【课程背景】

 

　　大数据时代，商业形势瞬息万变。随着5G、AI、大数据等高科技控税管税手段在税收征管系统一波高过一波的迭代升级，新的智能监控措施和税收征管理念不断推进，推动中国税制和税收征管再一次登上了新高度。

 

　　近期，多地税务机关一刀切地推动房地产企业所得税“核定改查账”，征管方式突变。我们看到，征管环境和税收政策在巨变，而房地产企业是业务资金量大、涉税种类多、运营模式复杂多变的长产业链企业，征管环境和税收政策的变化对这类企业各个业务环节的财税处理及涉税风险都有很大的影响。其利润与税负，商业模式与管理模式也将受到深远的影响。具体来说，房地产建筑企业双方的工程项目设计、价款结算、合同协议、发票开具等各流程业务都需依照新的税收法规规定重新规划、设计。

 

　　那么，如何才能做到顺应新税制，破解新风险，掌握筹划技巧，真正做到降税负，享红利？

 

　　因此，为了帮助房地产企业财务人员及时领悟最新财税改革的精髓，深刻理解涉税政策变化的要点，精准把握新财税政策对房地产行业的影响，全面分析财税改革产生的新的涉税风险点，做好税收筹划，我们特此举办由财税实战派专家主讲的"房地产企业全生命周期税务风险防控管理与税务筹划关键节点、策略及案例分析"培训课程，此次培训将对最新财税政策的实务操作进行全方位解读，重点是对房地产涉税业务运用大量实务案例进行深度剖析，帮助财务人员全面提升财税新政的实际操作水准，及时有效的防范房地产企业涉税风险。

 

　　【课程收益】

 

　　1、结合实务大量案例详细剖析房地产税收新政；帮助企业财务掌握新政策，适应新税制改革；

 

　　2、梳理房地产开发流程及财税人员重点关注节点；

 

　　3、紧扣当前及当地政策，深入细致分析房地产企业各类收入、成本业务的变化及调整，对比不同状态下的差异，全面排查风险，安全规划税负；

 

　　4、系统梳理和讲解“以数管税”背景下房地产企业开发经营各环节税务筹划的典型问题、具体案例和实战技巧；

 

　　5、以房地产企业全流程为主线，分析土地增值税、增值税、企业所得税、会计核算等税收疑难、高税收风险问题。

 

　　【课程大纲】

 

　　专题一 、前期可行性研究及拿地阶段的纳税筹划

 

　　1、房地产投资测算的基本逻辑是什么

 

　　2、土地价款扣除，“可供销售建筑面积”如何确定

 

　　3、将土地划转到子公司如何征税

 

　　4、相互之间不支付补价的土地置换如何纳税

 

　　5、母公司拿地子公司是否可以做税收扣除

 

　　6、房地产企业“以房换地”，需警惕所得税风险

 

　　7、房企拿地新规下的税务风险应对思路

 

　　8、详细解读房企TOD项目发展现状及典型案例分析

 

　　近两年，TOD模式迎来发展契机，风口已经到来。万科、龙湖、绿地、绿城等诸多规模房企早已参与到TOD项目的投资开发当中。

 

　　9、浅析“限地价、竞配建”模式涉税风险

 

　　10、房地产企业以公司分立方式变更土地使用权的财税处理分析

 

　　专题二、建设施工阶段涉税风险分析与筹划

 

　　1、房企归集建安费：哪种方法更优

 

　　2、“分类法”核算: 房企开发成本有序可循

 

　　3、房地产企业：这些“雷区”你避开了吗

 

　　4、房地产企业代建业务的增值税处理分析

 

　　5、房地产企业：申报土地使用税，税源信息你填对了吗

 

　　6、房地产企业：土地成本可据实全额扣除吗？

 

　　7、房地产企业交房时成本归集不全如何处理？

 

　　8、增值税率下降后如何选择不同纳税人身份的供应商

 

　　9、税负“临界点”在地产税收成本管理中的应用

 

　　按照上述简易模型测算结果，是否采用甲供材模式是由成本结构中可以取得13%增值税专用发票的材料设备成本决定的，当成本构成中的13%税率材料设备成本达到62.20%以上时，选择甲供材模式对甲方是有利的，反之低于62.20%时，应该选择乙供模式。

 

　　10、房地产企业：土地成本可据实全额扣除吗

 

　　11、房地产企业交房时成本归集不全如何处理

 

　　12、项目竣工结算难，难在哪？如何破解

 

　　项目竣工结算是一个工程合同的结束点，既是对合同履行全过程的一个回顾，也是成本管理体系运行成效的一次检验。

 

　　但竣工结算扯皮多、时间长、效率低--似乎是行业通病，原因何在？如何破解？

 

　　专题三、筹措房地产开发资金节税技巧分析

 

　　1、企业集团内单位之间无偿借贷资金涉税处理技巧

 

　　2、“不付利息”的借款业务如何征收个税

 

　　3、房地产企业混合融资的涉税问题分析

 

