【课程背景】

 

　　房地产行业进入“白银时代”，竞争日趋激烈，钱、地、人等要素资源已经不再是困扰或制约企业发展的关键因素。因为市场竞争激烈，按照常规操盘策略，利润低微，甚至很难有利润，所以，房企拿不拿地？怎样有效、有方法、精准拿地？如何提高项目开发高效运营决策机制？各物业（商业、住宅、写字楼）操作核心逻辑是什么？ 已经成为我们必须要面对的问题。

 

　　如何挖掘企业专业能力快速精准评判土地的真正价值，在市场竞争中获取优质的土地资源，做到土地效益最优化，已成为新时期房地产开发企业迫切解决的问题。

 

　　影响土地效益的要素很多，但是大量的案例证明，土地投资决策、方案规划设计阶段由于传统经验，很大程度限制土地盈利的空间以及盈利的潜力。当前遇到的一个最大的挑战是，土地决策、规划设计时期，依靠人力不能穷尽产品所有组合，非常容易感性决策和决策摇摆，导致错误决策、推进速度慢，周期长，严重影响土地盈利空间。

 

　　【课程收益】

 

　　1、掌握精准拿地技巧方法、分享标杆房企拿地模式、规避拿地风险。

 

　　2、提高项目开发高效运营决策机制。

 

　　3、掌握各物业（商业、住宅、写字楼）操作核心逻辑。

 

　　4、理性决策训练，各种方案利润的比较以数据为依据，培养理性的量化思维习惯。

 

　　5、通盘思维训练，学会各决策因素对利润的影响：产品、售价、成本，财务。

 

　　6、专业协同训练，学会各专业要素协调，寻找项目利润最优方案。

 

　　7、飞行员模拟仓，通过AI人工智能软件模拟学习，快速积累实战经验。

 

　　【课程对象】

 

　　1、房地产企业董事长、总裁、副总、战略/投资/财务/策划/设计/营销/成本/运营/等职能部门总经理、总监、经理等中高层核心骨干，分公司总经理、项目总经理、副总经理等。

 

　　2、适合训练项目管理干部的利润意识、理性决策、通盘思维、专业协同、模拟训练。

 

　　【金牌讲师】

 

　　讲师一：李老师

 

　　现任世界500强地产集团副总经理、投资总，北大光华管理学院、清华大学成都分院、西南交大商业地产总裁研修班客座讲师。擅长多类型产品前期研策及后期营销操作，能有效把控项目操作节点及技术要点，以后期实际操作指导前期拿地决策、产品规划设计等，以地产操作线条为授课题纲，通过对于项目各个节点：拿地决策、定位研判、运营模式、产品操作、营销思维创新等内容进行解析。服务企业包括：万科、银泰、天润、珠江、富力、卓达、中粮、金地、中南、鼎峰、深业、华润、华侨城等。

 

　　讲师二：刘老师

 

　　曾任协信控股副总兼集团成本招采总，华夏幸福基业商业地产集团招采总监兼任成本总监、中国金茂（前方兴地产）集团总部、华润置地招采中心负责人。对房地产企业成本招采制度体系建设、集采体系建设、招采 ERP 及供方管理 ERP 系统 IT 定制化开 发、搭建招标采购管理系统、供方管理系统、供方履约评估系统、供方前期考察系统、供方满意度系统等有深入研究及独到见解和实际解决方案。曾负责参与的成本管理及招标采购全过程管理项目：橡树湾、公元九里、郑州华润中心二期、四期 综合体、凤凰城，翡翠城等多个项目。

 

　　【课程大纲】

 

　　第一部分：房地产全生命周期视角的拿地决策与投资开发逻辑

 

　　第一章：项目投资决策「拿地决策」

 

　　全生命周期开发的狭义定义：从拿地、定位、设计、施工、销售、交房一系列动作的组合

 

　　全生命周期开发的广义

 

　　城市综合体四种开发模式论证

 

　　?  均衡发展模式、商业主导模式、办公主导模式、居住主导模式

 

　　典型房企拿地模式及战略模式

 

　　拿地模式的启示1：解决了别人的问题，别人自然就会解决了你的问题！

 

　　拿地模式的启示2：我们往往不重视的资源，也许是别人需要的！

 

　　7、 拿地模式的启示3：时间换空间切忌用商业主题去勾地！

 

　　痛点一：项目本体端、市场端、客户端的论证

 

