【课程背景】

 

　　★税收大数据查税分析、数电发票上线全面扩围，国家“反洗票系统”精准运行，“智慧税务”上线，实现全方位企业的业务运营信息收集、数据共享、建构风险制导模型、交叉比对，税务监控手段与预警评估系统功能强大，分类精准监管全面预示以数治税时代到来，企业违法无处遁形。伴随金融监管越来越严，电子货币逐渐普及，税收征管手段正在从以票管税向以数治税阶段过渡，警税联合办案机制和大数据管税征管模式叠加效应正在显现。

 

　　★ 智慧税务与“数字控税”征管新体制给土地增值税清算带来哪些挑战和隐忧？新老项目交替开发，“可信”平台下业务运营监管视角的新土地增值税清算申报表平稳上线，土地增值税清算框架应如何重新搭建?项目横跨新老时期项目收入该如何确认？不同承包方式对建筑成本造成哪些影响？会计核算制度变化对项目清算结果产生哪些影响？拟实施的《土地增值税法》都有哪些新变化？应关注哪些风险点？现有待清算项目如何平稳向新法过渡？

 

　　★ 减税降费背景下税务机关通过土地增值税清算增加财政收入的能动性越来越强，进入清算阶段的项目面临更严的政策执行，加之国家不断加大增值税进项留抵退税力度，无形中又增加土地增值税清算风险和难度！

 

　　★近期，税务机关为防范税务管理风险，陆续修订土增税清算程序：项目征管分级，清算分段审核、集体合议交叉复核。开发企业依靠公关降低税负的能力将难以施展、依靠粗暴的虚开发票避税方式在大数据智慧税务面前不堪一击。在成本总额不变情况下，如何通过土地增值税全程策划和税负动态测算，提前做好土地增值税顶层规划、合理划分项目的清算单位、有效安排分期、选择有利分摊方法和最佳清算时点，可大幅度降低土地增值税的税负。

 

　　★严稽查形势下，于老师带您根据最新土地增值税政策和管理模式进行现金流监管、税负测算、模拟清算，结合最新房地产行业运营规律合规筹划、系统梳理土地增值税清算流程、全面分享千锤百炼的实战思维和真实可落地实施的筹划案例，做好土地增值税清算与所得税、增值税、会计处理的统筹协调和涉税风险管控。用正确方法解决房地产业涉税争议焦点问题，实现项目全程税收精准测算，精细化监管。

 

　　★本次课程结合相关规定和通过具体、浅显、通俗的实操案例解析，直击当前新形势下土地增值税清算风险点与规避技巧，以清算申报表结构讲解为主线，通过架构重整、流程再造、大数据监管，让您较为完整地掌握土地增值税测算管控和清算检查应对技能，独立完成清算项目，合法降低土地增值税的税负。

 

　　【课程收益】

 

　　★本课程结合房地产企业经营实际，详细讲解可落地、能操作的清算案例和风险应对技巧及合规筹划方案。掌握清算流程和计算方法、开发成本归集与分摊技巧、本省特殊政策在清算中运用及筹划方法，正确进行土地增值税模拟清算和税负管控。

 

　　★ 针对智慧征管“以数治税”新形势下，国家新一轮精细化土地增值税清算浪潮到来，以实战案例方式解读土地增值税清算全程，围绕项目收入确认、扣除项目要点、税务机关大数据智能审核重点、优惠政策、具体筹划方法应用等展开

 

　　【课程对象】

 

　　房地产企业主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。

 

　　【金牌讲师】

 

　　于老师：

 

　　注册税务师、会计师，实战型房地产行业培训讲师代表、资深房地产财税顾问。从事税务工作二十多年，期间从事过十五年税务稽查工作，两年征管工作，五年税政法规工作。在全国各省多次讲授房地产实践方面非常强的财税实务课，培养了很多财务总监。深得企业认可。近年来，为多家大型企业集团作财税内训。讲课以基层财税实务应用见长，讲解精辟透彻，脉络清晰。善于启迪思路，剖析背景，从源头上讲解财税政策制定的初衷。善于从法理上解释法律条文，善于归纳总结，将一个个复杂的财税知识点结合行业实务特点分析得简单易懂。善于结合行业运营实际，充分利用现行有效财税新政解决财税疑难问题的能力强。

 

　　【课程大纲】

 

　　第一节：税收征管新形势分析及应对

 

　　1．大数据金融严管新形势分析及应对

 

　　2．以数治税行业监管新形势解析及应对

 

　　3．智慧税务到底有多强大？

 

　　第二节：土地增值税合规清算演练

 

　　一、清算单位如何规划对企业最有利？应清算项目和可清算目项必须了解哪些新政及筹划应用点？

 

　　二、收入总额合规管理

 

