【课程收益】

 

　　一、课程角度：

 

　　1.导师具有多年从事国内标杆商业地产项目销售经验与研究，透过现身说法以实战经验带给学员以自信，提升学员对商业项目营销及定位策划认知

 

　　2.课程以开发商的角度，实案剖析商业项目前期定位、设计、销售难点及要点，使学员全方位解析项目开发过程中需要注意的问题

 

　　3.了解商业地产未来的发展方向

 

　　二、考察角度：

 

　　1.充分了解项目的卖点、特色、周边配套、整体规划设计等

 

　　2.学习综合体项目的定位及后期运营

 

　　3.结合参观感触，深入了解项目细节。有助于后期项目的学习运用

 

　　【课程对象】

 

　　房地产企业招商负责人、营销负责人、运营负责人

 

　　【讲师介绍】

 

　　任职机构：

 

　　世界500强上市集团上海商业地产营销负责人，上海地产金牌策划人，16年商业地产管理经验，业绩斐然，年销售额突破百亿。

 

　　专业特长：

 

　　从事房地产营销行业15年，专职城市综合体及住宅营销领域，擅长各类型物业（商业地产、住宅、别墅等）前期研策及后期营销操盘。

 

　　操盘项目：

 

　　主要专注于商业综合体、商铺、写字楼、住宅(含精装修)、别墅、类住宅（SOHO公寓、LOFT）等多物业形态项目的营销操盘工作，代表项目上海项目有：七宝宝龙城、中环1号、大华锦绣华城、阳城贵都、顺驰美兰湖、顺驰蓝湾、万科城花新园、佘山银湖别墅、佘山月湖山庄别墅和大华朗香花园等。外地项目有：烟台星颐广场、临沂颐高上海街、芜湖星湖天地、安庆锦港华府、临沂金泰华城、金泰华府、临沂温泉国际城、临沂魅力之城等。

 

　　【课程安排】

 

　　【课程大纲】

 

　　第一章：商业地产的基础知识

 

　　一、商业地产定义

 

　　二、商业地产分类

 

　　按行业类别分：零售功能房地产、娱乐功能房地产、餐饮功能、健身服务及休闲、商品批发、居住及办公用商业地产；

 

　　按市场范围分类：近邻型、社区型、区域型、超区域型、超级型

 

　　按消费行为分类：物品业态房地产、服务业态房地产、体验业态房地产

 

　　按建筑形态分类：单体、综合

 

　　城市综合体：HOPSCA

 

　　三、商业地产开发和住宅开发的区别

 

　　规划层面的区别；

 

　　开发流程层面的区别；

 

　　利益层面的区别。

 

　　四、商业地产的三种盈利模式

 

　　只租不售

 

　　只售不租

 

　　又租又售，且租且售

 

　　第二章：商业地产的市场定位和前期策划

 

　　一、商业地产市场定位

 

　　商业体量定位的决定因素

 

　　如何进行商业市场定位

 

　　如何进行商业业态定位

 

　　如何进行商业价格定位

 

　　二、商业地产定位分享（业态定位、客户定位、价格定位、内部资源整合）

 

　　1.通过梳理核心问题解决项目定位

 

　　2.通过SWOT分析明确项目定位

 

　　三、商业地产盈利模式的论证

 

　　1.持有型商业地产特征（商业形态、产权证、商业价值、政府规划要求等）

 

　　2.销售型商业地产特征（商业地产开发现金流需求、商业形态、产权证等）

 

　　3.租售模式比较

 

　　4.案例分享

 

　　四、商业地产设计难点

 

　　1.商业地产设计误区

 

　　误区一：外观设计综合症

 

　　误区二：平面布置综合症

 

　　误区三：道路规划综合症

 

　　误区四：忽视前期商业定位与规划

 

　　2.设计应遵循的商业原则

 

　　原则一：土地的高强度开发

 

　　原则二：便捷的外部交通诱导

 

　　原则三：高效的内部人流组织

 

　　原则四：重估楼层价值体系

 

　　原则五：创造高附加值空间

 

　　原则六：商业建筑本身就是广告系统

 

　　原则七：延续地方文脉，提升商业文化品质

 

　　原则八：设计具有社区活力的城市公共空间

 

　　3.案例分享

 

　　第三章：商业地产的营销推广

 

　　一、商业地产营销推广

 

　　1.营销策略

 

　　1)入市时机的选择

 

　　2)租金、售价的制定

 

　　3)折扣设定

 

