【课程背景】
市场供应：
2016 年全年，全国开业 3.5 万平方米以上的大型商业项目 465 个，其中 10 万平方米以上的大型购物中心约 100 多个。2017 年开业 970 个，数量比 2016 年增长 108.60%.到 2017 年底，中国已开业 3.5 万平以上的商业项目超过 4500 家，十年后预计达 10000 家，商业总体量 4319.35 万平方米。
市场需求：
快时尚、大型超市、连锁餐饮、奢侈品四大类的开店布局有 48%在一线城市，二三四线城市加总起来拼抢剩余 52%的开店指标。
困境：
商业地产市场供应出现结构性饱和，连锁品牌拓展过于倾斜一线城市，供需严重失衡下的商业地产招商困境！中国商业地产进入存量时代，也即：中国商业地产进入“营运为王”时代！
如何破？
中国商业地产从蓝海到红海，仅仅用了不到 5 年的时间。中国商业地产的“难”，难在概念还没有理清、技术还没有纯青、管理还没有成熟，电商就汹涌而至、对手就扎堆来袭。“前人的经验，我们的阶梯。”一方面，先行的知名商业地产公司已经积累了大量宝贵的经验和教训，可以“拿来主义”；另一方面，经历筹备期、开业期的项目商管团队经过从 0 到 1 的破冰，已经有了实战心得和感悟。但是，可能理念偏于保守、章法不甚清晰、技术略微生涩。当下，本课程想要教给大家的就是：1、帮助学员刷新概念、升级认知、寻找机会；2、帮助学员学会制定商业地产核心经营策略的方法；3、帮助学员掌握创新招调、提升收益的实战思路和工具；4、帮助学员掌握经营分析、经营扶持、经营保障的思路和工具；5、帮助企业彻底解决“收租难“这个核心痛点。
【课程对象】
1、房地产公司董事长、总经理、商业项目总经理等。
2、商业管理公司、资产管理公司董事长、总经理、招商营运副总、招商部经理、营运部经理等。
【金牌讲师】
杜老师：
国内商业地产实战专家，原万达商管区域总经理。
国内商业地产十大高满意度讲师，万达学院星级讲师。
连续5年被评选为万达全国优秀总经理，连续3年作为万达商管系统优秀代表在年会上作演讲。拥有 25 年商业实操经验，10 年商业总经理和3 年区域总经理管理经验。成功操盘多个代表性商业项目。
2007任常州百货大楼总经理，将一家“年过半百”的老百货店一举打造成长三角地区闻名、全城年轻人购物首选的年轻潮流百货店，建面 3 万㎡，年销售 6 亿。
2011加盟万达集团，负责全程筹建、运营了两家万达广场，商业总面积 35 万平方米，其中新北万达广场被评为当年开业的全国优秀项目，综合绩效位于三线城市前列,租赁决策到期招调实现租金增长 38.5%。
2016 年 加盟九洲集团，负责九洲新世界广场的资产管理。短短 8 个月时间，消灭 12000 ㎡空铺，将出租率从 76%提升至 96%，带领广场迅速摆脱动荡，走出培育期，步入成长期。
【课程大纲】
第一部分 商业地产的新概念/新机会/新策略深度解析；
一、新概念——十大概念升级
1、商业地产
2、城市综合体
3、购物中心
4、金融属性
5、资产管理
6、商业模式
7、招商调整
8、营运企划
9、财务指标
10、发展阶段
二、新机会——十大利好商机
1、90 后、00 后消费崛
2、中产阶级消费升级
3、从空间型消费走向时间型消费
4、新业态，新定位
5、线上大咖，线下开店
6、网商搭建实体平台
7、实体零售品牌靠高效率参与国际竞争
8、网红电商成为实体的营销新渠道
9、从联合办公到共享际
10、新零售-超级物种 VS 盒马鲜生
案例：最新商业经营创新案例分析
三、 新策略【重要】
1、三年规划
2、大事记
3、优劣势
4、广场定位
5、招商调整
6、营销企划
7、经营目标
第二部分 如何通过招调手段实现高收益——营运期新招调秘笈解析【重点讲解】
一、合同期内
1、主动调整的 4 种类型
