【课程背景】
天津2024年颁布的《住宅多样性空间增值利用规划管理指导意见》明确首层全架空车库不计入容积率，并鼓励设置健身房、儿童活动室等公共空间。可节省地下车库开挖成本（单个车位成本约10万元），同时通过架空层公建功能“变相”增加可售面积。这一政策与杭州“计容新规”形成联动，为全国性政策创新提供参考样本。伴随市场环境深刻变化，房地产行业的发展范式正发生根本性转变。企业唯有不断革新经营理念，提升产品品质与服务内涵，方能在新周期中构建核心竞争力。聚焦高质量内涵式增长，已成为业界领军企业的必然选择。
2026年11月19-20日，房训网研学将再度走进天津，聚焦全首层架空创新模式，通过实地考察与深度研讨，系统学习其经营理念迭代、产品力可视化呈现、盈利模型优化等核心策略，解码这一标杆企业实现可持续增长的底层逻辑与实战方法论。
通过4-6个典型案例的建筑美学实地鉴赏、景观设计解析、服务体系体验、专业讲解互动、细节工艺观摩等多维视角，解码穿越行业周期的发展密钥，共筑可持续增长新范式。
【全首层架空的收益】
1.降低建设成本：天津2024年颁布的《住宅多样性空间增值利用规划管理指导意见》明确住宅用地首层全架空车库不计入容积率。全架空社区可减少地下车库的开挖，而开挖地库成本很高，能占到整个项目成本的20%以上，单个车位成本约10万左右，架空层停车可大大降低建设成本。
2.增加可售面积：把公建等非经营性配建放在架空层，不占用架空层以上的建筑面积，相当于能建设的住宅可售面积增加了，房企可通过销售更多面积获得更多收益。
3.提升产品力与竞争力：全架空社区可以打造独特的园林景观和公共空间，如绿城·晓月熙棠通过全架空体系，场地抬升5.6米，形成立体街巷和全域绿化；中建·理想城通过架空平台设计，形成全天候风雨无阻的慢行网络，这些都提升了社区的品质和居住体验，使楼盘在市场上更具竞争力。
4.促进楼盘销售：天津的全架空社区项目因其创新设计和高品质，受到市场欢迎。例如，有的项目房价高出周边20%，却月均接待600+企业家参观学习，良好的市场反馈有助于房企快速回笼资金，提高销售业绩。
5.居住体验：从居住体验端来看，抬板设计从根源上解决了传统地下车库返潮、渗漏、采光差等痛点，架空层的全人车分流设计让地面空间成为纯粹的生活与景观区域，而泛会所、全龄活动空间的打造，丰富了社区社交场景，让住宅从单纯的“居住容器”转变为多元的“生活载体”。
6.商业价值的空间革命：架空层可设置商业空间，不仅释放了30%以上的可租赁面积，更创造了“场景化消费”的黄金入口——咖啡厅与艺术展廊嵌入架空层，地库出口衔接快闪店与市集，让每一平方米都成为客流与品牌的“磁吸点”。
【活动收益】
1、聚焦创新模式
活动将重点考察天津标杆项目的全首层架空设计，通过实地探访绿城・天津桂月雲翠等代表性项目，深入解析其架空层空间规划、功能布局及运营逻辑，为行业提供可复制的创新范式。
2.多维度沉浸学习
建筑与景观：观摩架空层人性化设计、景观精细化工法，学习如何通过空间优化提升社区品质。
服务与运营：考察会所功能规划及社区服务模式，探索盈利提升与用户体验的平衡点。
细节与工艺：通过设计师、建造师现场讲解，了解项目设计理念与建造工艺的落地细节。
3.行业交流与资源对接
活动将参与与房企高管、行业专家共话“好房子”建设经验，房地产发展新模式，促进产业链资源整合。
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实战导向的成果输出
邀请行业资深人士分享和探讨“全架空社区”的规划逻辑、设计理念与产品赋能，案例复盘等形式，提炼“全首层架空”模式在提升产品力、优化盈利结构中的核心策略，形成可落地的执行方案。
【项目介绍】
项目一：金茂·观棠｜“抬板+架空+下挖”立体设计，北方架空社区3.0升级样本，低密改善的创新标杆。
项目介绍：天津金茂·观棠（全称上东金茂观棠，别名东屿棠苑），是央企中国金茂在天津东丽区打造的上东金茂智慧科学城八期新作，属于金茂“棠系”2.0升级低密纯改善项目。共规划13栋住宅（5栋18层小高层+8栋9-11层洋房），一梯两户设计，总户数约619-692户，容积率1.8，绿化率40%，预计2028年5月交付，2026年5月已首开2、5、13号楼。
