【课程背景】
房地产行业的纳税风险始终居高不下。一方面，与房地产开发业务相关的税收政策较为复杂，不仅艰涩难懂，而且冲突不断，另一方面，鉴于房地产开发业务在组织收入上的支柱地位，税务机关予以高度关注，在重点税务稽查名单上，房地产开发业务一直榜上有名。
那么，面对涉税风险居高不下的局面，我们的房地产开发企业该如何采取有效措施防控涉税风险，避免不必要的损失呢？这当然需要我们的企业提升自身的税收业务能力。抓住每一次税制改革，包括此次“营改增”的机会，实施纳税管理的战略转型。为此，我司特举办“房地产全程开发业务疑难问题解析与风险控制”培训班，以典型案例分析为基础，解读税收政策，发现涉税风险，探讨应对策略，实施有效纳税筹划。
【学员对象】
房地产企业领导、主管财务工作人员和成本合约部及税务、会计事务所等人员。
【王牌导师】
胡老师：法律硕士、注册税务师、经济师；现供职于某省地方税务局；中国税网特约专家；中国纳税答疑网答疑专家；中国纳税筹划师授课专家、中国税务咨询师考试指导专家、税务会计师考试指导老师，个人所得税专家库成员，在业界享有“财税百事通”称号。在《财政研究》、《经济研究参考》、《经济学消息报》、《中国税务》、《经济法论丛》、《涉外税务》、《财会通讯》、《财会研究》、《税务与经济》等报刊发表财税论文百余篇，有多篇文章被中国人民大学报刊复印资料全文转载；出版有《新纳税申报表填报》、《个人所得税法解读》、《企业所得税汇算清缴手册》、《纳税评估模型与案例》等著作。先后在北京、上海、厦门、广州、南京、郑州、沈阳、济南等40多个城市举办过房地产财税专题讲座与培训。讲授由浅入深、内容准确、分析透彻、操作实用；授课风格生动诙谐、风趣幽默，深受各地学员喜爱。
【课程大纲】
第一节：土地取得环节的疑难问题
一、取得土地的入账凭证
1、出让方式取得土地的凭证要求
2、转让方式取得土地的凭证要求
3、接受投资方式取得土地的凭证规范
4、视同销售方式取得土地的凭证技巧
5、拆迁补偿费的入账凭证争议
二、土地取得成本与企业纳税
1、土地取得成本与契税计缴
2、土地取得成本与房产税征收
3、土地取得成本与土地增值税费用扣除
4、土地取得成本与企业所得税计算
三、取得土地时间与城镇土地使用税征缴
1、土地使用税的时间规定
2、土地使用税的筹划运用
四、土地返还款的税收规划
1、土地增值税处理规定
2、契税处理规定
3、房产税处理规定
4、企业所得税处理规定
第二节：筹融资环节的疑难问题
一、统借统还的税收处理规定
1、统借统还概念辨析
2、统借统还的税收政策解析
⑴ 统借统还营业税政策
⑵ 统借统还企业所得税政策
二、借款费用的税收处理
1、借款的方式与类型化
2、借款利息的营业税政策解析
⑴ 关联方无偿借款到底该不该征税
⑵ 开发施工企业预付款可不可以筹划
⑶ 借款与投资之间能不能进行转换
⑷ 企业向员工的借款到底该不该缴纳营业税
3、借款利息的土地增值税政策
⑴ 土地增值税借款利息扣除的政策规定
⑵ 借款利息计入开发费用的协调与处理
⑶ 借款利息的土地增值税筹划与运用
⑷ 土地增值税与企业所得税政策的差异比较
4、借款利息的企业所得税政策解析
⑴ 向金融机构借款利息支出的税前扣除
① 金融机构的范围界定
② 金融机构借款利息支出的范围
⑵ 向非关联方借款利息支出的税前扣除
⑶ 向关联方借款利息支出的税前扣除
① 关联方的判断与界定
② 关联方借款的判定
③ 关联方借款利息支出的内涵
④ 关联方借款利息支出扣除规定
⑤ 关联方借款利息支出扣除限额的计算
⑥ 关联方无偿借款的涉税风险与规避
⑦ 关联方借款利息支出税前扣除计算公式的修正
⑷ 向个人借款利息支出的税前扣除