2、被动调整的 4 种类型
3、筹备期招商与营运期招商 5 大差异
4、合同期内招调业务要求：9 大陷阱、4 大原则、5 大要点
5、合同期内招调管理要求
6、合同期内招调流程：6 步定局
7、合同期内招调制度：3 大纪律
【独家案例：如何创新招调大面积冷区商铺？ 】
二、合同到期【重要】
1、广场定位分析
（1）需求结构调研和分析
★ 城市消费水平
★ 区域人口结构
★ 项目周边交通
（2）供给结构分析
（3）定位合理性判断
2、广场经营分析
（1）业态、品类组合方面
★ 主力店组合
★ 各业态贡献
★ 各业态经营压力
（2）品牌方面
（3）品牌布局及功能分区方面
★ 品牌布局
★ 水平动线
★ 垂直动线
三、调整方案及租金提升方案【重要】
1、影响租金的因素：
2、租金提升空间判断 “三步法”
3、合同到期调整的实战演绎（重要）
独家案例：某广场租赁决策到期评审报告、调整方案、最终落位、调整前后收益对比，以终为始，完整演绎合同到期调整思路、流程和方法。
四、租决到期调整十大难点及解决方案【重要】
1、如何在大面积调整中实现新老品牌无缝衔接，不出现空铺和租金空窗？
2、租金标准制定原则：价格究竟是“以铺定价“还是“以牌定价”？合同期如何合理设定？
3、 部分重点品牌确实无法达到租金标准情况下，要品牌还是要租金？
4、个别有重大意义的主动招商品牌在谈判过程中卡壳，怎么办？
5、工程条件无法满足品牌个性化需求怎么办？
6、租决调整已进入二装管控阶段，意向品牌突然掉铺，怎么办？
7、租决到期大面积调整时，如何兼顾新商户装修需求与老商户营业需求？
8、如何策划实施新招调品牌开业亮相大型企划推广活动
9、如何提高新品牌存活率？
10、任务重、时间赶、人手紧，招商团队如何高效组织？
第三部分：如何运用专业技术实现购物中心稳场旺场—商业地产经营秘笈深度解析【重点讲解】
一、经营分析【重要】
1、经营信息
★ 大数据
★ 1 个系统
★ 5 大体系
2、经营分析
（1）盈利能力分析
★ 通用保本分析法
★ 服装品牌快速效益分析法
★ 餐饮品牌现金流分析法
（2）销售能力分析
（3）租金合理性分析
二、经营扶持【重要】
1、经营扶持
（1）经营扶持品牌如何选定？
（2）经营扶持五大类
★ 多经扶持如何做？
★ 媒体推广如何做？
★ 营销活动如何做？
★ 补贴礼品如何做？
★ 租金减免如何做？
2、多种经营
（1）多种经营可选择的招商品类：
（2）多种经营商务条件设置要求：
（3）多种经营上报审批具体要求：
（4）多种经营执行管控
三、经营保障
1、经营环境
（1）公共环境与商业环境
（3）经营秩序
（4）如何巡场？
2、经营服务
（1）商户服务
（2）消费者服务
四、营运工作痛点解惑
1、经营不善的店铺突然提出撤铺，有哪些制约手段来保证公司利益？
2、在合同期内，对于销售较好的品牌，如何进一步提升合同约定外的收益？ 对于销售不好的品牌，如何让对方提前撤场？
3、目前很多商家都在推会员充值卡，商户撤场后退卡办理不到位，给商场经营带来很大风险，对充值卡应该如何进行管控？
4、商户会议怎么开，才真正有效？
5、购物中心是生活方式内容供应商，怎么理解？怎么做？
6、重大节日的整体性活动，商户参与率非常低，怎么破？
7、哪些活动既有人气，又能突出定位、体现文化价值呢？
8、互联网时代，最有效的推广渠道有哪些？
9、与银行等外联合作单位合作模式有哪些？
10、三四线城市找不到好的企划供应商，怎么办？
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《商业地产如何通过招调手段实现高收益以及如何运用专业运营技术实现购物中心稳场旺场》
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