核心定位：拒绝高低配设计，优先保障居住舒适度，在1.8容积率基础上做到约40-56米超大楼间距，预留2700平米L型峡谷景观空间，主打高得房率全明改善户型。
项目亮点：天津上东金茂·观棠 是北方首创“抬板+架空+下挖”立体设计的标杆抬板住宅，项目舍弃高溢价纯洋房排布，将容积率1.8地块的建筑密度降至15.7%，留出近130米超宽景观豁口，通过抬升架空平台、下挖L型下沉庭院，打造出2700㎡垂直峡谷景观与约2400㎡三层立体会所；配套上东侧衔接近1万㎡市政公园，北侧打造410米升级款烟火商街，全户型得房率领先，搭配双地铁、即将落地的山姆与二十中学，是环内低密改善的创新力作。
项目二：中海·甲叁號院｜4.0全架空抬板设计重构高端社区底盘，落地“好房子”精工体系
项目介绍：天津中海·甲叁號院（别名梅江华庭）是中海地产鼎阶「藏峰」产品线首进天津的抬板住宅项目。该项目为装修交付的中型改善社区，2026年3月28日正式开盘，预计2027年11月30日交房；项目占地面积约6.67万㎡，住宅建筑面积约13.35万㎡，总户数754套，绿化率40%，容积率2.0，每户配置约1.5个车位，车位充足；目前参考均价约39000元/㎡，总价区间417-636万元/套。主力户型为建筑面积107㎡、132㎡三居室，以及163㎡四居室，适配不同层级改善需求
项目亮点：项目采用4.0全架空抬板设计，是天津高端抬板住宅的代表性作品：将整个社区建筑全部架空抬升，停车功能布置于抬板下方地面层，居住、景观、社交场景全部放在抬板之上，实现真正的"地面停车、空中居住"，不仅彻底解决传统地下车库潮湿阴暗、尾气积聚、雨季倒灌的痛点，也实现了人车分流的终极形态，同时释放完整土地做绿化景观，楼间距与采光通风更优。
项目三：保利·津门天珺｜悬浮式生活底盘，融合车库上抬、立体景观与津派文化元素
项目介绍：保利·津门天珺 是保利发展在天津河西区打造的“天系”高端改善标杆之作，落子陈塘科技商务区核心，为板块内最后一宗纯住宅用地，兼具稀缺性与终结藏品属性。项目以“西方形、天津魂”为设计内核，融合津派文化与国际审美，从规划、建筑到细节工艺，全方位定义豪宅人居新高度。占地面积：约2.67万㎡，建筑面积：5.35万㎡，容积率：2.0，低密宜居，绿化率：高达40%，打造生态住区，楼栋布局：共12栋，包含5-10层洋房与17+1F小高层，总户数：402户，圈层纯粹，交付标准：高定奢装交付，预计2027年7月交房，参考均价：约44000元/㎡，总价区间467万-1664万元
项目亮点：保利·津门天珺 项目实现首层全架空，约5.4-6米挑高，打造“悬浮式生活底盘”，突破传统社区功能边界：架空层内设260㎡私宴厅、190㎡业主食堂、儿童游乐空间、四点半课堂、瑜伽室、网球场等功能空间，满足全龄段生活需求，车库上抬设计，实现“双首层入户”，归家动线更安全便捷，同时释放地面空间用于景观营造，“津门八宝盒”概念植入，将架空层功能模块化，如木屋乐园、咖啡厅等，增强邻里社交属性。项目创新演绎“翡冷翠风”立面美学，采用金属孟莎顶与百达翡翠石材+浅香槟银铝板组合，轻盈线条呼应西开教堂穹顶轮廓，兼具现代感与在地文化气质。归家动线设计考究，打造“三门五厅一水景”礼序体系：；主力户型：107㎡隐奢小高、110-169㎡三居/四居洋房。得房率：通过无走廊设计、设备平台改造等，最高可达约97%。空间灵活性：全户型预留可变空间，如130㎡可改四室，169㎡配备中西双厨、双L飘窗，适配家庭结构变化。
项目四：绿城·晓月熙棠｜全首层架空的空间革命，低密改善型住宅项目的“第四代墅作”
项目介绍：绿城在天津西青李七庄板块打造的低密改善型住宅项目，定位为“第四代墅作”，以全架空层设计和立体景观为亮点天津李七庄板块首个4.0架空层社区，通过约5.6米架空层设计实现“悬浮社区”效果，整体抬高5.6米，结合垂直立体景观与全人车分流规划，打造低密改善型住宅。
