【课程背景】

 

　　进入2023年后疫情时代，房地产开发行业渐渐陷入瓶颈期，国家采取了大量救市措施，但成果依然无法显现，房地产开发行业受到巨大冲击。然而，与之相对应却是财政部、国家税务总局又进一步推出了以“数电发票”、“大数据监管”为代表的智慧化程度更高的税收管理模式，为加强税收管理、促进税收公平提供了更加有力的平台。与此同时，对加强税收监督，打击税收违法，减少税收犯罪也发挥了强有力的作用。

 

　　为了保障大家合法经营，合理利用税收法律、法规，以及相关政策，减少不必要的税收损失，维护自身的合法权益，实现企业既得利益，特组织本期培训班。

 

　　【课程收益】

 

　　本课程除了给大家讲解数电发票相关知识和税务大数据监控的重要指标之外，重点选取了30多个大家在日常工作中关注度较高、处理难度较大、政策把握不准的与房地产开发有关的重大问题，按照业务的性质，分13类（涵盖大约70多个小问题）给大家进行讲解。

 

　　该课程凝练了授课教师二十年来的教学研究成果，经过了严格的调研、萃取，与房地产开发现实状况和国家现行税收政策、征管形势严格对接。具有极强的实操性和针对性，其中的精品案例，既适合大家平日里学习、模拟，更适合大家永久珍藏，是一堂十分难得、性价比极高的好课。

 

　　学习此课程，第一、可以帮助您明确掌握一部分特殊业务的会计核算方法和技巧；第二、可以有效化解因收入成本确认有误，税收政策掌握不准而带来的企业所得税、土地增值税、土地使用税、房产税、契税等多税种税收风险。

 

　　该课程适合企业财务高管、会计主管以及所有与财税有关的工作人员学习使用。保证让大家通过一次培训，全面弄懂课程规划内的所有问题，今后不再为这些问题而发愁、纠结。使您的会计核算和税收管理水平再上一个新台阶，真正成为房地产财税管理的高手。成为企业节本降耗、再创辉煌、“木秀于林”的功臣！

 

　　【课程对象】

 

　　房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册 会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。

 

　　【金牌讲师】

 

　　杨汝明：

 

　　我国资深税务官员，从事税务稽查工作35年，多次参与国家税务总局组织的房地产行业税收教学研讨、教案编写及税收大要案稽查工作，有十分深厚的税收理论功底和丰富的税务稽查工作经验，为实战型“税务稽查专家”。职场经历：在全国各地的税务讲坛耕耘了16年，足迹遍布全国30个省市自治区，累计撰写各类讲义40余篇约三百万余字，授课时长约一万课时，培训学员将超十万人次。同时，杨老师还多次受邀为全国各地数十家房企 做过纳税筹划，是全国为数不多的建安、房地产行业“纳税筹划名师”。近年来杨老师亲自参与清算的项目100多个，有着十分丰富的清算经验。工作范围：教学培训、税务咨询、清算汇算、稽查应对、纳税筹划；授课模式：政策解读＋案例分析＋现场互动（每次培训互动时间不少于一个半小时，可以现场解决学员提出的各类房地产、建筑业的税收问题）。具有较强的时效性、实操性；授课特点：准确、透彻、简捷、实用；授课风格：生动、诙谐、风趣、幽默。职业信仰：教师是站在学员的肩膀上长大的！

 

　　【课程大纲】

 

　　第一章：数电发票与大数据预警措施应对

 

　　一、数电发票时代的新变化

 

　　1．数电发票程序的四个基础平台

 

　　⑴ 统一身份管理品台

 

　　⑵ 电子发票服务平台

 

　　⑶ 征纳互动平台

 

　　⑷ 应用支撑平台

 

　　2．对纳税人的影响

 

　　⑴ 开票变化

 

　　① 开票渠道及流程

 

　　② 开票方式

 

　　③ 发票管理

 

　　⑵ 用票变化

 

　　⑶ 关于赋额制

 

　　① 赋额额度

 

　　② 赋额方式

 

　　⑷ 关于征纳互动

 

　　⑸ 用票灰名单、开票白名单、负面清单纳税人

 

　　二、大数据平台对企业财务信息的监控

 

　　1．税收指标大数据预警

 

　　⑴ 企业总体税费负担率异常

 

　　⑵ 增值税专用发票用量变动异常

 

　　⑶ 增值税一般纳税人税负变动异常

 

　　⑷ 进项税额大于进项税额控制额

 

　　⑸ 进销项税额变动率差额异常

 

　　⑹ 纳税人销售额变动率与应纳税额变动率弹性系数异常

 