① 向个人借款的扣除凭证要求
② 向个人借款及利息支出的分类扣除规定
③ 企业经常性向老板个人借款的风险
④ 企业向个人借款利息支出的税收筹划
⑸ 资本金未到位时借款利息支出的税前扣除
⑹ 资本金支出中超标借款利息支出的处理争议
① 借款利息支出的费用化与资本化
② 超标准发生的资本化的借款利息支出能否折旧与摊销？
5、其他税种对借款利息的政策规定
⑴ 印花税政策解析
⑵ 个人所得税政策解析：借款利息的个税；购房违约金
三、委托借款涉税政策解析
1、委托借款费用的性质
2、委托借款费用的涉税处理
第三节：房地产开发环节的疑难问题
一、材料与设备的营业税政策解析
1、材料与设备营业税政策规定
⑴ 营业税暂行条例及实施细则的规定
⑵ 对新政策的误解与辨析
2、材料与设备的区分
⑴ 材料与设备的必须性
⑵ 材料与设备的概念辨析
⑶ 区分材料与设备的政策依据
3、材料与设备的筹划与运用
⑴ 提供材料如何操作才能实现双赢
⑵ 房开企业提供设备就一定能够节税吗？
4、甲供材与甲供设备的票据处理
二、房地产开发成本及其分配
1、不同税种对开发成本的构成规定
⑴ 土地增值税对开发成本的构成规定
⑵ 企业所得税对开发成本构成的规定
2、房地产开发成本的分配
⑴ 开发成本在不同项目中的分配 ◇ 土地增值税对不同项目成本分摊的要求
⑵ 完工产品与在产品间的成本分配
⑶ 滚动开发中共同成本的分配方法
3、拆迁成本及其票据的处理
三、广告费与业务宣传费
1、计算依据
2、票据处理
3、筹划运用
四、合作建房与代理建房
1、合作建房的涉税政策解析
⑴ 合作建房的税法界定
⑵ 合作建房的营业税难点解析
⑶ 合作建房的土地增值税难点分析
⑷ 合作建房的企业所得税难点辨析
2、代理建房的涉税难点
⑴ 代理建房的法律标准与判断
⑵ 代理建房的营业税政策
⑶ 代理建房的土地增值税政策
⑷ 代理建房的企业所得税政策
第四节：房地产销售环节的疑难问题
一、销售收入的确认与计量
1、营业税规定
⑴ 销售收入的计量
⑵ 销售收入的时间界定
2、土地增值税规定
⑴ 销售收入的计量
⑵ 销售收入的确认时间
⑶ 土地增值税的预征
3、企业所得税规定
⑴ 企业所得税应税收入的确认
⑵ 预收款与企业所得税预缴
二、视同销售业务解析
1、视同销售概念辨析
2、视同销售的范围界定
⑴ 税法与会计实质重于开工原则的区别
⑵ 不同税种对视同销售的范围规定
3、视同销售的税收处理
⑴ 视同销售业务中收入额的确定
⑵ 视同销售业务的税收筹划与运用
三、房地产销售中赠品涉税处理
1、混合销售与兼营业务
⑴ 混合销售的类型
⑵ 混合销售与兼营业务的区别
2、赠品涉及的不同税种政策解析
⑴ 赠品涉税政策的误读
⑵ 赠品的营业税政策难点
⑶ 赠品的增值税政策难点
⑷ 赠品的土地增值税难点
⑸ 赠品的企业所得税难点
⑹ 赠品的个人所得税难点
3、赠品筹划策略与运用
4、房地产销售中的纳税地点
5、房地产销售中的纳税筹划
⑴ 项目转让与股权转让的综合比较与分析
⑵ 三步筹划法，实现转让项目的土地增值税规避
⑶ 房地产销售中的临界点筹划策略与综合运用
第五节：房地产租赁经营中的疑难问题
一、房地产租赁经营相关概念辨析
1、房地产租赁经营的类型与界定
⑴ 融资租赁与经营租赁
⑵ 不动产融资租赁是否有法律依据
2、房地产租赁经营中的税收政策
⑴ 土地增值税政策
⑵ 房产税政策
⑶ 土地使用税政策
⑷ 企业所得税政策
⑸ 印花税政策
3、房地产租赁经营中的纳税筹划及案例分析
第六节：专家现场开放时间与学员互动交流，解答学员疑难问题。
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