【课程前言】

 

　　商业地产（购物中心）运营的最终结果都要落实到财务指标上，而“财务管理”贯穿于企业经营的全过程，因此一个优秀的管理者，不仅要有出色的业务能力，还要能透过财务数字，发现背后的管理问题。

 

　　透视经营运作--掌握财务报表的阅读及分析技巧，从财务视角把握商业综合体运作的本质；

 

　　提升经营绩效--分析投入、收益、风险等各种关键因素，让决策经得起挑战，形成有效利润中心；

 

　　驱动管理完善--拥有经理人必备的成本、预算、风险管理等财务控制方法，提升管理水平。

 

　　【课程收益】

 

　　1、非财务人员也需要学习的财务思维：用管理的视角理解财务，与公司日常经营有着超高的契合度

 

　　2、学习综合体运营指标的建立和财务上的意义

 

　　3、让财务报表解读和分析、成本控制、预算管理成为你的日常管理工具

 

　　【课程对象】

 

　　商管公司总经理、地产项目总、招商运营负责人、成本总监、财务或是对课题有兴趣的商业地产从业人员等

 

　　【金牌导师】

 

　　范老师：

 

　　原上海世贸商城常务副总

 

　　范老师拥有20年商业地产工作经验，成功开发和管理了众多商业项目，操作过多个位于上海市中心及长三角商业中心区域，由国际和香港著名房地产开发商投资运营的的大型商业项目，其中包括数个25万平方米以上的城市综合体项目，以及10万平方米以上的商业项目。范老师在商业项目开发、市场定位、招商以及运营管理等商业地产全过程积累了大量成功经验，对中国市场有深刻的认识与理解，积累了丰富的品牌资源。

 

　　在商业项目的前期开发阶段，如何使设计和建造与市场接轨；在商场和办公楼定位阶段，如何根据市场配置合适的业态配比；在运营阶段，如何根据市场和经营状况，调整商业品牌并为公司自身的知名度和美誉度的提高等诸方面，积累了经验。在投资回报和品牌树立方面作出了贡献，在业界也拥有了良好的口碑和形象。

 

　　在物业管理方面，于上海的梅龙镇广场、中信泰富广场等，从收楼、到二次装修控制，到日常的清洁、保安和设施设备的维护保养，及大量涉及的运营阶段的物业服务；后期不断拓展在商业领域的专业范围，到招商、市场推广、运营和财务控制，从物业管理到资产管理，不断将工作中积累的经营，用文字和文章予以记录，并在一些大学相关课程担任了客席讲师，与业内同行，以及从事该行业的同仁们交流，形成了自己对行业发展的认识和观点，并运用到实践中。多数已经成为规范性的流程，为业内采用。

 

　　主导开发与运营项目：

 

　　上海梅龙镇广场、上海中信泰富广场、长风景畔广场、上海老西门新苑、宁波泰富广场、英特宜家

 

　　【课程大纲】

 

　　一、综合体财务的主要涵盖内容

 

　　负责制定和完善公司财务管理制度和财务专项管理办法；

 

　　负责组织和实施公司整体财务预算的编制和管理工作，并控制、考核预算实施结果；

 

　　负责编制月度财务报表，并对欠租租户按不同等级给出警号级别及采取追账措施；

 

　　负责公司收银日常运作与管理，包括租户租金、物业管理费、车库停车收入等；

 

　　负责组织商品、物资、原材料库的盘点工作，协助管理部进行固定资产盘点，并给出盘亏或盘盈的分析报告；

 

　　负责公司增值税发票的开具、分发、保管工作；

 

　　负责装订、保管会计凭证、帐簿、报表等与财务有关的档案资料；

 

　　制定税务筹划方案并负责实施。

 

　　二、预算编制

 

　　2.1 形成“利润中心”

 

　　利润中心（Profit Center）是指拥有经营决策权，既对成本承担责任又对收入和利润承担责任的实体

 

　　2.2 “利润”决定了投资回报率

 

　　静态投资收益率是指项目的年利润总额或年平均利润总额与项目总投资的比率

 

　　2.3 各职能部门预算的合成

 

　　2.4 明确商业综合体租金、物业管理费、推广费不同的流向和性质

 

　　2.5 形成“成本中心”和核算体系

 

　　2.6 明确预算制和授权制的关联

 

　　三、几个重要财务概念和指标

 

　　3.1开业率计算

 

　　3.2 MTD 和 YTD

 

　　3.3 坪效和GMV

 

　　案例：租金收入及日均租金收入（租金坪效）

 

　　案例：租金坪效的对比

 

　　3.4 折旧和摊销

 

　　讨论题：

 

　　1.在财务上，购物中心开业仪式的费用应该如何处理？

 

　　2.折旧率可以调整吗？

 

　　四、建立有效追账系统

 

　　4.1 租赁合同对欠租和追租的表述

 

　　4.2 追租流程

 

　　案例：催款函样本

 

　　4.3 追租需要考虑的因素

 

　　案例：保健品店铺追租

 

　　4.4 滞纳金及其作用

 

　　- 滞纳金的计算方式（宽容期概念）

 

　　- 滞纳金在租赁合同及其续约与否过程中的作用

 

　　案例：：REGUS滞纳金处理流程介绍

 

　　五、发票开具和税务安排

 

　　5.1一般纳税人与小规模纳税人的区别

 

　　5.2 发票的开具和管理

 

　　5.3 税务筹划

 

　　- 权责发生制下的计提

 

　　- 开发商与商管公司之间的委托管理

 

　　附件：委托管理合同模板

 

　　六、综合体运营指标的建立和财务上的意义

 

　　6.1 租户端指标分析 -租售比

 

　　6.2 租户端指标分析 - 提袋率

 

　　6.3 租户端指标分析 -人流及其分布

 

　　6.4 经营端指标分析

 

　　- 从坪效及其分布阶段判断商场整体的成熟程度

 

　　- 从业态经营面积占比和租金贡献率看商业的业态分布的合理性

 

　　6.5指标系统在财务上的表达

 

　　七、综合体质量的财务衡量系统