【课程背景】
住宅地产粗放发展的盈利时代基本结束。
新城镇化战略，互联网对传统产业的颠覆，中国人置业投资未来需求的多元化，为房地产业提供了更多的盈利模式。
不同盈利模式在现有财税金融政策体制下，会产生什么问题，如何优化处理，以减少财税风险，提高盈利能力，是当下地产界从业人员必须认真思考之问题。
好的盈利模式，销售不是问题，资金也不是问题，人才的引进也不是问题……
本课题以不同类型地产开发.项目开发为线索，深入分析其内在的融资.会计和税务问题，反观不同模式的内在财税脉络，为企业家和财务人员，创新商业模式提供必要的智力准备。
【学员对象】
1、董事长、总经理和财务、战略负责人
2、房地产企业领导、投资部、主管财务工作人员和税务师
3、会计师事务所人员、致力于地产开发投资的人士（机构投资者）负责人等。
【金牌导师】
王老师
武汉大学在读博士，会计学副教授、具有中国注册税务师、会计师、注册内部审计师资格。全国房地产经理人联合会特约研究员，多家上市公司独立董事，瑞安税务师事务所所长，北京海铭律师事务所首席税务顾问，多家银行和多家证券公司的财税顾问，多家房地产开发企业（上市和非上市企业），国有企业集团的税务顾问。
具有十多年财务税收管理工作经验，具有丰富的资本运作经验，主导参与多个地产私募基金的设立和运作，参与部分企业的境内外上市运作。在多年的财税咨询实践中，对各类企业的投融资运作管理有非常深入的研究。
先后在全国各大城市主讲《税收筹划》、《房地产企业融资之道》、《税收政策深度解析》、《房地产企业全面预算管理与内部控制》、《房地产开发企业财税管理要点及节税方案设计》、《如何应对税务稽查》、《房地产企业资本运作与税务规划》、《兼并收购》、《总经理的税务管理》等课题500余场，受训企业负责人、财务人员多达上万人。
培训风格以实务见长，知识渊博、理论功底深厚。采用互动教学，内容充实新颖、气氛活跃、深入浅出、案例经典、分析深刻，深受学员好评，在业内享有良好声誉，被誉为“财税通”。
【课程大纲】
一、产业地产模式财税问题分析
1、核心企业引导模式（工业园模式）
2、产业地产商模式（普洛斯模式）
3、产业园区协调开发模式（华夏幸福模式）
4、综合运作模式
二、商业地产模式的主要财税问题分析
1、万达模式（销售物业回流投资，经营性贷款和银行授信回流资金）
2、越秀地产模式（地产和房地产信托投资基金联动）
3、凯德置地模式（私募与REITs）
4、华润模式（以商带住）
5、产权式商铺，售后包租经营，返租模式
6、商业地产模式的常见的财税问题
（1）销售与持有的盈利模式差异
（2）商业地产的融资性售后返租的财税问题
（3）综合体的优惠政策解析
（4）酒店.写字楼.商场的定向开发模式
（5）如何降低持有物业出租的房产税
（6）业主免租和转租免租的财税处理
（7）专业商业经营公司托管物业的好处
（8）不同招商政策的财税问题（出租.联营模式）
（9）商业运营管理公司与地产开发公司的架构设计
（10）不同促销方案的财税管理重点
三、农业地产盈利模式（南京农业嘉年华）
1、农家乐
2、农业观光园模式
3、古村落
4、景区
5、新农村建设
四、养老地产盈利模式主要财税问题分析
1、销售住宅模式
2、会员制模式
3、逆抵押贷款购房模式
4、转让使用权模式
5、分散租赁模式
五、一级土地开发盈利模式财税问题解析
1、固定比例模式
2、分享土地出让金模式
3、分享土地增值收益
4、持有部分优质公建配套设施
5、一二级联动，低价拿地
6、政策性拆迁的拆迁人和被拆迁人的财税问题
7、纯商业性拆迁的悲哀
8、TOD模式的财税问题
9、BT模式的财税问题