　　自身条件分析：锁定主动OR被动郊区化客户

 

　　市场环境：不同阶段、不同视角

 

　　?   宏观市场评判、地产市场评判、竞争市场评判

 

　　?   案例：去化周期、供销比下降带来的土地市场变化

 

　　住宅客户需求

 

　　?  住宅客户需求盘点工作的核心事项

 

　　?  某集团客户深访案例

 

　　刚需客户职业敏感点

 

　　自身条件、市场环境、客户需求匹配度深度分析

 

　　?  案例：烟台中粮大悦城

 

　　痛点二：项目投资开发决策

 

　　投资开发核心指标及流程

 

　　?  开发机会的比较选择：先算账，后决定怎么做

 

　　?  5986重点解读

 

　　?  当下主流开发商运营节奏

 

　　?  全生命周期视角下后评估指标内容

 

　　城市地图：一个城市内选择选择布局区域的指导手册

 

　　前期决策案例分享：DF案例

 

　　?  带着问题去思考：怎样有效、有方法、精准拿地？

 

　　总结：在做前期决策过程中，出清周期、供销比（最能体现供需关系）两大核心数据务必高度重视，从而对未来市场进行判断。现阶段获取地块价格逐渐走高，整体市场呈现明显上扬趋势，初级的刚需产品逐渐被改善产品取代。除了自然资源极为强势的地块，高端路线慎行。目前多数地块均面临郊区化的窘境，但请注意，主动郊区化和被动郊区化是两个概念！“专家”的话慎听！

 

　　第二章：项目开发逻辑「项目应该这么做」

 

　　痛点一：项目开发逻辑

 

　　商业开发逻辑：大悦城开发运营逻辑全面解读

 

　　?  案例：中粮大悦城VC中粮春风里

 

　　写字楼开发逻辑：持有、销售、租售并举模式解读

 

　　?  案例：新保利

 

　　3、住宅开发逻辑：万科的逻辑、星河湾的逻辑

 

　　第三章：项目定位方法及内容

 

　　痛点一：住宅定位方法

 

　　项目定位方法：核心问题的梳理、SWOT分析

 

　　定位是什么：不做第一、就做唯一！

 

　　定位的几点忌讳：一言堂、猜想、经验主义、盲目跟风！

 

　　?? 核心问题1：本体与市场环境的矛盾：容量匹配度，案例：龙湖葡提海湾、价值匹配度分析、案例：西山壹号院

 

　　?   核心问题2：市场与客户需求的矛盾：星河湾的豪、龙湖的园林、万科的户型与物管、恒大的眼见为实

 

　　?   核心问题3：现实与未来的矛盾、案例：太原某项目

 

　　?   核心问题4：政府意愿与开发商掏钱的矛盾、案例：DF集团东莞开发区案例

 

　　?   核心问题5：外来和尚与本土情节的矛盾、案例：ＪＤ项目、ＷＫ项目

 

　　?   某项目住宅定位方法、案例分享：DS项目

 

　　?   某项目商业街区定位方法、案例分享：青岛DYC项目

 

　　?   带着问题去思考：怎样提高项目开发高效运营、决策机制？

 

　　总结：通过城市地图做好拿地前准备工作，避免出现意向地块后，由于时间紧迫的问题出现盲目定位或被迫延期的现象，方向性论证工作提前进行。同时在取地之前，做好整体开发节点部署，各部门根据实际工作和行业水平确定作业时间，并有机进行组合，以狭义的“全生命周期”为视角进行运营开发。

 

　　痛点二：住宅定位内容

 

　　档次定位的主要因素：城市级别、地块条件、开发经验

 

　　客户定位的主要因素：财富级别、客户地图

 

　　产品定位的主要因素：根据档次定位，确定建筑形式及风格、车位配比、精装修、建造成本、开发策略等

 

　　?   商业、车位、储藏室销售策略

 

　　?   建筑形式确定四步法

 

　　?   户型定位：户型配比四步法

 

　　?   带着问题去思考：住宅定位核心内容到底是什么？

 

　　总结：住宅定位的核心技术其实就是户型配比，但是多数户型配比均有缺失严谨的推导过程以及多方专业的论证。既定容积率的拆分及论证、建筑形式、车位、商业等都是项目定位的一部分，不仅仅是档次、客户、形象的描述。

 

　　第二部分：“土地效益最大化精算法”实战沙盘推演

 