　　4、房地产企业土地增值税清算中利息扣除的税务处理分析

 

　　5、关联企业借款 利息扣除把握3个关键点

 

　　专题四、预售、销售阶段涉税风险分析与筹划

 

　　1、增值税和土地增值税“收入总额”的差异调整方略

 

　　2、销售方式不同房屋的财税处理策略

 

　　3、房地产企业收取“诚意金”的涉税处理

 

　　4、房企“限地价竞配建”模式下保障房的财税处理分析

 

　　5、房地产企业“卖房赠物”的税务处理分析

 

　　6、新《民法典》下，企业该怎么签合同

 

　　张三与永利房地产公司签订《商品房认购书》，约定张三以560万元的价格认购某单元房屋一套，张三支付定金10万元，张三应于签订认购书后15天内与永利公司签订商品房买卖合同，否则没收定金。该案中，张三没有在约定时间内与永利公司签订商品房买卖合同，永利公司主张没收定10万元，是有依据的，因为预约合同违约责任适用前提因一方原因不履行订立合同的义务。

 

　　专题五、项目清算与注销阶段的纳税筹划

 

　　1、房企：留意填报说明，关注实操细节

 

　　2、移交还建房何时确认收入才合规

 

　　3、奖励返还的土地出让金 不得税前扣除

 

　　4、房地产企业赠送礼品等如何缴纳个人所得税

 

　　5、房企转让在建项目 土地价款怎样扣除

 

　　6、房地产公司无偿配建保障性租赁住房涉税处理技巧

 

　　7、兼营业务不是“筐”，违规处理请勿装

 

　　8、 车位的会计核算和涉税处理技巧

 

　　9、房产公司销售“全装修”、“精装修”住宅涉税处理分析

 

　　10、房地产企业按揭收款能否按9%开具增值税专用发票

 

　　11、房地产开发企业这样列支成本，风险何在

 

　　12、预征土地增值税与预缴增值税的差异

 

　　13、房地产企业“公共配套设施”涉税处理分析

 

　　14、房地产企业土地增值税清算后退税的财税处理分析

 

　　15、房地分离，土地增值税如何缴纳

 

　　16、土地增值税清算中土地成本处理技巧

 

　　17、厘清计税依据 准确预缴土地增值税

 

　　18、土地增值税法（征求意见稿）新旧条例发生了哪些变化

 

　　专题六、财税疑难问题处理技巧

 

　　1、民法典施行后 再看德发案

 

　　2、房地产企业先分红还是先转让

 

　　3、名为“增资扩股”实为“土地转让”的纳税筹划

 

　　4、分次转让股权 土地增值税如何缴纳

 

　　5、透彻理解房地产财税特点的钥匙--配比

 

　　6、某房地产公司被税务稽查，竟然查出这些问题

 

　　7、增值税期末留抵退税案例简析

 

　　8、增值税税率下调后企业是否按含税价交易影响税负高低

 

　　9、把握政策要点 合规加计抵减

 

　　10、公司账上长期挂“其他应收款--股东”的涉税风险及破解之道

 

　　11、股东长期借款可以视同分红，那么哪些情况下不视同分红呢

 

　　12、房地产最佳的税务筹划时机竟然是在.....

 

　　13、执行“税前扣除凭证管理办法”应当注意的若干问题

 

　　专题七、房地产开发物业管理财税处理策略

 

　　1、物业公司取得的物业管理费、停车费、广告费、水电费等收入，如何计算缴纳增值税

 

　　2、提供物业管理服务的纳税人向服务接受方收取的自来水水费如何开具增值税专用发票

 

　　3、物业公司代收水、电、暖气费问题如何征税

 

　　4、物业公司将代开发商管理的房屋出租，房屋产权不属于物业公司的，如何计税

 

　　5、纳税人将无产权的停车位、地下室、架空层和人防工程等房地产对外出租时，如何计算缴纳增值税

 

　　6、物业公司预收业主跨年度的物业管理费，应在何时确认企业所得税收入

 

　　7、某小区地面规划了部分停车位，物业公司对该部分停车位进行管理，收取停车费。那么，对于地面的停车位，是否需要按规定缴纳房产税

 

　　8、物业公司管理锅炉房，是否符合兼营供热企业享受财税（2016）94号文件规定的房产税、城镇土地使用税优惠政策

 

　　9、房产既自用又出租，房产税该怎么缴

 

　　专题八、房地产企业日常会计核算技巧

 

　　1、房地产企业成本归集与分配分析

 

　　2、《企业所得税税前扣除凭证管理办法》对土地增值税管理的影响

 

　　3、房地产企业永续债的税会处理分析

 

　　4、房地产企业如何确定开发产品成本核算对象

 

　　5、新收入准则下房企销售收入确认会提前吗

 

　　6、房地产开发企业预缴税款?的会计处理

 

　　7、开发产品会计成本与计税成本差异分析

 

　　8、新收入准则在房地产开发企业的实务应用

 

　　9、房开企业亏损退税，怎样进行会计处理和纳税申报