　　1．土地增值税清算时，收入总额确定应防范哪些风险点？视同销售收入和代收费如何处理清算时税负最优？

 

　　【案例】新项目土地成本抵减计税销售额的土地增值税清算收入确认

 

　　⑴订金、诚意金、违约金、更名费是否应计入清算收入？

 

　　⑵清算收入明显偏低如何规避被税务机关调整风险？

 

　　⑶政府按土地出让协议规定价回购安置房，如何确认清算收入？……

 

　　2．面积误差如何税务处理和土地增值税清算？

 

　　【案例】面积误差清算调整

 

　　【案例】拆迁补偿实例解析

 

　　3．各种返还收入如何规划使土地增值税的税负最优？

 

　　4．大数据数字化、智能化监管下，税务机关清算审核在收入确认方面主要查哪些内容？应防范哪些风险点？

 

　　三、扣除项目合规管理

 

　　1．土地成本管理

 

　　⑴如何最优化归集土地成本？共同土地成本在不同项目和同一项目内如何摊销对企业最有利？无票成本如何实现合规扣除？

 

　　【案例】土地价款不同摊销方法实例解析

 

　　⑵拆迁安置费新政解析及风险防范

 

　　【案例】本地安置和异地安置案例解析

 

　　【案例】用商品房做返迁房和非商品房做返迁房实例应用

 

　　⑶土地成本涉税解析：

 

　　① 批量土地，分期分批开发，土地成本如何分摊？

 

　　②地下无产权建筑物土地成本如何分摊？

 

　　③承接烂尾项目继续开发后销售，土地价款如何扣除？

 

　　④土地使用税可否计入土地成本作为扣除项目？

 

　　⑤取得土地的印花税可否记入土地成本？

 

　　⑥钉子户额外补偿费用如何确认扣除？……

 

　　2．前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用包括内容及大数据审核重点？填表要点？

 

　　⑴已开票未付款的工程支出可否扣除？

 

　　⑵清算时如何利用层高系数法计算其建筑成本？

 

　　⑶红线外道路、公共设施配套建设如何最优化扣除？

 

　　⑷如何理解建筑面积、可售面积、自用（出租）面积，成本分摊方法中如何有效把握？不同成本分摊方法如何有效结合？

 

　　【案例】无产权建筑物如何计算土地增值税

 

　　【案例】土地出让金不同返还方式案例解析

 

　　【案例】精装房对土地增值税的影响

 

　　⑸实务问题：

 

　　①建安成本高于平均造价，如何提供合理的正当理由？

 

　　②开发成本凭证或资料不全，清算如何处理？

 

　　③建成后产权属全体业主所有如何确认？

 

　　④分期开发，公共配套设施在清算中如何分？

 

　　⑤红线外政府要求项目产生的成本费用如何确认扣除？

 

　　⑥销售房屋同时赠送如何确认？

 

　　⑦“以地换房”“以房换地”纳税时间何时确定？计税依据如何确定？

 

　　⑧期间费用和开发间接费在土地增值税清算时如何区分？

 

　　⑨土地增值税清算后尾盘销售，土地增值税如何申报？

 

　　⑩清算审核期间转让房地产和清算后转让如何处理扣除项目？

 

　　?清算后发生后续成本是否可“二次清算”？……

 

　　第三节：土地增值税清算审核合规应对

 

　　1．税务机关如何借助“税即视”大数据对土地增值税清算检查？

 

　　2．税务机关清算中案头审核重点审核哪些关键风险点？常见问题有哪些？

 

　　3．土地增值税清算小组实地观察、盘点都做哪些程序，如何初步取证？

 

　　4．实质审核在清算收入方面重点查哪些事项？

 

　　5．扣除项目方面主要查什么？用什么方法检查？常见问题有哪些？

 

　　6．企业如何有效应对税务机关对土地增值税的清算检查，降低涉税风险点？

 

　　第四节：土地增值税的反避税和税收筹划

 

　　1．土地增值税反避税政策解析及风险防范？

 

　　2．土地增值税筹划应用：

 

　　⑴清算主体规划、征管方式应用、交易模式优化、优惠政策利用

 

　　⑵项目收入分解、开发成本和分摊方法筹划、股权转让

 

　　⑶代建房、合作建房等筹划实务案例

 

　　⑷架构搭建和组织结构规划在土地增值税筹划方面的应用

 

　　第五节：土地增值税清算案例应用

 

　　1．通过税务检查中真实案例，讲解税务机关在土地增值税清算检查中发现企业主要涉税风险及企业有效应对策略

 

　　第六节：新土地增值税法新变化及应对方略

 

　　1．新土地增值税法和现行法规相比，都有哪些新变化？

 

　　2．企业应关注哪些利好空间？应防范哪些风险点？

 

　　3．现有待清算项目如何平稳向新法过渡