　　第一部分：“土地效益精算法”行业背景

 

　　房地产行业现状分析

 

　　?  房地产黄金时代、白银时代、青桐时代分析

 

　　房地产行业规划决策标准与方法

 

　　理性决策标准

 

　　?  城市美学优先

 

　　?  内部需求至上

 

　　?  开发效益更大

 

　　常规决策方法与精算法对比

 

　　?  传统土地估价方法

 

　　?  传统强排：试错法

 

　　?  传统方案不能穷尽

 

　　?  传统方案的局限

 

　　?  最优解必定存在

 

　　?  土地效益精算法：有的放矢

 

　　第二部分：土地效益精算法设计原理与实操

 

　　土地效益精算法前置条件

 

　　土地控制条件

 

　　?  名义土地技术指标

 

　　?  有效土地技术指标

 

　　?  有效规划面积计算方法

 

　　?  松紧系数

 

　　?  退线紧缩系数

 

　　?  土地的廓形系数

 

　　栋型条件

 

　　?  栋型”的概念

 

　　?  栋型三指标

 

　　?  栋占地面积计算方法

 

　　?  栋建筑指标

 

　　?  栋型指标经验值

 

　　?  栋型的单位土地毛利润

 

　　?  栋按土地平均毛利润

 

　　?  栋单位土地毛利润

 

　　?  配比算前成本分类

 

　　2、“土地效益精算法”科学依据：空间解析方法

 

　　?  简单的情形

 

　　?  仅有一个栋型容积率大于小区容积率

 

　　?  有两个栋型容积率大于小区容积率

 

　　?  建筑指标上限或下限

 

　　3、“土地精算法”成本与售价

 

　　?  计算成本(考虑资金时间因素)

 

　　?  市调在售价≠市场认可价

 

　　?  市场信息量化因素

 

　　?  市场信息量化数据

 

　　?  配比算前成本分类

 

　　4、“土地效益精算法”规划优指标规律

 

　　?  实例：万科未来城

 

　　?  同容、同密比较

 

　　?  优方案的栋型数

 

　　?  放弃容积率的条件

 

　　5、“土地效益精算法”单体设计优化

 

　　?  低多层住宅中庭的经济性

 

　　?  单体优化之平面廓形

 

　　?  单体优化之立面剖面

 

　　?  联排单元数问题

 

　　效益与单体组合布置

 

　　高效益布置总图

 

　　?  小楼间距处理方法

 

　　?  增容方法

 

　　?  功能和楼高布置

 

　　?  案例分析：绍兴金地蘭悦

 

　　栋型的配前比选

 

　　?  通用结论

 

　　?  等价结论

 

　　?  Excel 实用速算表

 

　　7、“土地效益精算法”流程变革：工作组织与协调

 

　　?  工作流程

 

　　?  各部门提供信息

 

　　?  工作组织

 

　　?  各阶段各部门参与度

 

　　第三部分：“土地效益精算法”应用

 

　　土地精算法的用途

 

　　2、 单次配比计算

 

　　3、 配比计算在设计过程中的循环

 

　　4、 配比计算用于设计过程利润监控

 

　　第四部分：“土地效益精算法”人工智能计算辅助决策工具

 

　　人工智能计算穷举排列法

 

　　?  建立人工智能数据模型

 

　　?  人工智能涉及算法

 

　　?  人工智能穷举排列算法实例

 

　　土地效益精算法修正因素

 

　　?  考虑更多维度的建筑指标

 

　　?  场地方向的影响

 

　　?  日照因素的影响

 

　　?  裙楼形态影响

 

　　?  案例分析：无锡中建溪岸官邸

 

　　联排面宽问题

 

　　?  案例分析：南京某住宅公寓

 

　　扩展的各种问题

 

　　第五部分：土地效益精算法的现状和展望

 

　　土地效益精算法的现状

 

　　土地效益精算法的展望

 

　　第六部分：“土地效益精算法”具体项目案例沙盘演练

 

　　案例1：如何在2小时内，测算出“拿地曲线”和可摘地价格，出具拿地方案、做投资决策？

 

　　案例2：如何在半小时内，快速做出产品配比方案，并实现利润最大化？

 

　　案例3：叠拼增加地下室夹层演练

 

　　案例4：赠送中庭研讨演练

 

　　案例5：首层做架空花园演练

 

　　案例6：一栋中的单元数问题演练

 

　　案例7：底商选择演练