【课程收益】

 

　　1、与二位主讲老师面对面交流，同班同学约40-50位来自全国各知名商业项目公司

 

　　2、以实际项目为例，全面复盘在项目运营管理的五个重要阶段，商业物业的侧重点

 

　　3、掌握商业地产从设计介入、逐层收楼到购物中心开业后运营的工程精细化管理

 

　　【课程对象】

 

　　商业地产总经理、商业地产项目总、商业地产运营负责人、商业地产物业总经理、商业地产成本总监、设计部、物业工程负责人等

 

　　【金牌导师】

 

　　讲师01：张老师

 

　　现任上海某大型购物中心物业总经理

 

　　·高级服务师、中级经济师、物业管理师、英国特许房屋经理学会会员、上海市物业管理招投标专家成员

 

　　·曾任仲量联行测量师事务所（上海）有限公司物业与资产管理部总物业经理

 

　　·曾任上海万达广场商业管理有限公司区域公司物业总经理、万达集团物业管理内训师

 

　　·曾任盈石资产管理有限公司物业营运总监

 

　　·曾任重庆益恒物业管理有限公司（合资公司）物业总经理

 

　　张老师拥有十五年的高端物业企业管理工作的职业生涯，丰富的商业物业运营管理实操经验。无论是集团总部商业物业运营标准化体系的建设、培训，还是商业项目规划设计、建设中的前期物业介入，以及开业筹备中或已开业运营项目的物业管理，张老师累计参与管理的项目近30个，商业物业项目规模从147万方~5万方皆有涉及。

 

　　研究领域：顶级写字楼、高端住宅、服务式酒店公寓、大型商业综合体项目物业运营管理服务。

 

　　讲师02：范老师

 

　　原上海世贸商城常务副总

 

　　范老师拥有20年商业地产工作经验，成功开发和管理了众多商业项目，操作过多个位于上海市中心及长三角商业中心区域，由国际和香港著名房地产开发商投资运营的的大型商业项目，其中包括数个25万平方米以上的城市综合体项目，以及10万平方米以上的商业项目。范老师在商业项目开发、市场定位、招商以及运营管理等商业地产全过程积累了大量成功经验，对中国市场有深刻的认识与理解，积累了丰富的品牌资源。

 

　　在商业项目的前期开发阶段，如何使设计和建造与市场接轨；在商场和办公楼定位阶段，如何根据市场配置合适的业态配比；在运营阶段，如何根据市场和经营状况，调整商业品牌并为公司自身的知名度和美誉度的提高等诸方面，积累了经验。在投资回报和品牌树立方面作出了贡献，在业界也拥有了良好的口碑和形象。

 

　　在物业管理方面，于上海的梅龙镇广场、中信泰富广场等，从收楼、到二次装修控制，到日常的清洁、保安和设施设备的维护保养，及大量涉及的运营阶段的物业服务；后期不断拓展在商业领域的专业范围，到招商、市场推广、运营和财务控制，从物业管理到资产管理，不断将工作中积累的经营，用文字和文章予以记录，并在一些大学相关课程担任了客席讲师，与业内同行，以及从事该行业的同仁们交流，形成了自己对行业发展的认识和观点，并运用到实践中。多数已经成为规范性的流程，为业内采用。

 

　　主导开发与运营项目：

 

　　上海梅龙镇广场、上海中信泰富广场、长风景畔广场、上海老西门新苑、宁波泰富广场、英特宜家

 

　　【课程大纲】

 

　　12月22日 课题：商业地产全程物业管理运营与品质提升策略

 

　　一、商业运营与物业管理发展趋势及战略选择

 

　　1、商业：购物中心、百货公司、超市、仓储店、专卖店、专营店、便利店

 

　　2、办公楼：顶级、甲级、乙级、丙级

 

　　3、酒店：商务型、度假型、会议型、观光型、经济型、连锁酒店型、公寓式酒店

 

　　二、为什么说城市综合体是最复杂的商业地产

 

　　1、城市综合体的五个特征分析

 

　　2、建筑综合体（建筑物形态分）

 

　　3、商业综合体（建筑物用途分）

 

　　4、硬件解析：建筑物体量庞大、建筑物构造复杂、设施设备数量多

 