　　⑺ 企业所得税贡献率异常

 

　　⑻ 企业所得税贡献率变动异常

 

　　⑼ 企业所得税弹性系数异常

 

　　⑽ 应纳税所得额变动率与资产变动率配比异常

 

　　2．财务报表指标大数据预警

 

　　⑴ 销售毛利率异常

 

　　⑵ 主营业务利润率变动异常

 

　　⑶ 收入费用率异常

 

　　⑷ 主营业务收入变动率与主营业务利润变动率配比异常

 

　　⑸ 主营业务收入变动率与主营业务成本变动率配比异常

 

　　⑹ 主营业务成本变动率与与主营业务利润变动率配比异常

 

　　⑺ 应付帐款比率异常

 

　　⑻ 应付账款变动率异常

 

　　⑼ 应收账款比率异常

 

　　⑽ 应收账款变动率异常

 

　　3．资金管理类指标、采购业务类指标、资产管理类指标、生产管理类指标、销售 业务类指标大数据预警

 

　　第二章：房地产开发“重特事项”会计核算与税企争议处理

 

　　一、以招拍挂或者非货币交易方式取得土地会计核算与税务处理

 

　　1．以招挂拍方式取得土地

 

　　⑴ 计算销项税时可以扣除的土地价款包括哪些内容，土地闲置费、过渡费、周转房支 出如何处理，如果可以扣除以什么为扣除凭证 ？

 

　　⑵ 该土地价值在计征企业所得税、土地增值税、契税时应如何处理？以该种形式取得 土地计算缴纳土地使用税时需要注意什么？

 

　　2．以非货币交易形式取得土地使用权

 

　　⑴ 计算销项税额时可扣除的土地价款有哪两种计算方式，分别以什么为扣除凭证？

 

　　⑵ 计算土地增值税、企业所得税时如何进行成本扣除？

 

　　二、以股权转让方式取得土地以及拆迁补偿业务的会计核算及税务处理

 

　　1．以股权转让方式方式取得土地

 

　　⑴ 计算销项税额时可扣除的土地价款如何掌握，股权溢价是否可以作为土地价款扣 除，以什么为扣除凭证？

 

　　⑵ 股权收购的会计核算【案例分析1】

 

　　2．“拆迁补偿”业务的会计核算与税务处理

 

　　⑴ 与“拆迁补偿”有关的税收政策

 

　　⑵ 返迁房的会计核算与应纳税款计算：

 

　　① 用商品房做返迁房的会计核算与应纳税款计算【案例分析2】

 

　　② 用非商品房做返迁房的会计核算与税务处理【案例分析3】

 

　　三、红线外支出、购买烂尾楼支出、土地返还款收入会计核算与税务处理

 

　　1．红线外支出会计核算与税务处理

 

　　⑴ 红线外建设支出应如何进行会计核算？

 

　　⑵ 外建项目本身是否需要缴纳增值税收，其取得的进项税能否扣除？

 

　　⑶ 计算企业所得税、土地增值税时项目外建设支出是否允许扣除、如何扣除？

 

　　2．购买烂尾楼支出会计核算与税务处理

 

　　⑴ 购买烂尾楼的会计核算

 

　　⑵ 购买烂尾楼支出在计算企业所得税、土地增值税时如何扣除【案例分析4】

 

　　3．土地返还款收入会计核算与税务处理

 

　　⑴ 取得政府给与的“土地返还款”的会计核算【案例分析5】

 

　　⑵ 取得政府给与的“土地返还款”的税务处理【案例分析6】【案例分析7】

 

　　四、受托代建业务、营销设施建造费、精装房建设支出会计核算与税务处理

 

　　1．受托代建房屋的会计核算与税务处理

 

　　⑴ 受托代建房屋的会计核算【案例分析8】

 

　　⑵ 受托代建房屋的税务处理

 

　　2．营销设施建造费会计核算与税务处理：

 

　　⑴ 会计核算

 

　　⑵ 税务处理

 

　　3．建设销售精装房的会计核算与税务处理

 

　　⑴ 会计核算

 

　　⑵ 税收规定

 

　　⑶ 企业开发建设精装房，分别与施工单位签订“硬装交付”和“软装交付”合同，对 增值税是否会产生影响？对企业所得税和土地增值税会产生哪些影响？

 

　　五、地下设施成本的分摊与税务处理

 

　　1．地下设施成本的分摊

 

　　⑴ 地下设施是否应该分摊土地成本

 

　　⑵ 地下设施是否应当承担装修费用

 

