2013房地产开发企业全程会计核算、纳税风险管控与土地增值税清算【课程背景】
房地产开发企业的全程会计核算，直接决定着企业的纳税风险与纳税多少。随着国家对房地产企业监控力度的加大，房地产企业也更加重视税收筹划。但多数企业都忽视了一个问题：财务平时的不可逆性账务处理决定着最后土地增值税及所得税清算的最终结果。正确、合理、巧妙的账务处理是纳税筹划的基础。
结合国家税务总局土地增值税清算主要负责同志最新实际清算疑难政策掌握口径，进行理论升华，深度解析，帮助广大房地产企业财务人员掌握亟需恶补的清算财税最新实战一线技巧，全面解决当前清算工作中遇到的困惑！
本次讲座和以往培训机构的类似主题最大区别：讲税务局官员所不能讲出口的，讲国内一线培训专家所无暇切身体悟的清算实战操作技巧，不是凭空臆想，不是纯粹的理论说教，而是身临其境、庖丁解牛般的实战案例演示！
【王牌导师】
樊老师，某上市房地产公司总会计师、房地产纳税筹划专家、先后在《中国税务报》、《海峡财经导报》、《中国房地产》、《现代服务业》发表大量财税论文、编著《房地产开发企业纳税实务与风险防范》、《税收优惠最优方案设计与点评》等
【学员对象】
房地产企业董事长、CEO、总经理、财务总监、财会专业人员、税务主管
【课程大纲】
第一天房地产开发企业全程会计核算、纳税风险管控
第一讲 房地产设立公司核算与税务处理
1、房地产与其他实体行业相比有何特点？
2、设立房地产公司应该具备什么条件？
3、异地开发设立子公司还是分公司？
4、股份投资和债权投资对于个人有无区别？
5、股份投资和债权投资对于子公司有无区别？
6、个人股权转让和公司股权转让有何区别？
7、以土地投资如何会计和税务处理？
第二讲 房地产核算--做好哪些准备？
1、房地产开发过程及阶段如何划分？
2、房地产开发会涉及哪些成本费用项目？
3、房地产开发成本费用如何构成？
4、房地产项目投资如何概算？
5、房地产企业如何设置会计核算科目？
6、房地产开发会计核算流程分哪几个步骤？
7、房地产开发项目该如何从管理角度来启动策划？
8、房地产开发基本常识是否熟悉？
9、什么是“五证”“两书”、“一表”，有什么用呢？
10、什么是容积率？楼面地价？建筑面积和可售面积怎么分？
11、房地产开发各阶段涉及的税金有哪些？
12、财务人员在每个阶段应发挥什么作用？
第三讲 房地产开发成本如何核算与管理
1、如何确定房地产开发成本对象？如何备案？
2、房地产开发成本对象应该核算哪些内容？
3、开发成本在各成本对象间如何分配？
4、不同方式拿地纳税如何处理？
5、取得毛地如何确定土地成本？涉及拆迁补偿费用该如何确定？
6、取得净地如何确定土地成本？涉及拆迁补偿费用该如何确定？
7、取得土地过程中涉及到哪些税收风险？
8、开发成本属于财务独家控制吗？
9、开发间接费用、资本化利息如何在各成本核算对象间进行分配？
10、车库、车位有无产权销售以及利用人防设施出卖的车位如何核算？
11、车位的开发成本该如何分摊，是否要分摊土地的成本？
12、内部成本控制如何确定责任主体？
13、如何分产品类型确定目标成本？
14、如何预测土地增值税？
15、如何随时知道项目利润是多少？怎样能做到动态成本管理？
16、如何做到项目合同管理与结算？项目竣工后如何编制完工结算单？
17、房地产开发企业计税成本是什么东东？与会计成本差异在哪里？
18、房地产项目怎样确定计税成本终结日？
19、成本终结日的确定与汇算清缴有何关系？
第四讲 房地产企业收入确认会计核算与税务风险管控
1、商品房销售与交付流程有哪些步骤？
2、预售收入会计和税法如何处理？
3、一次性全额收款如何处理？
4、银行按揭销售如何结转成本？
5、分期收款方式销售有无会计和税法差异？
6、委托代理销售有几种方式？
7、开发产品完工收入该如何纳税调整?
8、如何调整完工开发产品计税毛利？
9、视同销售收入如何财税处理？
10、预租及租金收入如何财税处理？
第五讲 房地产开发企业其他财税处理实务解析
1、工地上建造的临时房屋做项目工程管理使用，该不该交房产税？
2、项目没开工先建造的接待中心、样板间如何核算？该交什么税？
3、项目投资指标如何测算？
4、投资回收期、净现值、内部收益率等指标其涵义存在差别吗？
5、合作开发如何税务处理?