项目亮点：首层架空创新：5.6米架空层高度，社区外围环绕400米环形城市绿化，形成“悬浮”视觉。首层户型通过下沉庭院设计，实现“全明下跃立体宅”，私享独门独院空间。架空层顶部采用微地形术，局部垫高1.8米形成丘陵景观，下沉0.1-0.2米打造“绿谷坐席”。功能与动线优化：架空层内嵌邻里交流、儿童游乐等功能区，提升社区互动性。车行出入口与架空平台融合，车辆直接进入架空车库，避免传统地库的压抑感。人行出入口独立设置，实现天然人车分流。产品与景观配套：规划6-11层洋房（94-139㎡）和4层叠拼（139-178㎡），共490户，容积率仅1.625。东南角打造多维立体童玩区“海棠秘谷”，结合高差设计释放儿童活动空间。项目通过架空层设计重构社区骨架，成为天津“全架空社区”模式的标杆案例。
项目五：龙曜城二期·凤鸣｜地库上抬，超12万㎡的体量下的大型4.0全架空社区
项目介绍：龙曜城二期凤鸣天津环城的造城大盘有很多，但中环旁的城只此一座，整个龙曜城板块占地约1平方公里，相当于十分之一个和平区，是名副其实的大型综合体居住区，由北辰本土企业华北集团打造。项目二期龙曜城|凤鸣作为四代住宅体验之大成者上新登场，容积率：1.6，绿化率40%产品类型：洋房 主力户型102-109-127-139㎡ 价 格：单价约21000元/㎡，总价200万-300万/套，交付时间：2027年，超12万㎡的体量下的大型4.0全架空社区，在全系标准层层高3米的标准之上，部分产品突破至3.5米。
项目亮点：龙曜城二期凤鸣社区采用全架空层设计，底层架空高度达3-3.5米，不仅抬升了物理空间，还实现了立体生态园林与多维度景观视野，有效防潮通风，同时释放地面空间用于园林营造，形成“地下车库-架空层-地面生活-楼上生活”的四重悬浮式共享生态。
风格：融合了现代简约与东方美学，兼具时尚典雅与尊贵礼序
项目六：中建·悦庐棠墅｜阳光车库+垂直园林的双重升级，重塑城市高端人居体验
项目介绍：中建·悦庐·棠墅是位于天津津南区海河教育园区的低密改善型住宅项目，由中建地产开发，以“立体墅区”和书院派园林为核心理念，打造城市高端人居标杆。其核心创新点在于全首层架空设计，通过立体空间重构实现垂直园林与墅区功能升级。容积率：1.27-1.3，绿化率40%产品类型：洋房、叠拼、高厅平墅，主力户型89-167㎡价格：单价约20000元/㎡，总价160万-750万/套，交付时间：2027年，项目以“立体墅区”理念重塑高端人居，成为海教园首个架空层落地窗社区。
项目亮点：全首层架空设计亮点：5.8米地形高差。项目通过抬升首层5-6米，形成“地上车库+立体园林”的复合空间，首层实际相当于传统建筑的三层，实现隐私性与视野的双重提升。下叠户型：下沉庭院与“地上室”设计，地下室采光通风优化。上叠户型：星空露台与挑空客厅结合，形成全明立体墅。双首层归家体系：架空层与地面形成双首层动线，通过采光格栅、明亮灯光等设计打造“阳光车库”，颠覆传统地下空间体验。垂直园林体系，利用高差打造“一环两轴三院九园”景观结构，1700米慢跑环串联立体绿化，实现从2D到3D的园林升级。风格：现代中式立面，宋式飞檐与金属铝板结合，首层大堂采用海棠纹鎏金铺陈。
项目七：金茂·樾满津华 ｜金茂“满系”精装改善住宅，12米高差、26个标高、近2500㎡下沉庭院
项目介绍：金茂·樾满津华项目位于西青道与红旗北路交口东北侧，属于如今大火的西站京津冀同城商务区板块。整个地块东西宽、南北扁，包含4个地块：A住宅、B幼儿园、C商街、D写字楼，是一个城市综合体。住宅地块面积约6.38万㎡，计容总建筑面积约15.4万㎡，容积率2.5，总计规划22栋住宅，包括洋房8栋、小高9栋、大高5栋，共1263户。
项目采取了全架空式设计，社区整体抬高约6米。
项目亮点：项目采用“全架空”设计，社区整体抬高约6米，实现人车分流；建筑采用高低错落式布局，外立面融合红砖、拱券（致敬天津西站）与玻璃、液态大理石等现代美学。
下沉庭院：打造近2500㎡的下沉庭院，高差约12米，采用台地式设计，结合水景与绿植，形成立体景观。
归家动线：采用“超级归家主轴”设计，结合水院廊桥的L型转折，将归家大堂置于主轴侧面，提升归家仪式感。
