【课程背景】

 

　　近年来，城市更新一直是房地产市场的热词，相关政策的密集出台也显示出国家对于“城市更新行动”的高度关注和积极引导。8月31日，住房和城乡建设部发布63号文件，明确了城市更新的四条红线--拆改比、拆建比、就地安置率和房租年度增长率，去房地产化信号明显。城市产业结构调整和街区业态结构调整成为城市更新的核心，通过可持续的运营达到改造与运营两个阶段整体财务的平衡是根本。3月19-20日，我们将在上海举办主题为“城市更新招商运营心法与资产价值提升”的实战研讨会，围绕产业结构调整X产业落位x招商运营X资产升值，进行深度的案例分析。

 

　　开设本次课程，我们旨在通过每位老师的分享，寻找一些解决方案，解决项目各个阶段面临的现实问题，不仅是项目的“How”,更有“Why”

 

　　【课程收益】

 

　　1.政府关系处理，成立合资公司？混改？承租？

 

　　2.街区产权结构复杂，如何协调？

 

　　3.园区龙头企业是招商还是造商？

 

　　4.面对城市更新四条红线，如何进行合理的财务测算？

 

　　5.如何精准定位项目客群，To B or To C？

 

　　6.如何更精准估算设计改造费用，避免投资陷阱？

 

　　7.城市更新投融资模式有哪些？

 

　　8.从资产角度去看，远离北上广深等一线城市，在三四线城市做创意产业园类项目有没有机会？

 

　　【课程内容】

 

　　第一部分：世界经济重构，国内经济双循环大背景下，城市产业结构调整趋势、企业对策

 

　　特邀老师：夏雨

 

　　分享主题：新发展阶段城市更新有哪些新情况、新趋势和新对策

 

　　◆从产业兴起、产业发展到产业转型，城市空间的现状和问题，城市发展的方向是如何转变的？

 

　　◆产业发展新特点，何为产业转型？产业转型的瓶颈及创新解决方案

 

　　◆不同区位城市的面临的产业机会都有哪些？

 

　　◆对于企业来说，城市更新的新对策都有哪些？

 

　　第二部分：新兴产业赋能老厂房旧改

 

　　特邀老师：倪伟源

 

　　分享主题：以三邻桥为例，体育文化产业聚集园区与消费街区打造

 

　　◆什么是城市有机更新？城市有机更新项目的操盘要点？

 

　　◆作为上海第一个体育文化园区，从前期产业定位到招商落位，我们是怎么做的？

 

　　◆从招商到运营，如何帮助园区企业顺利度过培养期

 

　　代表项目：三邻桥体育文化园

 

　　三邻桥位于上海宝山、虹口、杨浦三区的交界处，这里是曾经的日硝保温瓶胆厂，至今已有二十多年历史。2017年，在宝山区、高境镇的支持下，启客威新（原上海8号桥创意园区团队）开始打造这个已经关闭多年的老厂房。目前，三邻桥已经成为上海体育文化产业的标杆项目，园区内包含篮球、足球、游泳、健身等大众体育运动，还引入了攀岩、潜水、跑酷、搏击、高尔夫、滑板、青少儿体适能等创新业态，形成了体育娱乐、体育教育、体育研发等全方位的体育文化业态。此外，园区特别设计了林荫大道、跑道、多功能厅和户外广场等公共区域，工作、生活与健康在这里得以完美融合。

 

　　特邀老师：田锦励

 

　　分享主题：艺术与产业园，文创园区从规划定位到招商运营

 

　　◆城市更新文创园区项目从可研、定位、设计、改造、招商、运营各节点操盘要点分析

 

　　◆文创园区招商or造商路径和打法

 

　　◆从培育期到成熟期，文创园区的品牌建设应该怎么做

 

　　◆特色化运营助力文创园区快速提升市场声量

 

　　代表项目：金山意库

 

　　项目由重庆两江新区和央招商蛇口联合打造。项目参照招商蛇口的深圳“南海意库”模式，引入上海红坊文化优秀资源，打造的一个集文化艺术、创意设计、观光休闲及其配套设施，与公共服务为主的文化创意产业园区。金山意库的建设不仅打破了市民对传统文创园的观念，更将“社区”概念引入到园区运营，采取街区式规划布局形成主题文化展示内容及文化IP活动。

 

　　代表项目：九龙意库

 

　　九龙意库由重庆市九龙坡区与招商蛇口联合打造，是继金山意库之后，在重庆落地的第二个意库品牌项目。项目占地逾1.5万方，建筑面积逾3.8万方，总投资额逾1.7亿元。九龙意库是以城市微更新、社区营造为主要发展方向的文创园。打造“集开放、生态、融合、美好于一体的商业与文创共生的城市美好生活高地”。在这里将文创赋能社区商业，塑造全新现代生活方式，将文创融入现代生活，赋予城市恒久的生命力。

 

　　特邀老师：赵宇

 

　　分享主题：城市更新 运营huanxin

 

　　◆50+活跃社群，每年400场线下活动，郎园Vintage是如何做社群运营的？

 

　　◆10年运营经验，从全案策划到定制运营，有哪些关键要点？

 

　　◆从郎园Vintage→郎园Park→郎园Station，如何通过G端产业导向结合C端客户需求，行成B端产业定位？

 

　　◆面对产业新业态及消费新赛道，产商旅融合城市更新项目应该怎么做？

 