　　5、软件：运营管理难度大、服务/协调对象众多、安全风险大

 

　　三、商业物业介入的时机应贯穿于城市综合体资产管理操作全过程

 

　　1、策划调研阶段角色定位

 

　　2、规划设计及工程施工阶段角色定位

 

　　3、订单地产/招租角色定位

 

　　4、市场营销推广角色定位

 

　　5、物业管理（资产资增服务）角色定位

 

　　6、运行管理（运营管理）

 

　　7、投融资管理

 

　　四、商业项目物业管理介入在城市综合体运营管理中的五个阶段

 

　　1、规划设计期物业介入重点

 

　　物业前期介入为运营创造先天条件并最大化节约资金及为中期物业管理打下良好基础！

 

　　·早期介入：从使用功能、设施设备选型、施工质量、环境影响、消防安全、装饰品质、使用维修给出建议

 

　　·参与规划与设计节约后期调整成本：如：强电、弱电（SA/FA/CA/BA/OA）、消防、防冻、无线网络覆盖、BA系统、统一POS机收银系统、给排水、空调、通风、厨房排风、送风、土建、配套等方面

 

　　·前期规划设计对开业影响关键点：消防设计、验收的重要性、交评的重要性、环评的重要性

 

　　2、前期筹备期物业介入重点

 

　　购物中心建设竣工投入使用前8-12个月开始，物业管理也将正式进入前期筹备阶段！

 

　　·决定自行组建/选聘物业管理公司团队或邀请专业顾问公司参与运营管理

 

　　·拟订内部机构设置及人员编制，逐步分期、分批选聘人员及培训

 

　　·编制物业费收费标准;前期开办财务预算、物业年度收入预算

 

　　·开业倒排计划的编制

 

　　·制订物业管理整体动作方案

 

　　·收集项目建设各类资料，对照规划设计扩初说明及图纸复核项目建设现状，提供缺陷报告

 

　　·参加项目工程建设专题会

 

　　·配合招商部门与租户进行工程技术条件对接及调改?

 

　　·编制物业管理所需的各种文件，主要包括：《设备设施接管验收记录》、《设备设施台帐》、《租户手册》、《二次装修规制》、《二次装修手册》、《开闭店规定》、《消防管理协议》等?

 

　　·设计各部门的运作方案及规章制度

 

　　·物业保洁（开荒）、保安、绿化、石材养护、垃圾清运、工程设施外委招投标工作

 

　　·配合市场部门开业活动所涉保卫方案的制定及报批

 

　　3、开业启动期物业介入重点

 

　　这一阶段的工作纷繁复杂，因此在制订出各种计划的同时，要严格执行环环相扣。在为租户提供服务的同时，加强沟通宣传管理公司的管理规定，以谋求租户的理解支持并及时根据租户的要求，调整各种管理计划，以求更加适合、满足租户之需求。

 

　　·项目接管

 

　　·设备调试

 

　　·二装管控

 

　　·外委招投标

 

　　·开荒保洁

 

　　·开业许可

 

　　·开业控制

 

　　·开业培训

 

　　案例分析：某购物中心开业倒排计划表（2013.10~2015.09 ）

 

　　4、运营服务期物业介入重点

 

　　此阶段最主要的内容包括日常综合管理服务的稳定与提高。其中包括：租户/消费者管理、现场运营品质管理、秩序管理、物业维修管理、设备维护保养管理、环境绿化管理、安全管理、有偿服务管理等。

 

　　·现场管理：消防管理、车库秩序、设施设备、秩序维护、环境管理、咨询服务、装修改造、商铺管理、营销活动

 

　　·物业创收：停车库、垃圾收集、有偿服务、中介收入、仓库租赁、无形收入

 

　　·服务对象：顾客、政府、资本者、媒体、供应商、租户、行业主管

 

　　5、品质提升期物业介入重点

 

　　在项目经过了前四个阶段的过程，并实现了稳场运营的情势下，需要通过细节化管理，进一步实现持续改进和管理品质提升，提高项目核心竞争力是硬道理！

 

　　·品质管理方法：三级检查、神秘顾客、提升方案、效果评估、数据统计、满意度调查

 

　　·团队整体素质的提高

 

　　·标准化流程的制定及实施

 

