【课程背景】

 

　　房地产开发企业三大税负构成比例中，增值税是基础，企业所得税是核心，土地增值税是关键！土地增值税按照开发周期清算，财务核算时间跨度长、计算流程繁琐、扣除项目复杂，加之各省土地增值税清算疑难问题解释不统一，进一步加剧了房地产企业土地增值税清算的难度。近期，“金税四期”升级了土地增值税管理模块，在项目登记管理、房源信息管理、尾盘销售管理等方面进一步提升“数据治税”成果，要求房地产企业按照按月动态更新相关清算数据，房企土地增值税清算工作迫在眉睫！

 

　　本次课程依托财政部、总局土地增值税基本政策，紧扣地方土增政策，直击当前新形势下土地增值税清算的风险点与规避技巧，着眼房地产企业如何科学合理规划清算项目、如何灵活处理成本分摊、如何把控清算时机、如何准确填报土地增值税申报表等关键疑难问题，通过具体、浅显、通俗的案例解析，分别从土地增值税清算项目认定、收入节点与金额确认、扣除凭证判定、扣除项目排查诊断等重点内容，到成本分摊方法的具体运用与税收防范，逐一解读土地增值税清算技巧与风险点把控，让财税人员较为完整地掌握土地增值税清算方法，独立完成清算项目。

 

　　【课程收益】

 

　　1、紧扣实务、操做性强：重实战、重实效、重实用，详尽解读房企实际工作中的热点问题和风险防范；

 

　　2、着眼本地、针对性强：将河北、北京以及周边省份财税政策纳入土地增值税清算流程各个节点，让学习不再“空洞”，激发财税潜能；

 

　　3、案例为先、数据支撑：基于真实案例数据分析，实务操作全覆盖，会计分录、计算过程、 法规引用，全面提升筹划技巧；

 

　　4、学员互动、现场答疑：学员带着问题听课，现场咨询，参与解析过程，实实在在解决本企业疑难问题。

 

　　【课程对象】

 

　　各房地产企业高管、财务人员，税务机关房地产征管人员，会计师、税务师事 务所从业人员，房地产行业研究人员。

 

　　【金牌讲师】

 

　　王皓鹏：会计师，中国注册税务师，税务稽查资深官员，某省地方税务局税收业务培训专家；有常年战斗在一线的经历，熟悉房地产企业的税收问题，擅长土地增值税清算，税务风险评估与税收成本控制，制定合理的项目成本管控策略，做到企业成本控制最小化，利益最大化。在全国各大城市主讲房地产行业税收专题讲座近百次，讲授由浅入深、生动活泼、内容准确、分析透彻、简明扼要、操作实用；授课风格生动诙谐、风趣幽默，受到各地房地产企业学员的认同和热烈追捧！

 

　　【课程大纲】

 

　　一、土地增值税清算概述

 

　　1．土地增值税计征范围

 

　　2．土地增值税计算流程

 

　　3．土地增值税扣除原则

 

　　4．结合增值税政策解读扣除凭证类别

 

　　5．土地增值税预征制度

 

　　6．清算单位确认与《项目台账登记表》填报技巧

 

　　7．清算分类标准辨析

 

　　8．二次清算必要性以及流程

 

　　9．土地增值税核定征收注意事项

 

　　二、土地增值税清算收入确认

 

　　1．土地增值税确认收入时点以及金额

 

　　2．买房赠送家电、送面积、送车位、送物业等

 

　　3．以租代售、售后回租模式

 

　　4．销售价格偏低收入金额确认

 

　　5．价外费用与收入金额（垫资利息）

 

　　6．合作建房税收风险分析

 

　　7．工抵房流程解析

 

　　三、土地增值税清算扣除确认

 

　　1．招拍挂拿地方式土地成本的确认

 

　　2．土地投资方式土地成本的确认技巧

 

　　3．以房换地（以地换房）土地成本的确认

 

　　4．以股权转让名义转让土地成本确认

 

　　5．红线外支出土地成本的确认

 

　　6．配建经适房土地成本的确认

 

　　7．不同土地返还款的处理

 

　　8．成本差的税收处理

 

　　9．装修分类以及土增清算扣除

 

　　10．售楼部土地增值税风险分析

 

　　11．财务费用扣除（不同融资方式资金成本确认）

 

　　12．开发间接费、资本化利息扣除注意事项

 

　　13．税金扣除与收入配比的复杂性

 

　　14．印花税、城镇土地使用税扣除

 

　　15．“旧房”界定以及土地增值税计算流程

 

　　四、“拆迁还建”财税处理

 

　　1．拆迁还建经济业务实质分析

 

　　2．拆迁还建不同会计处理对税收的影响

 

　　3．拆迁还建增值税视同销售计税依据选择

 

　　4．拆迁还建企业所得税处理暨税收调整

 

　　5．拆迁还建土地增值税处理暨申报表填报技巧

 

　　6．价差部分处理技巧

 

　　7．拆迁还建发票开具、契税等问题解析

 

　　8．销售与购进“烂尾楼”土地增值税解析

 

　　五、成本分摊与车位

 

　　1．会计核算对象对土地增值税影响

 

　　2．成本分摊原则解读

 

　　3．占地面积法分摊要领

 

　　4．建筑面积法与土增申报表对接

 

　　5．直接成本法的运用

 

　　6．预算造价法适用要点

 

　　7．层高系数法适用原理分析

 

　　8．人防车位销售税收分析

 

　　9．无产权车位、有产权车位税收差异分析

 

　　10．车位成本分摊要领

 

　　六、土地增值税税负测算

 

　　1．数据采集来源

 

　　2．收入数据采集与分割

 

　　3．成本数据采集与分摊

 

　　4．税金数据采集与计算

 

　　5．数据综合运用与税负测算结果比对

 

　　6．土地增值税临界点分析

 

　　七：河北、北京土地增值税解读

 

　　1．普通住宅标准

 

　　2．清算对象确定

 

　　3．车位本地化处理政策

 

　　4．成本分摊方法与选择（层高系数法）

 

　　5．核定征收率与四项成本核定

 

　　6．样板间与装修（软装）

 

　　7．二次清算

 

　　8．烂尾楼

 

　　9．新旧房界定标准

 

　　10．税金扣除规定

 

　　八：互动答疑（山东、山西、河南、天津等省份政策）