【课程背景】

 

　　2022年底，中央经济会议提出2023年延续并优化国务院税收优惠政策。2023年，又是一个机遇与挑战并存的一年，金税四期全面上线，增值税数电发票将在全国铺开，国务院税费优惠政策完美延续至2027年，多行业和中小微企业“留抵退税”常态化，加之增值税立法草案修改完善，贷款利息允许抵扣等亮点频出！

 

　　但近年来房地产行业受经济下行影响较大，税务机关对重点税源企业的检查力度不断加大，作为税局重点税源行业的房地产开发企业极其容易被纳税评估或稽查，甚至被认定为偷税，直接造成税企争议持续不断，房地产企业已俨然变成税务稽查增收入库的“一块肥肉”。

 

　　另一方面，税收征管新格局对长期会计核算不规范、账目处理混乱的建筑企业而言，涉税工作将面临层层挑战，尤其是企业所得税汇算管理日益严格，核定征收方式已经全部改为查账征收，建筑企业缺少成本费用发票已成为常态，本次我们将手把手给建筑企业讲解怎样进行“无票扣除”又能规避涉税风险。

 

　　置身于如此背景之下，房地产建筑企业的涉税工作将面临层层挑战，风险与收益并存，创新与困难同步。本次课程解析各地房地产建筑企业在经营过程中全税种的涉税业务，提出税务稽查评估应对66个争议案例，深入的为大家细致分析、剥丝抽茧，直击问题的核心，展示当前房地产建筑企业全税种财税管控，授予企业更加合法合理的操作技巧，能够做到从容不迫，精准应对，打造房地产建筑企业税务风险应对的最优化。

 

　　【课程收益】

 

　　1．抓要点：国务院税务优惠房地产建筑企业新政；

 

　　2．讲案例：全税种税务稽查评估涉税争议案例；

 

　　3．重结果：提出企业66个涉税争议精准应对。

 

　　【课程对象】

 

　　房地产建筑公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。

 

　　【金牌讲师】

 

　　刘老师：

 

　　山东财经大学硕士研究生，某税务干部学校副教授。多年在税收一线从事税务稽查和审理工作，曾多次参与国家税务总局组织和布置的相关行业专项专案检查工作，税务总局稽查人才库成员，房地产税收师资库成员，获得税务总局级别师资证书，被业内人士誉为房地产建筑业税收管理专家。在税务学校工作期间，着力从事税收政策研究工作，多次参与税务总局组织的房地产建筑业最新政策研讨会，参与对税务干部、纳税人及中介机构的税收政策培训工作，参与万科地产、华润地产、中南置地、阳光城地产、佳兆业集团、亿达中国控股等多家上市公司内训工作，承担全国多所税务院校的教学任务，国家税务总局扬州税务进修学院兼职教师，山东大学继续教育学院、山东财经大学财税学院、湖北财税职业学院客座教授，编写《企业所得税纳税遵从风险与防范》、《新企业所得税汇算清缴疑难问题解析与特殊项目难点分析》、《最新企业所得税申报表填审技巧与政策指引》等多本涉税书籍。

 

　　【课程大纲】

 

　　一、金税四期上线后“以数治税”下房地产建筑业涉税争议

 

　　【问题1】“金税四期”上线，对房地产企业信息管控有哪些质的飞跃？房地产建筑业在数电发票问题上需特别注意哪些问题？

 

　　【问题2】2023年税务总局稽查重点目标，稽查方向将完成从“以查促增收”向“以查促管理”转变。作为重点税源企业，房开企业怎样避免被选入稽查评估名单？

 

　　【问题3】多证合一、一照一码、财源建设平台数据信息共享、互联网爬虫技术广泛应用，在股转并购重组领域发挥作用，“以数治税”成为主流，房地产建筑业哪些信息会被税务机关重点采集、并对企业进行数据比对？

 

　　【问题4】税务总局企业所得税风险提示系统的上线，财务报表与企业所得税申报表数据强制比对，2023年新增哪些涉税指标，房地产建筑业怎样正确进行账务处理、填写纳税申报表，才能够不被税局稽查关注？

 

　　【问题5】国务院普惠性减税政策下房开企业多税种执法口径愈发严格，怎样正确对待税务稽查与纳税评估的关系？手把手教你用纳税评估化解被稽查的涉税风险。某房地产企业纳税评估未开票收入税款入库案例分析

 

　　【问题6】房开企业工资薪金个税申报与企业所得税扣除比对的涉税风险规划，内外工资表形式的使用禁忌

 

　　某企业高层员工发放年终奖评估案例分析

 

　　【问题7】新格局下房开企业合同控税的误区：个人代开发票，受票方企业所得税、土地增值税风险激增解决方案的涉税风险规划。

 

　　【问题8】房地产建筑业全税种退税政策解读及操作实务怎样利用多缴退税完成房开企业的“降本、提质、增效”的税收主要目标。

 

　　【问题9】房地产企业股权架构设计税收筹划与税务风险防控W房地产企业母子公司方式构架房地产企业融资、项目公司拿地的案例分析

 