6、分配项目利润还是分配开发产品？
7、卖房送空调该不该纳税？交营业税还是增值税？
8、卖房送空调该不该扣缴个人所得税？
9、卖房送空调土地增值税能算可扣除成本吗？
10、信托股权回购如何降低纳税风险？
第二天 房地产企业土地增值税清算部分
第一讲 不同方式取得土地清算中如何确定土地成本
取得毛地如何确定土地成本？涉及拆迁补偿费用该如何确定？
取得净地如何确定土地成本？涉及拆迁补偿费用该如何确定？
取得土地过程中涉及到哪些税收风险？
第二讲 土地增值税清算实战疑难问题深度解析
一、土地增值税清算单位的确认问题
1、土地增值税清算分两类还是分三类？
2、地下室和车位（车库）归属于住宅还是其他商品房？
3、分期开发的项目能否合并进行土地增值税清算？
4、普通住宅不享受减免能否与非普通住宅或商业用房合并计算土地增值税？
二、土地增值税清算收入确认问题
1、未开具发票或未全额开具发票时如何确认收入？
2、房地产企业补退房款如何确认收入？
3、房地产企业收取的违约金、更名费是否缴纳土地增值税?
4、取得非货币性资产如何确认土地增值税清算收入？
5、拆迁安置房如何确认土地增值税清算视同销售收入？
6、房地产企业自用、出租开发产品是否需要征收土地增值税？
7、地上停车位、地下车位（人防/非人防）一次性收取租金是否缴纳土地增值税？
8、房地产企业将车位无偿交付物业公司，物业公司收取租金，是否需要视同销售征收土地增值税？
9、房地产企业未取得项目立项也未取得商品房预售许可证，违规销售国有（集体）土地上建造的房产是否征收土地增值税？
10、税务机关如何认定房地产的成交价格明显偏低？
三、土地增值税清算开发成本扣除问题
1、购置土地环节支付的“招标、拍卖、挂牌”佣金和购地环节支付的中介公司（个人）介绍费是否可以作为开发成本扣除？
2、土地出让合同显示为取得净地，房地产开发企业所支付的拆迁补偿费可否作为开发成本扣除？
3、土地征及及拆迁补偿费审核中常见问题？
4、关于审批项目规划外所承建设施的支出可否在土地增值税清算时进行扣除？
5、房地产企业精装修商品房的装修费是否可以作为开发成本-建筑安装成本？
6、房地产企业完工前的物业管理费是否可以进入土地增值税的开发成本？
7、项目营销设施建造费用是否可以计入开发成本？
8、会所、幼儿园、小学符合什么条件才可以作为公共配套设施成本？
9、土地增值税清算前未支付的建安成本能否扣除？
10、原始单据的审核，开发成本记账凭证后应付什么样的原始单据？
11、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套费审核中常见问题？
12、开发间接费容易出现哪些问题？
四、土地增值税清算开发费用扣除问题
1、房地产企业支付的银行贷款利息低于土地及开发成本之和的5%，可否在据实扣除和按比例扣除之间自由选择？
2、 房地产企业在全部使用自有资金情形下，房地产开发费用是按照扣除项目前两项的5%计算还是按照扣除项目前两项的10%计算？
3、房地产企业所支付的银行顾问费是否可以据实作为土地增值税清算扣除项目？
五、土地增值税清算开发成本分摊问题
1.、如何确认可售面积？总建筑面积、测绘面积与可售面积、不可售面积的区别与联系？
2.、地下车位是否分摊土地成本？
3、土地成本按占地面积法还是按建筑面积法进行分摊，企业如何选择？
4、建筑安装工程费按建筑面积法还是按预算造价法进行分摊，企业如何选择？
5、贷款利息据实扣除情况下按什么方法进行分摊？
6、如何分配公共配套设施成本？
六、土地增值税清算后再转让剩余开发产品的问题
1、清算后再转让剩余开发产品是进行二次清算还是简化处理？
2、土地增值税清算后的后续支出是否可以追补确认为土地增值税扣除项目？
第三讲 土地增值税清算中特殊事项纳税处理
如何回避无效土地增值税价格区间？
销售价格提升、但土地增值税后毛利下降如何回避？
土地增值税清算离不开合同管理，房地产开发企业如何做好合同类别管理？
政府土地返还款涉及到清算中有哪些问题？
合作开发如何定价谋划？房地产合作开发所分得房产再转让如何计征土地增值税？
成立项目公司好还是分公司好？进一步理解项目公司注销时多缴纳土地增值税导致亏损税金退还问题。
一起清算退税案例说明了什么？
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