　　代表项目：首创·郎园Vintage

 

　　郎园Vintage位于国家文化产业创新实验区的龙头区域，地理位置得天独厚，是北京CBD最核心区域仅存的、利用旧工业遗址改造的低密度文创园，定位为“CBD的世外桃源”。园区前身为北京万东医疗设备厂，占地面积2.3万平方米，于2010年底正式改造完成并开园以来，历经12年多时光淬炼与深度运营，先后服务和孵化过凤凰网、一点资讯、腾讯影业、罗辑思维、穷游网、果壳网等近百家企业，是首批认定的“北京市文化创意产业园区”之一。

 

　　代表项目：首创·郎园Park

 

　　郎园Park前身为石景山博古艺苑工艺品市场，地处八宝山地铁站上盖，建筑面积约3万平方米，自2018年接手以来，创造了“当年腾退、当年改造、当年运营”的业内奇迹，快速实现了老旧市场的高品质转型，是北京疏解整治促提升的标杆项目。郎园Park着眼于惠民文化生活消费升级和为京西提供优质的公共文化服务，被誉为“北京市级文创产业园区”、“石景山文化标杆项目”。

 

　　代表项目：首创·郎园Station

 

　　郎园Station前身为北京纺织仓库，位于朝阳区东坝乡，项目占地约13.5万平米，拥有30栋老库房建筑及2.23公里产权铁路专用线，库内建筑宽敞高大，工业遗产底韵十足。郎园Station定位为“7x24H一站式国际潮流文化消费小镇”，是北京市朝阳区十四五规划重点项目、北京市首个“新消费品牌孵化基地”授牌项目，聚焦于服务首都国际文化交往功能，将成为继CBD、三里屯之后，朝阳区政府重点打造的第三个国际化商圈。

 

　　第三部分：街区业态结构调整赋能城市更新

 

　　特邀老师：方文

 

　　分享主题：场景时代下历史风貌街区更新

 

　　◆更易激起消费欲和潜能的场景营造方案

 

　　◆城市规划千篇一律，街区改造百城一景，如何通过场景营造使其行成差异化，塑造城市个性，突出项目个性。

 

　　◆如何打造新兴社区，使社区成为多维度场景的有机结合

 

　　◆历史街区改造如何解决产权结构复杂的问题

 

　　◆项目改造前后业态配比、招商落位经验及持续运营阶段业态调整经验

 

　　代表项目：愚园路

 

　　愚园路兴起于上个世纪20年代，是上海当时与法租界平起平坐的著名私宅街区，拥有众多历史文化建筑。为恢复愚园路的精致街区形象，自2014年起由上海创邑实业有限公司通过开展提升整体街区风貌、优化社区商业转型、建设公共文化空间、开展公益艺文活动等综合性城市更新工作，多维度建设文、商、旅相融合的创新型历史风貌保护街区。2019年，愚园路城市更新工作开始向街巷里弄延伸，在微更新改造的同时，更多的文化内容、空间载体开始进入社区。

 

　　特邀老师：薛超

 

　　分享主题：恩宁路永庆坊微改焕新实践

 

　　◆从经营测算角度分析街区改造更新项目是否可行

 

　　◆项目落地过程中的政府关系管理与谈判技巧

 

　　◆街区微改造的整体设计思路、主力店打造与街区景观整体规划

 

　　◆项目运营创新与调改经验分享

 

　　代表项目：永庆坊

 

　　旧城更新的“微改造”样本。永庆坊占地面积8000平方米，更新建筑面积7003.4平方米，可经营面积6008.9平方米，已成为游客打卡的“网红”新地标，2019年高峰时，工作日平均吸引游客约3000人次，周末达5000人次。永庆坊在机制层面采取“政府主导，企业承办，居民参与”的模式推进；在形象层面保留历史文化记忆，保留社区原有肌理；在功能层面将旧社区注入新活力，丰富空间内容，在旧社区的基础上增加更多的公共活动空间，更新业态，吸引人群聚集，提升社区活力。

 

　　第四部分：城市更新资产管理

 

　　特邀老师：辛勇

 

　　稳盛投资团队早在2006年开启国内房地产金融业务的探索，2008年与国际知名的UBS合作设立的美元基金是国内第一支标准化房地产私募基金。公司于2010年开始拓展人民币基金业务，至今已成为中国房地产基金的领导者。

 

　　分享主题：经营型不动产投融资策略及城市更新应用解析

 

　　◆从投资并购角度看城市更新的挑战与机遇

 

　　◆持有型物业的投资收益逻辑

 

　　◆投资回报与风险控制的合理配比

 

　　◆资本市场的投资偏好、主要类型和特点（收益率、回报要求、投资期限、杠杆率等等）

 

　　◆房地产不同类型的金融产品及案例解析（类REITs、REITs、CMBS等）

 

　　◆城市更新项目资金来源

 

　　◆目前市场上相对成熟的资产证券化案例解析

 

　　第五部分：深度互动 学员共创 围炉夜话

 

　　如果有一晚上的时间，希望你可以把它放在这里，高效组织、趣味话题、延展讨论、项目复盘，也许你会收获

 

　　◆一个同频的圈子

 

　　◆不设防的同行交流

 

　　◆一个思路的启发、认知的打开、甚至是一个更优化的方案

 

　　围炉夜话教练：李杜莎