【课程背景】

 

　　商业地产，一个需要依托动线来决定生死命脉的行业！用案例说话是我们商业地产动线规划与业态落位专业培训的基本要求，本次培训挖掘出60多个商业地产项目的动线案例，希望行业人士通过学习能从失败的案例中总结经验，从成功的案例中创新发展。

 

　　在商业地产项目中，动线是指商场通过布局使顾客自然行走、购物的轨迹，是顾客在商场里流动的线路。良好的动线设计可诱导顾客在店内顺畅的选购商品，避免卖场产生死角，提高卖场坪效；合理的动线设计也是保证商业地产项目运营效率、提高租金价格的前提。可见动线的特殊性和重要性。

 

　　业态规划乃至后期的品牌落位,无不是动线规划的归宿，无不是为了落实前期定位的合理性。定位塑其灵魂，业态成其精气，品牌则赋予项目看得见的血肉。我们一般通过物业条件假设、商业概念确定、业态特性分析以及租户需求访谈四个维度的分析，最后才能得到商业地产项目的初步落位图。在整个商业地产项目全程中，只有具备了良好的业态规划与品牌落位，方可谈项目运营，成与败尽在其中。

 

　　【课程收益】

 

　　1.案例讲解如何通过规划设计为项目、企业创造效益；

 

　　2.现场交流，解决学员企业在商业规划设计的实际问题

 

　　【金牌讲师】

 

　　陈老师：

 

　　中国上市房产信息集团高管，九十年代起，她专业从事商业经营及管理，有独立担当商业经营公司、现代化商厦的经营工作经历与实绩，并因工作业绩突出荣任中国商业第一家上市公司-豫园商城的首届董事。

 

　　在商业管理运作层面上积累了丰富的实战经验并形成了极为敏感的商业触觉。她精于业务，见解独到。擅长对商业企业开业前的市场调查、商业综合环境分析、经营功能定位、设计、策划。她深谙市场需求，掌握的信息量大面广，能够有效帮助企业准确地进行经营功能定位，避免定位开业的决策失误。对新创建的经营性商业，通过经营氛围营造设计、整合营销活动设计，有效地提高商业的经营效益，让投资者有更好的回报。她还熟悉企业经营管理，能够指导企业有的放矢地加强企业内部经营管理，让管理出效益。

 

　　【课程对象】

 

　　董事长、总经理、副总经理、营销运营总监、产品设计总监、招商总监、营销策划经理、招商经理等商业地产相关人员;各类商业经营机构、商业地产管理服务机构、商业地产策划营销及相关业界人士。

 

　　【课程大纲】

 

　　我的观点：

 

　　第一：综合体项目的后期营运成功与否从建筑体的设计开始“种”下了“因子”。

 

　　第二：商业综合体项目的建筑设计要超前，要与城市功能融合，才能为后期成功运营打下基础。

 

　　关于商业地产项目的差异化

 

　　商业业态业种的差异化较难实现（这是档次问题）

 

　　（1）受制于当地消费能力

 

　　（2）受制于商家开店计划

 

　　（3）受制于商家入驻意愿

 

　　商业建筑品质、环境氛围的差异化容易实现

 

　　（1）开发商有自主决定权（客观上没有阻碍）

 

　　（2）视开发商的商业开发意识（是否愿意投入）

 

　　（3）视开发商的经济实力（是否有经济实力可以投入）

 

　　建筑规划设计涉及三方面内容：

 

　　1.商场结构设计

 

　　2.商场室内设计

 

　　3.商场景观设计

 

　　前言：中外商业地产项目开发的先进设计理念

 

　　（一）商业建筑体设计的商业元素

 

　　（二）商业综合体的城市功能融合（商业是人们活动的第三空间）

 

　　商业项目建筑形态设计的思考点

 

　　1.关于商业建筑形态的思考点

 

　　2.关于商业建筑楼层数量的思考点

 

　　3.关于商业建筑主次入口的思考点

 

　　4.关于商业建筑内部动线的思考点

 

　　5.关于商业建筑中庭的思考点

 

