【课程对象】
商业地产公司中高层
（因本次课程采取面授+现场学员实际案例辅导的方式，学员需具有商业地产商或商业服务商相关从业经验）
【金牌讲师】
陈老师：
克而瑞商业地产事业部副总经理
上海市注册咨询专家；
上海市注册咨询师；
中国注册高级商务策划师；
国际商务策划师。
原全国第一家商业上市公司豫园商城首届董事会的董事
豫园商场股份有限公司副总经理，豫园商城小商品公司创始人，让豫园商城悦宾商都止亏为盈，被誉为“扭亏专家”
上海鑫胜企业发展咨询有限公司总经理
30余年商业经营及管理，11年商业地产咨询策划
全国性主流专业媒体上发表过大量学术论文
上海市商业地产评委会特聘专家、电视台第一财经频道《决战商场》栏目2009、2010、2011年“最佳观察员”
实战经验：
她有独立担当商业经营公司、现代化商厦的经营工作经历与实绩，并因工作业绩突出荣任中国商业第一家上市公司-豫园商城的首届董事。专业从事商业经营管理三十年、咨询策划服务十多年。在商业经营管理运作层面以及商业定位策划领域（含商业使用功能的建筑规划）积累了丰富的行业实战经验，并形成了极为敏感的商业触觉。她深谙市场需求，掌握的信息量大面广，能够有效帮助企业准确地进行经营功能定位，以及商业建筑规划设计指导，让商业项目更具实操性，让投资者有更好的回报。
【课程大纲】
第一天：商业地产发展趋势及商品业态规划/体验式经营
一、商业地产发展趋势特征
（一）商业地产当前形势及发展趋势解析
第一、商业开发模式：开发时代转向运营时代
第二、商业经营模式：销售出租转向自营招租
第三、商业形态类别：百货/购物中心转向综合体
第四、商业经营类别：购物/餐饮消费转向综合消费
第五、商业消费特征：商品消费转向体验消费
第六、经营理念特征：更重视以人为本的服务理念
（二）百货公司与购物中心的差异点分析
第一：经营业种范围的差别
第二：经营规模与经营实质的差别
第三：商场建筑平面结构的差别
第四：商场平面动线与垂直动线的差别
（三）传统百货与现代百货的差别
第一：经营内容的综合型
第二：动线到达的便捷性
第三：商场空间的透视性
二、业态/商品组合案例分析
案例一：上海来福士广场
案例二：月星环球城
案例三：上海港汇恒隆广场
三、国内外优秀案例模式实战分享
1、体验式经营案例解析
案例：武汉群星城
2、国内百货商场案例解析
案例：许昌胖东来
四、商业经营新锐业种分享
（一）化妆用品类集合店研究
1、化妆用品类集合店市场整体概况
2、典型案例研究（屈臣氏、丝芙兰、伊岛屋）
（二）生活方式类集合店研究
1、生活方式类集合店市场整体概况
2、典型案例研究（MUJI无印良品、Daiso大创生活馆、MINISO名创优品）
（三）快时尚服饰集合店研究
1、快时尚服饰市场整体概况
2、典型案例研究（UNIQLO优衣库、Hotwind热风）
（四）运动品牌类集合店研究
1、运动品牌类市场整体概况
2、典型案例研究（迪卡侬、图途户外、滔博）
（五）特色书店类集合店研究
1、特色书店市场整体概况
2、典型案例研究（诚品书店、钟书阁、言几又）
（六）儿童市场（零售/娱乐/服务业态）研究
1、儿童市场整体概况
2、儿童零售市场研究
3、儿童娱乐市场研究
4、儿童服务市场研究
5、儿童创新业种研究（海豚儿童书店、小燕画家）
第二天：关于商业项目的市调与定位
一、商业地产项目的市调内容
（一）商业地产项目的市调目的
1.了解城市的经济发展状况与人口特征
2.了解当地市民的消费力水平与消费特征
3.了解商业市场的发展阶段与供求关系
4.了解商业市场的竞争态势
5.了解商用物业的租售价格
（二）商业地产项目的市调内容
1.商圈调查内容
2.重点商业项目调查内容
3.竞争性商业项目调查内容
（三）商业地产项目的市调方法与结果
1.市调方法
2.市调结果
根据市调研究结果得到城市商业发展阶
根据市调研究结果得到项目的竞争空间
根据市调研究结果得到本项目的商铺售价与租金
二、商业地产项目的定位内容依据与方法
导言：
商业项目的准确定位是开发项目成功的基础之一。
上海正大广场定位案例--商业项目定位错误亏损5年，调整定位扭亏为盈
城市综合体与购物中心的内容
1、城市综合体是什么？
2、城市综合体各产品之间的相互关系
3、购物中心的功能
4、购物中心的分类（八种）、购物中心的八大业态组合
5、购物中心、百货、超市的平面动线结构的区别
（一）商业地产项目定位的内容
商业定位的前提：“定性” + “定量”=“功能定位”
第一：商业地产项目的定性定量（定性决定功能）
第二：产品组合定位
第三：建筑设计定位
第四：经营主题定位（定位依据：商圈性质、商业类别/功能、消费客群等）
第五：经营功能定位（定位依据：商圈性质、开发模式、项目类别、消费客群等）
第六：消费客群定位（定位依据：消费者是谁？是决定定位的重要依据之一）
第七：经营档次定位（定位依据：消费需求、消费能力、物业硬件等）
第八：功能分区定位（定位依据：道路等级、平面结构、主动线、主次入口）
第九：业态业种配比定位（定位依据：商圈性质/类别、规模面积、楼层数）
第十：产品售价与租金定位（定位依据：当地租售价、投资客群、消费力）
（二）商业地产项目定位的依据
第一：城市等级
第二：城市经济发展水平
第三：城市人口规模
第四：城市商业消费水平
第五：城市商业格局与竞争态势
第六：项目交通条件
（三）商业地产项目的定位方法
1.直接推导法
2.风险分析法
3.案例借鉴法
三、商业地产项目定位的典型案例解析
（一）都市型购物中心案例解析
1.上海环贸IAPM案例
（二）区域型购物中心案例解析
1.杭州西溪湿地印象城案例
（三）社区型购物中心案例解析
1.上海西郊百联
（四）邻里中心案例案例解析
1.苏州新城邻里中心案例
2.苏州方洲邻里中心案例
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《商业地产项目市调与定位及业态规划实战》