10.BOT（BOOT,BOO,BLT,TOT,SOT,DBOT,OMT,DBFO,DCMF等）
11、公私合营的不同方式及盈利模式
12、旧城改造的系列税收优惠政策
13、ABS在一级开发中的核心作用及财税问题
六、金融地产模式
1、众筹
2、证券化
3、信用建设
七、传统住宅地产盈利模式
1、收益率
2、杠杆率
3、盈利能力
八、住宅地产、商业地产合作开发模式的财税问题
1、合作建房的法律沿革
2、住宅合作社合作建房模式的财税问题解析
3、“拍地俱乐部”模式的财税问题
4、个人名义投资地产开发的财税问题
5、法人名义投资地产开发的财税问题（与个人差异）
6、一方出地一方出资的不同组合方式财税问题（4种）
7. 不同合作建房的会计处理（适合财务人员）
九、商业地产项目税务稽查的重点问题解析
1、将销售收入(包括预收收入)挂在往来账上，或隐匿收入，或不作/不及时作账务处理，或直接冲减开发成本。
2、分解售房款收入，将部分款项开具收款收据，隐匿收入。
3、在境外销售境内房产，隐匿销售收入。
4、无正当理由，以明显偏低价格将商品房销售给本公司股东及相关联企业及个人。
5、产品已完工或者已经投入使用，预收款不及时结转销售，不按完工产品进行税务处理，仍按预征率缴纳所得税。
6、将开发产品转作自用固定资产不结转成本。
7、整体转让“楼花”不作收入。即开发商将部分楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业，按照约定收取转让费，却不按规定作收入，而是挂往来账，甚至私设账外账。
8、按揭销售，首付款实际收到时或余款在银行按揭贷款办理转帐后不及时入账，形成账外收入，或将收到的按揭款项记入“短期借款”等科目。
9、售后返租业务，以冲减租金后实际收取的款项计收入。
10、旧城改造中，超面积部分以及差价收入没有合并收入计算缴纳所得税。
11、以房抵工程款、以房抵广告费、以房抵银行贷款本息、以动迁补偿费抵顶购房款等业务，不记收入。
12、以房换地以地换房业务未按非货币交易进行处理。
13、采取包销方式，未按包销合同约定的收款时间、金额确认收入。
14、发生销售退回业务，只冲记收入，不冲回已结转成本。
15、从外地虚开材料采购发票，或到税负较低的地区申请代开发票，或者使用假发票入账。
16、多预提施工费用，虚列开发成本。
17、在结转经营成本时，无依据低估销售单价，虚增销售面积，多摊经营成本。
18、滚动开发项目，故意混淆前后项目之间的成本，提前列支成本支出。如有的企业将正在开发的未完工项目应负担的成本费用记入已经决算或即将结算的项目，造成已完工项目成本费用增大，减少当期利润。
19、向关联企业支付高于银行同期利率的利息费用；利息费用列支凭证不符合规定，未按规定调增应纳税所得额。
20、开发期间财务费用列入期间费用多转当期经营成本。
21、将拥有土地使用权评估，按评估价作为土地成本入账。
22、巧立名目虚列成本。如利用非拆迁人员的身份证，列支拆迁补偿费；虚构施工合同，骗开建安发票；白条列支成本现象比较严重。
23、故意拖延项目竣工决算和完工时间，少缴土地增值税。
24、少计商业网点、公建收入，或错用预征率，少缴、不缴土地增值税。
25、虚列劳务用工人数，偷逃个人所得税。
26、未按规定缴纳开发期间土地使用税。
27、未出售的商品房转为自用、出租，未缴纳房产税。
28、未按规定申报缴纳契税。
29、联建、委托建房业务，不按相应政策规定缴纳营业税。
30、BT和BOT项目，没有按照计缴税金。
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房地产开发不同商业模式的重要财税差异解析