　　【问题10】股权转让规避土地增值税少缴企业所得税税收筹划与税务风险防控国税函[2000]687号文带来的税收穿透能否执行到位？房地产开发企业三种融资方法的涉税案例分析

 

　　二、房地产企业增值税稽查评估应对争议案例解析

 

　　【问题11】大市政配套费缴纳契税新政终于明确，已经缴纳的大市政配套费用可否作为增值税一般纳税人差额递减的土地成本？全国税局执行口径讲解。

 

　　【问题12】法院强制执行房地产权属转移登记涉税问题最新解读，被执行方需缴纳税额巨大的增值税与土增税，买受人如何进行税收筹划，将交易税费降到最低？两个不同案例，带来两个截然不同的交税结果

 

　　【问题13】房开企业在预售阶段，增值税与企业所得税、土地增值税的收入口径差异及涉税风险规划。

 

　　【问题14】房地产上市公司如何提前消化增值税3%预缴，怎样才能取得更大的资金流，手把手教你增值税留抵抵欠。某房地产企业增值税期末留抵税金抵减增值税预缴欠税案例分析

 

　　【问题15】增值税专用发票认证抵扣360天的规定期限已经取消，房开企业在商品房预售阶段，增值税一般计税预缴税款，进项发票是否应及时认证？不同企业的不同认证抵扣方法讲解。

 

　　【问题16】建筑安装企业营改增后异地施工的发票可否作为增值税抵扣、企业所得税成本、土地增值税的扣除凭证？某房地产企业建安成本案例分析

 

　　【问题17】建筑安装企业营改增后提供建筑服务，开具增值税发票时，应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，材料发票是否也应该参照此政策执行？

 

　　【问题18】房地产开发企业受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付土地价款的财政票据，应关注哪个特别条款？

 

　　【问题19】“买房赠车位”、“买方赠储藏室”少缴增值税、企业所得税、土地增值税的涉税风险合规规划。

 

　　【问题20】国有土地使用权的有偿收回、土地出让金返还、购买土地滞纳金、分期付款购买土地，几种拿地方式的增值税、企业所得税、土地增值税的涉税风险规划。

 

　　三、房地产企业所得税稽查评估应对争议案例解析

 

　　【问题21】房开企业达到交房节点，除10%预提费用外，成本费用发票远远不足，《企业所得税税前扣除凭证管理办法》带来核算新方法，解决“以前年度应扣未扣”的涉税问题。

 

　　【问题22】以“毛地竞拍”等形式取得土地向村委支付拆迁补偿支出的税收筹划与涉税风险规划，企业所得税、土地增值税如何安全稳妥的税前扣除某房地产企业旧村改造拿地案例分析

 

　　【问题23】红线外支出能否税前扣除？变相销售地下车位是否应确认企业所得税及土地增值税清算收入？有产权车位、无产权车位、人防车位的土地增值税处理以案说法，分析某房地产企业红线外修建柏油马路案例分析

 

　　【问题24】预提的土地增值税款，在汇算清缴最后期限缴纳并取得税票，可否追溯进行企业所得税税前扣除、成本发票滞后取得（跨期票据）扣除的涉税风险规划。

 

　　【问题25】合作建房但该项目未成立独立法人公司的，通过项目管理费形式的合作建房的税务涉税风险规划，谁是企业所得税和土地增值税纳税义务人。

 

　　【问题26】集团内部关联方资金拆借、资金池运作模式的涉税风险规划，大额贷款与其他应收款并存的涉税风险规划

 

　　某房地产企业融资财务费用税前扣除案例分析

 

　　四、房地产企业土地增值税稽查评估应对争议案例解析

 

　　【问题27】即将颁布《土地增值税法》全面解读及对房开企业未来的影响。土地增值税清算造成企业所得税退税的政策解读与税务涉税风险规划，普通住宅土地增值税增值率不超20%退税企业所得税应如何缴纳才能避免滞纳金的付出？

 

　　【问题28】土地增值税不同的清算单位带来不同税收利益的影响有哪些？怎样沟通才能得到清算单位利益最大化。土地增值税清算对象的确认，三分法与两分法对抗何去何从？可否放弃普通标准住宅免税条款而选择与非普通标准住宅合并计算收入和扣除？以案说法，全国允许使用两分法的省份分析

 

　　【问题29】土地增值税可选择的成本分摊方法有哪些？层高系数法、销售比例法的使用规则。土地增值税清算及成本核算及分摊详细讲解。

 

　　【问题30】清算后又发生成本是否允许再次清算？土增税“二次”清算是否被允许？全国土增税允许“二次清算”执法口径分析

 

　　【问题31】项目开发后的未售房产出租的规划，部分无法销售的房产，如何进行出租还能保证作为土地增值税新房清算的合理操作。

 

　　【问题32】如何认定“价格明显偏低且无合理正当理由”？

 

　　由德发案得到启示，房地产企业销售价格案例分析。土地增值税清算过程中如何被税务机关调增价格，增值税、企业所得税能否同时被调增价格？

 

　　某税务局进行土增税价格计税依据统一调整行动的纳税评估案例分析

 

