【课程背景】

 

　　商业地产市场供应近5000家，出现结构性饱和。连锁品牌拓展过于倾斜一线城市，中国商业地产市场供需严重失衡，招商面临前所未有的困境，营运面临专业制胜的挑战。

 

　　中国商业地产的“难”在概念还没有理清、技术还略微生涩、管理还没有成熟，电商就汹涌而至、对手就扎堆来袭。中国商业地产投资建设过程中的普遍问题是：筹建期长、技术盲点多、资金压力大、财务成本高,迫切需求指导筹备期工作的高效实战打法。

 

　　本次课程教给大家刷新概念、找到机会、学习创新、掌握专业技术、快速精彩开业，加快资金回笼的第一刚需！

 

　　【课程收益】

 

　　1、帮助学员掌握筹备期影响开业10大风险点，提前规避、顺利开业;

 

　　2、帮助学员学会开业期精彩开业10大重点，大量实战案例启发学员活学活用;

 

　　3、帮助学员掌握营运期稳场旺场10大难点，用经营策略、经营分析、经营辅导、经营扶持、经营环境、经营服务一系列方法，彻底解决“收租难“这个核心痛点。

 

　　4、系统学习商业地产模块化技术，自行编制模块化图表，少走弯路、少花冤枉钱，达成“快速、精彩开业“目标。

 

　　【课程对象】

 

　　商业管理公司、资产管理公司的董事长、总经理、招商营运副总，设计副总、工程副总、成本副总、计划部负责人、物业副总、招商部经理、营运部经理、工程部经理、物业部经理、负责招商、营运、推广等工作的经理主管和优秀一线助理等。

 

　　【金牌讲师】

 

　　杜老师：

 

　　原万达商管区域公司总经理。

 

　　拥有25年商业经验，10年总经理经验、3年区域总经理经验。

 

　　在商业地产行业摸爬滚打十几年，积累了丰富实践经验，结合自己思考独立研发了行业独创的教具以及大量实战案例，将商业地产的“真经”和盘托出，让涉足这个领域的企业和从业人士少走弯路，少交学费。学员均反馈“非常有用，真的一教就会！”这套技术思路和方法什么时候开业，就什么时候开，从不延期，而且开业时个个“按时、满铺、精彩”。值的借鉴学习，好用到不可替代！

 

　　2007-2011年，杜老师任职常州百货大楼总经理，将一家“年过半百”的老百货店一举打造成长三角地区闻名、全城年轻人购物首选的年轻潮流百货店，建面3万㎡，年销售6亿。

 

　　2011年到2016年，杜老师加盟万达集团，在那里工作了整整五年，历任广场总经理、区域公司总经理，负责全程筹建、运营了两家万达广场。其中新北万达广场不但实现“按时、满铺、精彩开业”，而且超越集团预期，被评为当年开业的全国优秀项目。开业以来，新北万达广场成为常州市人气最旺的时尚标杆购物中心，综合绩效始终位于万达三线城市前列。2014年租赁决策到期招调实现租金增长38.5%，仍然一铺难求。

 

　　由于各方面表现出色，在万达的五年间，杜老师曾经：主办过两次优秀广场现场经验分享会，每次接待300多位来自总部和全国各地的总经理;

 

　　连续五年被评为全国优秀总经理;连续三年作为万达商管系统代表，在年会上向王健林董事长作年会演讲;由于表达和学习、写作能力出色、教练技能出众，杜老师成为：《万达集团商业地产系列丛书》编委之一2014年，万达商管核心岗位标准化课程体系讲师之一2015年;

 

　　瑞安集团（新天地）、银泰置业、绿地、招商蛇口、青特置业、万科集团、港铁（深圳）、中建三局等名企多次邀请内训。

 

　　【课程大纲】

 

　　导入：商业地产的昨天、今天和明天

 

　　1、商业地产重要底层逻辑【重要】

 

　　2、购物中心的顾客是谁？

 

　　3、购物中心的产品是什么？

 

　　4、商管公司组织架构与部门职能在筹备期和营运期有什么不同？

 

　　5、大营运各部门管理角色定位是怎样的？

 

　　6、商业项目的三种经营模式各有什么特点？

 

　　7、购物中心三级20 个核心经营指标是什么？

 

　　8、购物中心的4 大发展阶段各有什么特点？

 

　　第一部分 筹备期：影响开业十大风险点

 

　　【筹备期工作目标：按时开业！】

 

　　一、筹备期模块化技术要点

 

　　模块化技术解决筹备期问题，实现快速精彩开业，好用到不可替代。

 

　　1、明确流程指向

 

　　2、设立总控部门

 

　　3、巧用模板：

 

　　综合体模块化8 类模板

 

　　11 大节点要素和4 个基本数据

 

　　商管筹备12 个模板阶段

 

　　综合体模块中商管主责节点

 

　　商管自控节点与亮灯打分

 

　　信息化计划管控系统预警和考核

 

　　二、筹备期十大风险点和解决方案

 