社区配套：设有近2500㎡的“社区盒子”式分散布局会所（涵盖私宴厅、健身房、瑜伽室、书吧等）；5号楼首层架空内设有天津首个社区山谷探索游乐场（约500㎡）；配建近3600㎡城市公园及独立商街。
【活动安排】
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日期 |
时间 |
具体安排 |
地点 |
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11月18日 |
时间 |
出发前往天津 、入住酒店 |
天津 |
11月19日
（周四） |
上午 |
08:30 |
酒店集合出发 |
酒店 |
9:00-12:00
（项目参访） |
项目一：金茂·观棠｜抬板+架空+下挖”立体设计，北方架空社区3.0升级样本，低密改善的创新标杆。 |
金茂项目
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项目二：中海·甲叁號院｜4.0全架空抬板设计重构高端社区底盘，落地“好房子”精工体系 |
中海项目 |
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12:00-14:00 |
午餐、休息 |
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下午 |
14:00-18:00（项目参访） |
项目三：金茂·樾满津华 | 金茂“满系”精装改善住宅，12米高差、26个标高、近2500㎡下沉庭院
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金茂项目 |
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项目四：绿城·晓月熙棠｜全首层架空的空间革命，低密改善型住宅项目的“第四代墅作” |
绿城项目 |
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项目五：龙曜城·凤鸣 | 地库上抬，超12万㎡的体量下的大型4.0全架空社区 |
华北集团 |
11月20日
（周五） |
上午 |
08:50 |
签到 |
酒店 |
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9:00-12:00 |
专题分享交流：
主题1：《全首层架空社区：创新趋势、设计逻辑与实施路径实操方法》
主题2：《首层架空社区的垂直景观营造策略及案例解析》 |
会议室 |
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12:00-14:00 |
午餐、休息 |
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下午 |
14:00-17:30 |
专题分享交流：
主题3：《多维增值：住宅空间高效利用的政策解码与设计策略》
主题4：《高品质住宅：成本把控、精细化落地经验》
主题5：《从地库设计到架空车库超级底盘探索》 |
会议室 |
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17：30- |
结束返程 |
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备注：以上行程安排考察 5个项目，根据实际情况会有适当的调整。(备选项目1.保利·津门天珺、2.中建悦庐·棠墅)
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《走进天津——深研全首层架空新模式：小区整体抬高，打造全明地下车库 “全架空” 抬板住宅标杆研学》
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