　　【问题33】计入开发间接费用的项目服务费，能否作为土地增值税的扣除事项，怎样与税务局沟通扣除？需要什么证据作为辅助资料？以案说法，全国三种不同的执法口径分析

 

　　【问题34】被政府无偿收回土地使用权的形成的损失如何处理？被政府收取的土地闲置费土地增值税能否允许扣除。

 

　　【问题35】土地增值税预缴税款清算环节纳税申报土地价款扣除金额是否需要还原全国多个省市土增税申报表填写口径分析

 

　　【问题36】“旧村改造”过程中村企合作开发“房地置换”等一系列问题：土地入账、成本核算、置换的账务处理、置换过程中的纳税问题解读—各地三旧改造土地增值税清算口径讲解

 

　　五、建筑业增值税稽查评估应对争议案例解析【问题37】建筑企业计税方法应如何选择对企业更有利

 

　　【问题38】建筑企业的“甲供”工程，如何能让甲转为方包工包料？

 

　　【问题39】建筑企业什么情况下可以简易计税？什么情况下必须简易计税？

 

　　【问题40】建筑企业在施工同时使用企业自产建筑材料如何计税？

 

　　【问题41】建筑企业预收款未开具发票，到底应在何时纳税？建筑企业增值税、企业所得税纳税义务发生时间应如何协调？预收款是否应该开具612开头的发票？涉税应如何进行处理？

 

　　【问题42】建筑企业顶账房、顶账车再出售如何设置业务流程可以破解二手房二手车涉税问题？

 

　　【问题43】税务系统通过哪些数据判断企业存在多抵扣进项的问题？

 

　　【问题44】建筑企业“重抵扣，轻成本”的采购模式到底有何弊端？在采购选择供应商时，应如何选择？

 

　　【问题45】建筑企业在简易计税下购进固定资产如何抵扣？兼营行为如何缴纳增值税？哪些行为属于混合销售？建筑企业怎样开具发票才能少缴增值税？

 

　　【问题46】建筑企业施工项目采购绿植是否可以抵扣？如何抵扣？

 

　　六、建筑业所得税稽查评估应对争议案例解析

 

　　【问题47】建筑企业的企业所得税收入确认方法是什么？履约进度法的使用

 

　　【问题48】建筑企业的企业所得税收入与开具发票时点是否有关系？

 

　　【问题49】建筑企业未实际收到工程款，需要交企业所得税吗？

 

　　【问题50】建筑企业是否可以按被甲方扣除水电等支出后的余额确认收入？建筑企业被甲方收取的水电费应如何进行处理。水电转售企业应关注要点分析，那种情况下可以用“水电分割单”顶替税务发票？

 

　　【问题51】筑企业成本发生未及时取得发票，如何确认完工进度？

 

　　【问题52】建筑企业设立项目与分公司，所得税有何不同？

 

　　【问题53】建筑企业是否可以研发，是否可加计扣除，是否可申请高新技术企业？

 

　　【问题54】建筑企业施工人员的成本应按工资还是劳务列支？

 

　　【问题55】建筑企业是否应享受500万固定资产加速折旧的优惠政策？

 

　　【问题56】建筑企业个人所得税财税内控问题解析

 

　　建筑企业私车公用、异地预缴税款如何破解？

 

　　七、建筑业其他税种稽查评估应对争议案例解析

 

　　【问题57】建筑企业如自建房屋应何时交纳房产税？建筑企业施工现场的临时办公室、材料棚、宿舍等是否需要缴纳房产税？

 

　　【问题58】建筑施工使用的建筑砂、石料是否需要缴纳资源税？建筑施工企业是否涉及环保税？到底谁是环保税的纳税义务人？

 

　　【问题59】建筑施工企业印花税涉税事项，哪些涉税行为不缴纳印花税?

 

　　【问题60】新《税前扣除凭证管理办法》对建筑企业有何变化？企业审核票据，如何审，到底是在审什么？

 

　　【问题61】建筑企业哪些支出是必须需要取得发票的？建筑企业哪些支出是可以取得“白条”的？建筑企业哪些支出取得合同或收款收据就可以？建筑企业收到的法院判决书是否可以作为扣除凭证？

 

　　【问题62】建筑企业预缴税款时扣除的分包到底应取得专票还是普通发票？

 

　　【问题63】建筑企业租赁机械支出如何获取发票？湿租行为如何缴纳印花税？

 

　　【问题64】建筑企业如何有效避免取得虚开发票或作废发票？接受虚开发票增值税做进项税额转出后，企业所得税的成本不得进行税前扣除，根据28号公告的规定，能否换开发票？真实案例教你换开，减少损失。

 

　　【问题65】建筑企业不能取得发票的支出而“借用“其他发票来顶替如何会被发现？工程结算后与合同总价不一致的，企业应如何开发票？

 

　　【问题66】成本费用涉税难点的税法解析— 企业所得税坚持“无票扣除”原则的风险防范，无法取得成本费用发票的税前扣除讲解，跨年度取得成本费用发票是否能够获得税务机关的认可。