【课程背景】
三年的宏观调控再次证明，“房地产业是国民经济的支柱产业”，主要原因是土地出让收入和房地产相关税收占地方综合财力接近一半。
而在房地产业的税收征管中，土增税历来是税务征管的重中之重。2022年全国税务机关均加大了土增税清算力度，以北京为例，海淀某项目被调减扣除项目1.1亿元，西城某大厦项目被补征土增税超过10亿元。
房地产税收筹划的成败在于三大主税，而重点就是土地增值税。土地增值税各地政策差异较大，计算繁琐、征管复杂，税负有弹性空间。但是在“智慧税务”前，通过虚开发票降低土地增值税的手段已经不堪一击。
其实，只要企业提前进行税务规划，包括合理规划清算单位、安排清算时点、选择正确的成本分摊方法、积极处理地下建筑和尾盘，根据土地增值税的特性，也完全可以在不增加扣除项目的前提下大幅降低土地增值税。
本次课程主讲老师牛老师长期从事房地产税务实践，熟悉各地土增税政策、深谙土地增值税清算程序、洞悉税务机关土增税审核和稽查规则。课程以土地增值税清算与审核应对为主题，现场通过解密清算流程、剖析疑点、难点，通过实战案例分享清算经验，助力企业轻松应对房地产项目的清算收官，课程价值百万，机会难得，名额有限。
【课程亮点】
1、系统梳理土地增值税清算流程；
2、现场解决清算中焦点争议问题；
3、全面分享千锤百炼的实战思维；
4、全面剖析真实成功的筹划案例。
【课程对象】
各房产开发企业主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。
【金牌讲师】
牛老师：
知名房地产财税实战专家；清华大学总裁班客座教授；曾任某税收筹划事务所筹划部经理、副所长；曾任某新三板财税咨询公司咨询部总经理；从事房地产税务咨询15年，擅长房地产全程税收筹划、土增税模拟清算、并购重组，出具的方案以实用性强、可落地见长。已指导130多家房地产企业240多个项目成功实施税收筹划、土地增值税清算，服务的业态涵盖住宅、商业、城市综合体、旧城改造、特色小镇等。著有《土地增值税实战与案例精解》（2012、2014）、《房地产全程税收筹划与风险应对》（2023）等多部房地产财税著作；经典课程《房企全流程50个税筹爆点解析与筹划应对策略》《土地增值税清算实战与筹划应对》等，课程引经据典、实战性强、信息量大、案例丰富，深受客户和学员一致好评。
【课程大纲】
一、当前税务风险和应对措施
1．当前土地增值税清算形势
2．土地增值税征管变化与趋势
3．税务机关土增税审核要点剖析
二、清算前期的筹划与应对
1．土增税征管流程系统剖析
2．土增税征收范围确认
3．产品对象分类的适用与选择
4．项目报建前期的筹划与布局
5．清算单位、分期的调整与补救
6．土增税清算时点的把控与应对
7．可售面积与清算面积的确认
8．公配设施规划的影响与应对
9．票据的风险管理与应对
三、收入的确认、筹划
1．收入组成与确认的时点处理
2．一般计税下土增税收入与成本的确认
3．买一赠一的处理方法与收入确认
4．价格偏低的的风险与合理利用（含案例）
5．违约金、更名费、价外费用的处理
四、成本、费用的处理与筹划
1．土地、开发成本剖析与处理
2．特殊拿地方式下土地价款的确认
3．“限低价、竞配建”土增税清算方法
4．开发间接费与利息的处理
5．代收费用的税务风险与应对
6．各个扣除项目的管理与协调
7．拆迁补偿费的分摊处理
8．成本分摊方法的正确选择
9．地下建筑的成本分摊选择
10．四项扣除项目的风险与运用
11．层高系数法等特殊方法的运用
五、特殊问题的处理与应对
1．土地出让金分期付款利息的处理
2．红线外配套设施的清算处理
3．代建管理费的处理方法
4．土增税二次清算风险管理
5．地下建筑不参与清算的处理
6．关联交易在土增税中运用与风险
7．装修装饰业务的合理利用
8．清算后企业亏损的处理
六、清算实战与筹划分享
1．税负动态测算模型的设计技巧
2．征收方式的转化协调
3．清算方案选择与税企关系协调
4．尾盘与旧房的土增税处理
七、现场答疑交流
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《土地增值税新政解析与清算实战及筹划策略专题研修班》
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