　　6.关于商业建筑外部景观的思考点

 

　　7.关于商业建筑外观立面的思考点

 

　　现代化的综合体建筑设计要素

 

　　1.外立面要现代且有商业元素

 

　　2.平面结构要合理（长方形为宜）

 

　　3.动线要顺畅（立体交叉）

 

　　4.空间视觉无障碍（中庭、中廊无柱）

 

　　5.中庭的见天采光与遮阳

 

　　6.人性化设计（舒适度高）

 

　　一、商业购物中心建筑的外立面设计

 

　　1.外立面要现代且有商业元素

 

　　2.商业的建筑设计要有视觉冲击力

 

　　二、商业购物中心建筑的柱网结构设计

 

　　（一）购物中心柱网结构的常见种类

 

　　1.都市购物中心（市级商圈）

 

　　2.区域购物中心（区级商圈）

 

　　3.社区购物中心

 

　　4.邻里中心

 

　　（二）柱网结构对停车位排布的影响效果

 

　　1.柱网结构11m×8.4m与11m×11m对比

 

　　2.柱网结构10.8m×8.4m与8.7m×8.7m对比

 

　　3.柱网结构9m×9m

 

　　4.柱网结构10m×8.4m

 

　　三、商业购物中心建筑的楼层数设计

 

　　1.美国、日本、新加坡、香港典型商业楼层数

 

　　2.中国典型商业项目的楼层数

 

　　3.楼层数与商业项目性质之间的关系

 

　　四、商业购物中心建筑的层高设计

 

　　1.典型商业购物中心的层高

 

　　2.商场的楼层高度与楼层面积的关系

 

　　3.商场楼层高度与建筑品质的关系

 

　　五、商业购物中心的建筑平面结构设计

 

　　（一）各类商业的建筑平面结构形态特征

 

　　超市经营的是商品（块状型、条状型）

 

　　（多动线，按照商品大类分经营区域）

 

　　百货商场经营的是业种（井字形）

 

　　（井字形动线，专卖柜是低柜开放式）

 

　　购物中心经营的是专卖店（”“ 型、“一” 字型）

 

　　（主动线，围绕主走道开店）

 

　　街区式商业经营的业态以风情消费为主（块状型、条状型）

 

　　（动线多变，建筑物围合形成外部动线）

 

　　（二）购物中心的建筑平面结构种类

 

　　1.长方形

 

　　2.“”型

 

　　3.井字形

 

　　4.正方形/“回”字形/“丫”字形

 

　　5.三角形

 

　　6.“凹”字形

 

　　7.椭圆形/圆形

 

　　8.“X”形/“十”字形

 

　　9.街区式商业平面形态

 

　　10.街区式商业形态比较

 

　　对开发街区式商业形态的提示：

 

　　1.性质：街区式商业形态属于风情消费场所，它是在购物中心形态之后发展阶段的商业形态。

 

　　2.地段：街区式商业形态在省会城市的CBD、年轻白领居多地段、城市消费力水平高的城市容易生存。

 

　　3.业态：它以餐饮休闲消费为主力业态，零售业态只是补充。

 

　　4.环境：它需要绿化、水景、雕塑小品、灯光来营造消费环境气氛。

 

　　（三）典型商业的建筑平面结构比较

 

　　1.印象城：“”型→回字型→“”型→“一”字型

 

　　2.恒隆广场：“”型→正方型 +“”型→椭圆形

 

　　3.龙之梦：三角形→长方型→“”型

 

　　4.来福士广场：“”型→三角形→“”型→回字型

 

　　5.大悦城：回字型→“”型→长方型→半回字型

 

　　6.万象城：长方型→“X”型→“”型

 

　　7.万达广场：“”型→回字型→“”型→“一”字型

 

　　（四）项目平面厚度（高、大）的处理方法

 

　　1.平行两动线

 

　　2.主力店填充

 

　　3.主力店（办公楼）切割法

 

　　4.做同楼层停车场

 

　　5.做景观改善型

 

　　（五）建筑平面结构设计不合理的案例剖析

 

