与住宅开发和投资
（2）险资参与非住宅项目的情况
模块四 证券基金类融资工具
1、债券（企业债、公司债）
（1）债券介绍
（2）发债历史
（3）海外发债
（4）万科和龙湖公司债券、海外中国房地产公司债券案例分析
2、股票（IPO、再融资）
（1）IPO缘由
（2）再融资现状
3、房地产私募基金和资产管理计划
（1）房地产私募股权基金的内容
（2）当前房地产私募股权基金主要投资哪些项目?
（3）房地产私募股权基金要素
（4）证监会最新政策和私募基金的发展策略
（5）房地产资产管理计划
4、资产证券化
（1）房地产资产证券化的内容
（2）房地产资产证券化案例分析
（3）《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》
（4）房地产资产证券化的基础资产、价格和增信
模块五 并购重组、轻资产运营及其它融资工具
1、资产并购&股权并购
（1）各自优缺点
（2）各自税收比较
2、债务重组
（1）债务重组的各种具体形式
（2）主要优缺点
（3）税收分析
3、合并&分立
（1）各种具体形式
（2）主要优缺点
（3）税收分析
4、并购重组流程和主要风险及案例分析
（1）房地产并购的一般流程
（2）主要风险
（3）某集团并购案例分析
5、轻资产化运作及案例分析
（1）轻资产化介绍
（2）万达模式
（3）蓝城“基金+代建”方式合作拿地开发
（4）模式设计和方法
第二天：房地产企业全面预算管理体系和实施
模块一 房地产企业预算管理体系
1、全面预算含义
（1）中国房地产企业面临的问题
（2）全面预算包括什么？
（3）如何正确理解全面预算（预算范围和预算作用）？
2、企业预算组织架构
（1）整体布局
（2）CFO/财务总监预算中的职责
（3）预算管理的流程设计
3、全面预算管理实施
（1）管理层的重视程度
（2）财务转型的必要性
（3）交流沟通的不同方式
（4）需完善的配套制度
4、预算认知偏差
（1）可能存在的认知问题
（2）其他影响因素
模块二 房地产预算目标与财务预测
1、预算目标体系
（1）目标管理
（2）指标类别体系
2、经营财务预测
（1）项目预测
（2）销售预测
（3）利润预测
（4）资金预测
3、预算目标确定和测算
（1）确定目标原则
（2）测算实例
4、预算松弛 or not？
（1）预算松弛的定义和出现原因
（2）预算松弛问题的解决
模块三 房地产项目预算编制程序和方法
1、编制程序
（1）编制参与组织
（2）程序总图
2、编制方法
（1）各主要方法介绍和各自优缺点
零基VS增量/固定VS弹性/定期VS滚动
（2）具体方法
基数法 比率法 比重法......
（3）逻辑算法
3、编制前有关问题
（1）预算编制准备
（2）交流沟通
（3）编制表格
（4）预算申报
4、具体步骤
（1）收入预算编制
（2）目标成本
（3）开发成本
（4）销售费用
（5）现金预算
5、项目预算准备费
（1）预算准备费计提
（2）预算准备费审批
6、预算汇总和报批
模块四 房地产项目预算控制和考核
1、项目预算审批
（1）授权审批
（2）预算审批
（3）立项审批
2、项目全流程管控
（1）以合同管理为基础，加强成本控制
（2）做好规划设计阶段的成本控制
（3）建立工程洽商制度，降低工程成本
3、预算执行反馈和差异分析
（1）预算反馈采用预算执行报告的形式进行
（2）分析报告编制的要点
4、调整机制
5、预算业绩考核
（1）预算考核
（2）业绩管理
（3）关键绩效确定
（4）权重要根据工作性质和内容而调整
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《新形势下房地产企业融资实务与全面预算管理》