　　·始终以客户为中心

 

　　·创新思路的开拓

 

　　·新技术的运用

 

　　五、商业物业运营服务的终极目标

 

　　以提升城市综合体项目资产增值、经营价值为目的--以优质服务为抓手

 

　　·内部服务标准：符合规范、适合使用目的、始终无误、零缺点

 

　　·外部受众的标准：让客户满意、超乎客户的期望、让客户欢欣、社会美誉度高

 

　　12月23日 课题：商业地产工程精细化管理-从设计介入、 收楼到运营

 

　　一、商业物业有别于住宅物业

 

　　开发营销vs. 持有经营

 

　　住宅与商业在经营上的异同

 

　　纯住宅与商业体经营理念的不同，对开发商最后的收益也不同

 

　　二、于设计阶段的介入和介入内容

 

　　1、机电配置及参数

 

　　电量、天然气容量、采暖方式

 

　　2、空调机组配置方式

 

　　- 风柜与风机盘管

 

　　- 百货公共区域使用风柜： 分立式和卧式两种， 设备简单、 紧凑， 立式维保方便。

 

　　- 配置与运营效率：以运营需求还是维保难易出发

 

　　- 最大出工负荷

 

　　3、电梯选择

 

　　- 电梯运行曲线：电梯运行效率的提高是以提高匀速段为目标的

 

　　设计考虑：? 双层电梯代替单层电梯 ? 分区设置电梯 ? 单、 双数楼层

 

　　避免出现：? 无匀速段 ?  无“ 最近响应” 原则设置

 

　　4、扶手梯负荷变频

 

　　- 考虑变频 N=F*V

 

　　- 室内和室外扶手胶带带基选择

 

　　5、商场动线选择

 

　　- 动线选择原则

 

　　案例： 几个不同的商场动线安排及其效应

 

　　案例：动线案例分析

 

　　三、于收楼阶段的工作要点

 

　　1、收楼标准

 

　　商管公司受发展商的委托， 在竣工综合备案验收的基础上依据《 物业管理条例》 、 《 房屋接管验收标准》，参照相应的建筑、 安装、 设计、 施工、 验收规范， 从物业使用和管理的角度对建成物业的施工质量和满足使用功能为主要内容的再检验， 是发展商把建成物业移交给商业公司进行管理的过程。

 

　　附： “ 接收流程图 ”

 

　　2、购物中心和办公楼面积定义

 

　　- 商铺    - 办公楼

 

　　3、标准收房和按实物量收房

 

　　- 缺陷整改   - 结构漏水

 

　　- 洗手间送风反向  -  办公楼天花

 

　　四、于二次装修阶段的管控

 

　　1、交铺面积的确认：建筑面积还是套内面积？ 法律上保护哪一方？

 

　　2、 交铺的关键点：如何既服务好租户， 又保护自身利益。

 

　　案例分析： 一租户如何“ 成功” 退租？

 

　　3、二次装修的六个监管步骤

 

　　4、电费收费标准的确定

 

　　考虑峰、 谷、 平

 

　　2） 考虑铜损和铁损

 

　　3） 考虑同类商业收费标准

 

　　租户电费vs.公共区域 比值调节至适当比例， 降低运营成本。

 

　　5、电量扩容与否的关键

 

　　- 基础电费和扩容费用

 

　　- 甲方为满足乙方正常经营， 同意电量扩容并承担初期费用。 乙方开业后， 甲方将连续三月计量乙方实际用电量并平均至每月， 若该电量低于乙方提出扩容之电量的70%， 则乙方付回甲方的初期费用。

 

　　五、于经营阶段的维保质量

 

　　1、预防性检修及其重要性

 

　　为防止意外损坏而按照预定计划进行一系列预防性设备修理、 维护和管理的组织措施和技术措施。

 

　　案例分析： 一供电插接箱事故隐患排除过程

 

　　2、节能和能源合同管理

 

　　合同能源管理(EMC-Energy Management Contract)是一种新型的市场化节能机制， 其实质就是以减少的能源费用来支付节能项目全部成本的节能投资方式。

 

　　3、结构补强

 

　　因招商调整， 租户业态发生重大改变， 因而对工程提出新的要求。

 

　　案例分析： 结构补强