　　1.回字形平面结构

 

　　2.圆形平面结构

 

　　3.“”型平面结构但中庭不见天

 

　　附件一：城市综合体产品

 

　　1.城市综合体概念

 

　　2.国内综合体功能-四大功能

 

　　3.国际综合体功能-六大功能

 

　　4.国际综合体功能-生态链关系

 

　　5.城市综合体中的重要产品--购物中心（概念）、类别、业态

 

　　附件二：商业地产建筑设计中的常见问题

 

　　（一）商业地产建筑设计中常见的八大问题

 

　　1.先搞建设后做定位

 

　　2.用住宅思路做商业

 

　　3.商业定性混淆，经营价值丧失

 

　　4.产品排布错误，影响经营效果

 

　　5.物业/经营功能错位，商业价值降低

 

　　6.不符合商家要求，影响招商的实施

 

　　7.建筑配套不完善，影响客流导入

 

　　8.产权开发模式造成的弊端

 

　　六、商业购物中心建筑的中庭设计

 

　　（一）中庭设计的形状种类与数量

 

　　1.圆形/椭圆形

 

　　2.正方形/长方形

 

　　3.类三角形

 

　　4.类梯形

 

　　5.其他

 

　　（二）中庭采光功能与遮光方式的设计

 

　　1.中庭的采光功能--顶部采光

 

　　2.中庭遮光方式--太阳遮挡型（墙体遮挡）

 

　　（三）中庭面积的设计

 

　　1.中庭的功能（营销与娱乐）

 

　　2.中庭的面积设计

 

　　七、商业购物中心建筑的动线设计

 

　　（一）外部动线设计

 

　　1.设计原则

 

　　2.与外部交通的连接方式

 

　　（二）内部平面动线设计

 

　　1.主动线必须清晰

 

　　2.动线略带弧度

 

　　3.多动线是死线（万不得已，次动线排布目的性消费）

 

　　4.自动扶梯的种类

 

　　5.自动扶梯设置的数量

 

　　（三）内部垂直动线设计

 

　　1.垂直动线要解决高楼层的客流导入

 

　　2.平面动线与垂直动线必须结合

 

　　3.垂直电梯多方位、多数量配置

 

　　4.垂直电梯设置的位置

 

　　5.中庭垂直电梯的方法与种类

 

　　6.垂直电梯数量

 

　　（四）优秀动线案例解析

 

　　优秀动线案例一解析：广州太古汇项目

 

　　优秀动线案例二解析： 杭州印象城

 

　　优秀动线案例三解析：上海港汇广场项目

 

　　八、商业购物中心建筑的室内装潢设计

 

　　（一）商场的VI设计

 

　　做好室内设计的前提是要有“VI设计”，在统一字体、颜色、线条图案的前提下，实施VI应用。通过细节的艺术化设计，从视觉载体上展示和传递给出商场的档次与价值。

 

　　案例一：广州太古汇

 

　　案例二：上海嘉里城

 

　　案例三：上海悦达889广场

 

　　案例四：上海湾

 

　　（二）中廊、电梯旁墙面、扶手栏杆的设计

 

　　（三）商场的VI设计运用

 

　　1.指示导视的种类

 

　　2.指示导视的效果

 

　　3.停车场的指示导视

 

　　（四）商场的绿化、水系、艺术品配置

 

　　1.室内绿化

 

　　2.室内水景

 

　　3.室内艺术品

 

　　九、商业购物中心建筑的外部景观设计

 

　　1.建筑外观灯光

 

　　2.商业广场绿化

 

　　3.商业广场水景

 

　　4.商业广场雕塑小品

 

　　十、购物中心建筑的停车场、洗手间设计

 

　　（一）停车场的设计

 

　　1.停车位数量配置标准

 

　　2.停车场的位置种类及利弊点

 

　　3.停车场的现代化设置配置

 

　　4.车位设计注意点

 

　　（二）洗手间的设计

 

　　1.洗手间位置排布

 

　　2.洗手间功能配置

 

　　3.洗手间装修品质