　　【价值：提前规避风险，提高工作效率，降低财务成本】

 

　　风险点1（组织）：商业前策滞后，商业空间结构不适用

 

　　风险点2（组织）：总控不力【两大模块化表手册单】

 

　　风险点3（工程）：交底不清，证照缺失

 

　　风险点4（工程/招商）：进场滞后

 

　　风险点5（工程）：流程和标准模糊

 

　　风险点6（工程）：检查不力，不能日事日清【二装管控销项表/夜总会】

 

　　风险点7（工程）：二装拖沓延期【全套二装管控销项表】

 

　　风险点8（工程）：审图冗长不专业与无证营业【消防开业验收和证照办理】

 

　　风险点9（工程/信息）：商场弱智

 

　　风险点10（招商/工程）：招商滞后vs 工程拆改

 

　　第二部分 筹备期：满铺招商十大难点

 

　　【目标：满铺招商！】

 

　　难点1：如何精准定位并制定经营策略？

 

　　难点2：租赁决策文件如何编制？

 

　　难点3：招商品牌库如何建立？

 

　　难点4：为了租金收益最大化，如何进行铺位切分？

 

　　难点5：收租方式是按固定租金？还是销售扣点提成？还是两者取高？如何抉择？

 

　　难点6：如何根据商铺特点选用不同的租金定价方法以使租金尽可能合理？

 

　　难点7：水平动线、垂直动线各自的业态和品牌布局规则？

 

　　难点8：谈判策略-招商人员的一张图、一顿饭，有什么讲究？

 

　　难点9：招商大会什么时候开？如何确保成功召开？

 

　　难点10：招商收官8 件大事？

 

　　第三部分 开业期：精彩开业十大重点(开业前100天到开业后30天)

 

　　【开业期工作目标：精彩开业！精彩开业！精彩开业！】

 

　　一、开业准备--8大条线530件事情【提供全套开业倒排计划销项表】

 

　　二、精彩开业十大重点

 

　　重点1(总经办)： 一店一色店铺装修设计--关键词：颜值

 

　　重点2(工程)： 装修验收、满负荷测试和工程移交、遵循流程标准--关键词：标准

 

　　重点3(大营运)： 开业活动引爆市场--关键词：轰动【独家完整案例】

 

　　重点4(大营运)： 目标清晰的开业促销沟通--关键词：信心

 

　　重点5（大营运）：营销推广费预算究竟需要多少？决策依据？筹备期招商推广重大节点有哪些？

 

　　重点6（总经办）：百日誓师大会--关键词：紧张

 

　　重点7(大营运)： 公区美陈和安装管控--关键词：规范【全套规范标准】

 

　　重点8(大营运)： 优化广场内部导视系统--关键词：体验

 

　　重点9(物业)： 开业开业安全、外围交通和停车引导及政府报备---关键词：流量【完整执行方案】

 

　　重点10（总经办）：管理商户的依据是什么？如何在筹备期打好商户管理的基础？

 

　　销项表让每件事有人做、让每个人有事做--关键词：执行

 

　　高效夜总会“日事日清”--关键词：盯紧

 

　　第四部分 营运期：稳场旺场十大难点

 

　　【经营策略、战术执行、资源配衬， 指导各部门统合增效。】

 

　　一、经营分析

 

　　1、经营信息--1个系统，6大体系

 

　　2、经营分析

 

　　盈利能力分析

 

　　通用保本分析法

 

　　服装品牌快速效益分析法

 

　　餐饮品牌现金流分析法

 

　　租金合理性分析

 

　　三、经营辅导--直接有效的销售提升办法

 

　　1、经营扶持品牌如何选定?

 

　　2、经营扶持五大类

 

　　(1)多经扶持如何做?

 

　　(2)媒体推广如何做?

 

　　(3)营销活动如何做?

 

　　(4)补贴礼品如何做?

 

　　(5)租金减免如何做?

 

　　三、稳场旺场十大难点

 

　　难点1：如何正确认识商业项目四大发展阶段，在对的阶段做对的事?

 

　　难点2：团队如何顺利完成从筹备期到营运期的角色转型?

 

　　难点3：如何制定有效的经营策略以指导项目的可持续发展?【经营策略】

 

　　难点4：衡量商业管理水平的行业通用指标是哪些?【经营策略】

 

　　难点5：商户突然“掉铺”导致租金损失、招商措手不及，营运如何通过专业经营分析提前预知?招商如何有备无患?【经营分析】

 

　　难点6：商户销售低迷，如何给予专业的经营辅导?【经营辅导】

 

　　难点7：商户经营不善，如何进行有效的经营扶持?【经营扶持】

 

　　难点8：商户因位置不佳提出减免租金，营运如何判断和决策?【经营扶持】

 

　　难点9：广场大型活动，商户参与率低，怎么办?【经营扶持】

 

　　难点10：现场巡场管理关注哪些关键点?怎么查?怎么管?【经营环境】【合同】