【课程背景】
房地产项目开发周期长、涉及面广、产品复杂，清盘后需要进行高难度的项目公司注销；房地产行业涉及税种最多，土地增值税和企业所得税对房地产企业影响尤为重要。
2013年，房地产业更是经历了空前严厉的调控和税务监管，总局连续下发《国家税务总局 关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》（税总发〔2013〕67号）和《国家税务总局关于深入开展土地增值税清算工作的通知》（税总函〔2013〕658号），标志着新一轮大规模的土地增值税清算将在2014年展开。
国家税务总局稽查局局长马毅民近日又明确指出， 2014年要安排对房地产及建筑安装业、出口退（免）税企业和股权转让企业及个人等开展税收专项检查。房地产企业再次被推向稽查的风口浪尖。
这是一堂不可多得课程，赶快参加吧，课堂上老师将告诉纳税人如何玩“猫与老鼠”的游戏，本次培训将围绕稽查展开，对房地产企业的重点稽查内容：发票、土地增值税、企业所得税及项目注销等领域的疑难问题做重点解析，“税收政策”密切结合经济业务，全面解读企业运营中的税收政策差异，将税务风险消除在萌芽状态。
【学员对象】
各房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所等人员。
【金牌导师】
李老师：中国注册税务师、中国注册评估师、全国管理咨询师、著名实战派地产税务专家。现担任多家大中型地产企业和税务、审计、评估、培训中介的税务顾问。从事税务工作10余年，具有丰富税务实战经验，为多家大型企业及网校做税务筹划、税务培训等服务，并多次代表税务机关为纳税人培训，先后在《注册税务师》杂志、《中国税务报》、《税务规划》发表数十篇文章。对各种税种均有研究，擅长的领域：企业所得税、土地增值税、营业税、企业重组、税收筹划及房地产企业税收。先后在北京、上海、厦门、广州、南京、郑州、沈阳、济南等40多个城市举办过房地产财税专题讲座与培训，在培训中擅长将税收政策的解读和具体税务实践结合，讲授由浅入深、内容准确、分析透彻、操作实用；授课风格生动诙谐、风趣幽默，深受学员好评。
【课程大纲】
第一部分：房地产企业发票的涉税风险及风险应对
1．发票取得的总原则
2．没有取得发票税法允许扣除的特例？
3．发票开具的时限如何把握及特殊规定？
4．甲供材、分包工程发票的开具及业务处理
5．虚开发票及应对策略
6．税务局稽查的“九字方针”
7．发票开具“三流统一”
8．营改增带来哪些发票的风险？
9．开发成本的各项支出应取得何种票据？
第二部分：房地产项目土地增值税清算难问题解析及风险应对
1．加大曝光力度保持打击税收违法犯罪高压态势：税务总局通报4起涉税典型违法案件
2．企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理
⑴ 政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房
⑵ 政府主导拆迁，土地出让金返还用于拆迁（代理拆迁、拆迁补偿）
⑶ 政府主导拆迁，土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设
⑷ 土地出让金返还用于建设公共配套设施（学校、医院、幼儿园、体育场馆）
⑸ 政府将土地出让金返还给其它关联企业或个人
⑹ 政府主导拆迁，土地出让金返还未约定任何事项，只是奖励或补助
3．置换房屋如何缴纳营业税和土地增值税？
4．关于审批的项目规划外，所建设施发生支出能否扣除？
5．精装修房（拎包入住）如何计征土地增值税和企业所得税？
6．按国家统一规定交纳的有关费用的扣除风险
7．企业购买在建房地产开发项目后进行继续建设再转让如何缴纳土地增值税？
8．企业清算申报后查补税款滞纳金问题
9．零首付应注意哪些涉税风险
10．一次性取得土地分期开发共同费用的分摊
11．整体收购中的土地增值税问题。
12．预收帐款及预售房部分定金首付的涉税及会计处理办法？
13．取得土地使用权后不进行开发或者进行部分开发后即转让的房地产，其扣除项目如何掌握？
14．以合作建房形式开发房地产项目的，计算有关土地增值税计税收入和扣除项目金额问题
15．商住一体清算问题
16．企业合并、分立等过程中发生的房地产权属转移是否应当征收土地增值税？
17．回迁安置房的处理
18．关于当地政府要求房地产开发商建设道路、桥梁等公共设施所产生的成本费用，可否扣除的问题
19．房地产开发企业在进行土地增值税清算时无法完整的提供前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费等开发成本的凭证或资料，如何进行土地增值税的清算？
20．开发成本列支企业所得税和土地增值税差异点
21．房地产企业支付给国土资源局的土地违约金、滞纳金是否可以计入开发成本扣除？是否能在企业所得税前扣除？
22．土地使用权评估增值是否可以作为成本扣除？
23．单位转让土地使用权时,土地部门收取的土地闲置费、土价评估费的土地增值税处理？
24．财务费用土地增值税与企业所得税扣除的差异及税收风险点。
25．包税协议涉税风险及处理技巧
第三部分：房地产业项目企业所得税疑难问题解析及风险应对
1．个人房产入股未取得发票其折旧能否税前扣除？
2．预交企业所得税应注意的事项及税收风险点
3．企业所得税完工条件与土地增值税清算条件的区别
4．房地产销售企业采取销售时收取高额房款，在一定年限内再逐年返还的方式销售房屋，应如何确定销售收入？
5．房地产企业向个人﹑关联方借款费用应如何扣除？委托其他单位﹑个人向金融机构借款后，交由本单位使用，利息可以在本单位扣除吗？
6．税务稽查税额能否弥补以前年度亏损以及涉税处罚？
7．转让开工项目是否要缴纳营业税？如何缴纳？
8．纳税人要视同股利分配缴纳个税的五种情形
⑴ 投资者向企业借款
⑵ 投资者将企业资金用于消费性支出或财产性支出
⑶ 盈余公积、未分配利润转增实收资本
⑷ 资本公积金转增实收资本
⑸ 已分配挂账但未支付的股利
9．申报表填写重点关注事项
10．预提费用确认的原则及涉税调整；
11．跨期发票如何而在企业所得税前扣除？
12．企业融资成本如何在税前扣除及技巧
13．临时用工支出税前扣除涉税风险及应对
14．福利费的范围、列支依据及税收风险点
15．职工教育经费的税收风险点及风险应对
16．业务招待费纳税评估及风险应对
17．房地产开发经营企业筹办期何时结束？筹建期业务招待费、广告费、业务宣传费如何税前扣除？
18．非金融企业之间借款利率是否可以按小额贷款公司利率在企业所得税扣除能否在土地增值税前扣除？
19．企业缴纳的雇主责任险和公众责任险是否可以税前扣除？
20．企业发生差旅费、会议费税前扣除需要提供哪些资料？
21．公益性捐赠税前扣除应注意的事项
22．政府赞助税前扣除的技巧
23．一次性支付跨年度的费用可否在支付当期税前扣除？
24．关联交易调查调整金额是否弥补亏损？
25．股东豁免债务是否缴纳所得税？
第四部分：项目公司清算注销涉税风险及规划安排
1．注销前土地使用税、房产税、契税等小税种纳税风险点
2．房地产企业注销阶段如何解决前期盈利后期亏损事宜
3．项目公司注销两个“纳税年度”及两个“纳税主体“
4．项目公司注销公司法和税法的区别
5．公司注销阶段税务风险规避策略
6．如何计算清算所得税？
7．项目公司注销的程序与方法
第五部分：专家现场与学员互动交流，答疑解惑。
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《房地产业发票处理和三大清算疑难问题解析与风险应对策略》研修班
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