　　⑶ 计算分摊地下设施开发成本时是否允许使用“空间系数法”【案例分析9】

 

　　⑷ 计算分摊地下设施单位成本时应以建筑面积为准还是以套内使用面积为准？

 

　　⑸ 开发产品完工后还未结算的，未发生的配套设施费应如何计提【案例分析10】      2．地下设施的税务处理

 

　　⑴ 计算企业所得税时，地上配套设施与地下配套设施规定有什么不同？

 

　　⑵ 未销售的地下车库、车位是否需要缴纳土地使用税？

 

　　⑶ 已经销售的地下车库、车位是否需要缴纳土地增值税？

 

　　⑷ 出租无产权地下车库、车位是否应缴纳土地增税？

 

　　六、企业所得税汇算清缴时，哪些成本可以计提，如何计提？

 

　　1．建安成本的计提方法和注意事项

 

　　2．公维成本的计提方法和注意事项【案例分析11】

 

　　七、如何通过对地上设施专属成本和公摊土地的差异化管理来调节土地增值税税负？

 

　　1．地上设施专属成本会计核算与调节构想【案例分析12】

 

　　2．公摊用地成本调节构想

 

　　八、房地产行业商业采购与甲供材业务管控与税收风险回避

 

　　1．采购业务的管控与税收风险回避

 

　　⑴ 合同事项管理

 

　　① 合同中的违约金不能与销售额挂钩【案例分析13】

 

　　② 合有同中必须明确发票开具条款

 

　　③ 合同中材料费、运输费的处理

 

　　⑵ 商业合作对象的选择与税负平衡

 

　　2．“甲供材”业务在甲乙双方之间的税收博弈

 

　　⑴“甲供材”与“甲控材”的区别

 

　　⑵“甲供材”业务销售额的确定【案例分析14】

 

　　⑶ 甲供材业务测算技巧【案例分析15】【案例分析16】

 

　　⑷“甲供材”业务的合同签订技巧

 

　　九、房地产企业未按正常程序经营发生的相关业务应如何处置

 

　　1．未取得土地使用权之前转让、抵押、置换土地应如何计算缴纳各项税款？

 

　　2．房地产开发企业在开发产品完工之前收取的定金，以及取得预售许可证之前，以各 种名目收取的诚意金、订金、看房费等费用以及销售购房卡、选房卡、VIP卡等取得的款项，退房违约金，会计上应如何处置，税收上应如何处理？

 

　　3．“错期开发”应如何让计算缴纳土地使用税？

 

　　十、采取不同促销手段销售开发产品会计核算与税务处理（一）

 

　　1．“买一送一”（送面积、送家电、送车位、送物业）会计核算与税务处理

 

　　2．“以老带新支出”会计核算、税务处理、税务筹划

 

　　3．“抵券销售 — 一万抵五万”会计核算与税务处理

 

　　4．“假按揭”“零首付”的会计核算与税务处理

 

　　⑴“假按揭”会计核算与税务处理

 

　　⑵“零首付”

 

　　① 延期缴纳首付款

 

　　② 骗取高额按揭贷款

 

　　十一、采取不同促销手段销售开发产品会计核算与税务处理（二）

 

　　1．“先租后售”

 

　　⑴ 会计核算

 

　　⑵ 税务处理

 

　　2．“低价出售、免费返租”

 

　　⑴ 会计核算

 

　　⑵ 税务处理【案例分析17】

 

　　十二、以房抵债、产权式酒店经营、限价销售业务会计核算与税务处理

 

　　1．以房产抵债的会计核算与税务处理

 

　　⑴ 抵顶后未办理产权转移的【案例分析18】

 

　　⑵ 抵顶后已经办理产权转移的

 

　　2．“产权式酒店”销售经营会计核算与税务处理

 

　　⑴ 产权式酒店的函义

 

　　⑵ 常规模式下产权式酒店销售经营的会计核算与税务处理【案例分析19】 【案例分析20】

 

　　⑶ 产权式酒店投资回报的税务处理模式

 

　　十三、房地产企业融资环节风险管控与税务处理

 

　　1．负债规模应控制在什么规模为好，如何计算融资规模上下线【案例分析21】 【案例分析22】

 

　　2．选取怎样的还本付息方式更有利于企业的权益最大化【案例分析23】 【案例分析24】

 

　　3．营改增以后对“统借统还”业务的增值税和企业所得税应如何处理

 

　　4．关联方借款利息税前扣除应如何计算，一旦发生关联方借款应如何调整回避税收风险【案例分析25】

 

　　5．房地产开企业“资金池”业务税收风险防范与化解 ？