　　4)销控策略

 

　　5)业务体系搭建

 

　　6)案场管理

 

　　2.推广策略

 

　　1)推广主题

 

　　2)推广费用

 

　　3)推广渠道

 

　　4)公关活动

 

　　5)销售道具

 

　　3.案名设计（举案例）

 

　　4.营销与推广的时间节点安排

 

　　商业地产的营销流程总图（分为营销市调定位、项目定位报告、启动会报告（营销板块）、整盘营销策略、售楼处开放、样板房样板段开放、认筹、招商发布会或产品发布会等、开盘、阶段性营销策略、尾盘营销策略、项目营销后评估报告等）

 

　　二、商业地产物管模式（商业物业、写字楼物业、服务式公寓物业等）

 

　　第四章：交流与互动

 

　　一、商业地产项目开发的时间节点安排（商业地产开发的三级计划节点，里程碑节点计划）

 

　　二、商业地产未来发展方向（未来方向：金融＋商业地产，资产证券化，租售同权等）

 

　　三、标杆企业的案例沉淀总结

 

　　以宝龙集团为代表，在上海开发开业的商业地产项目做实际的案例和后评估报告。

 

　　四、商业地产的大宗交易经验分享（大宗交易1万方以上，整栋交易，以本人的实战经验来讲解上海商业地产的大宗交易的流程，操作要点，相关的配合部门、法务合同、销售难点等）

 

　　五、上海商业地产的案例分享（现场举案例）

 

　　【考察项目】

 

　　项目一：华润万象城

 

　　华润上海万象城国际都市综合体总建筑面积53万平方米，位于地铁10号线紫藤路站上盖，紧邻吴中路和外环高架内侧。项目处于虹桥涉外贸易中心、虹桥临空、七宝、南方商城、漕河泾的中心位置，距虹桥综合交通枢纽仅2千米，尽占大虹桥CBD核心区位优势。周边配套成熟，区域外籍人口集中。

 

　　华润上海万象城城购物中心：24万平方米，是集合全球奢侈品牌、都会时尚品牌、丰富的寰宇美食、超大型IMAX影院、奥林匹克标准真冰场、五星级KTV、家用家居、儿童亲子、高端超市及地铁博物馆为一体的一站式体验式购物中心。

 

　　华润上海万象城写字楼：14万平方米，共11栋写字楼集群，恢宏巨制，自成一体，构建全新商业生态的城市CBD核心，尽显写字楼高端商务气质。

 

　　精品酒店：3万平方米，容纳国际知名酒店品牌以及软硬件标准配置，领衔会务、商旅及休闲高端服务的精品之选，商务出行和休闲旅游的选择。

 

　　生态空中花园：5万平方米，力邀景观设计师倾力打造，沪上空中花园生态景观办公，提供无限界的开放商务休闲空间体验。

 

　　项目二：新华红星国际广场

 

　　新华红星国际广场是一座55万方超级城市综合体，项目致力于打造融合艺术、人文、生态等业态的新一代体验式购物中心。

 

　　作为主打“体验牌”的购物中心，新华红星国际广场包含建筑面积24万平方米的爱琴海购物中心，红星欧丽洛雅环球家居博览中心至尊MALL、上海之眼风情街等多种业态，同时聚合国内首家冰雪主题乐园、5万平方米的森林公园、生态空中农场、英超球迷俱乐部、创客空间等。此外，红星地产还联合世界建筑大师安藤忠雄强强联手，打造约3000平方米文化艺术空间，作为项目以后艺术策展、作品分享、主题沙龙、艺术集市之地，为安藤忠雄在中国首个商业综合体项目。

 

　　项目三：上海七宝宝龙城

 

　　上海七宝宝龙城，紧邻9号线七宝站商业项目。占地面积83726平方米，规划建筑总面积逾40万平方（含地下建筑面积），位于七宝生态商务区的配套商业板块。七宝宝龙城将遵循文化“生态”国际”的三大规划思路，打造集购物、休闲、餐饮、娱乐、酒店及现代商务于一体的特色型体验式购物中心和宝龙地产总部所在地。

 

　　上海七宝商务区具有突出的区位优势，除直接受大虹桥辐射外，还毗邻莘庄商务区、七莘路商圈等重点发展区域，另外，七宝具有丰富的文化资源和卓越的生态环境，将为商务区发展提供优越的软环境，最后，政府层面积极出台投资优越政策，对总部经济、楼宇经济等重点领域的政策扶持起到了很大的帮助。