【课程价值】
1、 了解城市综合体项目中住宅、商业、写字楼的开发逻辑
2、 掌握写字楼客户需求及市场研判的分析方法
3、 掌握项目整体定位（包含住宅、写字楼）的方法与内容
4、 掌握如何通过产品塑造实现项目的快速套现
5、 了解快速套现的营销策略与推广策略
6、 了解项目快速发展复制模式的论证方法
7、 了解写字楼的两个后备方向公寓与酒店的操作方法
【学员对象】
房地产开发企业董事长、总经理、副总、项目总、研发策划负责人、地产项目核心开发团队成员
【王牌导师】
李老师：
任职机构：某世界500强集团城市综合体项目负责人，
专业特长：专职城市综合体及住宅营销领域，擅长各类型物业（住宅、写字楼、商业、酒店）前期研策及后期营销操作，能有效把控项目操作节点及技术要点、善于项目定位及产品线搭建。以后期实际运作指导前期产品规划设计，以效益最优进行后期实际操作。
操盘项目：某著名大型商业综合体产品系、卓达天津项目（1万亩区域开发项目）、新保利大厦（北京写字楼标杆项目）、银泰中心（北京综合体地标项目）、泰达时代广场（北京CBD最具人气写字楼项目）、山西太原万科项目（万科首次太原试水项目）、天润集团平谷项目（区域豪宅项目）、珠江峰景（北京西部地区当年销冠项目）。
【课程大纲】
1、城市综合体概述及分类
1) 综合体概念、特征
2) 综合体分类--HM、ZL、YT、FL综合体发展模式
3) 开发综合体优劣势--ＬＤ模式、ZL集团某项目拿地过程
4) 综合体定位及开发顺序
二、投资开发决策
1、住宅、商业、写字楼的开发逻辑
1) 住宅开发逻辑--ＷＫ的逻辑、ＸＨＷ的逻辑
2) 商业开发逻辑--ＤＹＣ的逻辑
3) 写字楼的分类及开发逻辑
a、写字楼的分类
甲级写字楼标准
乙级写字楼标准
商住写字楼标准
评判写字楼级别准则
b、写字楼的开发逻辑
c、写字楼盈利模式
盈利模式论证--持有、销售、租售并举模式分析
案例分享--ＡＬ集团收购、ＨＭ中心项目、ＤＭ集团项目
收购模式的神经刀--ＨＨ集团案例
2、投资环境分析
1) 本体分析
a、住宅的角度分析 b、写字楼的角度分析
2) 市场环境
a、住宅市场--不同阶段，不同视角
宏观市场评判
地产市场评判
竞争市场评判
b、写字楼市场--核心数据解读
宏观市场评判
地产市场评判
竞争市场评判
3) 客户需求
a、住宅客群需求
住宅客户需求盘点工作的核心事项
某集团客户深访案例
b、写字楼客群需求
客户需求模型
购买客户需求
租赁客户需求
外资客户需求--世界500强富士施乐承租特点、新加坡凯德置地收购北京CBD某项目过程。
4) 自身条件、市场环境、客户需求匹配度深度分析
a、投资开发核心指标及高效工作流程
b、前期决策案例--某集团上海虹桥商务区案例 、ＺＬ某项目否定开发写字楼案例、ＺＬ某项目前期决策案例案例
三、定位方法及内容
1、项目整体定位
2、项目定位方法--核心问题的梳理、SWOT分析
a、本体与市场环境的矛盾-北京时间国际项目案例
b、市场与客户需求的矛盾-星河湾的豪＼龙湖的园林＼万科的户型＼恒大的眼见为实；
c、现实与未来的矛盾-太原某项目；
d、政府意愿与开发商掏钱的矛盾-天津响螺湾；
e、外来和尚与本土情节的矛盾-ＪＤ项目＼ＷＫ项目
3、住宅定位内容
a、档次定位 b、客户定位 c、产品定位 d、户型配比
4、写字楼定位内容
a、功能定位 b、主题定位 c、档次定位 d、形象定位 e、客户定位
5、案例分享
四、快速套现保障--产品塑造
1、住宅产品设计
a、住宅整体规划 b、外立面风格简述 c、经典户型分享
d、园林设计分类 e、品牌房企产品线分享
2、写字楼产品设计
a、整体规划设计
b、建筑实体设计--建筑风格、层高设计、大堂设计、装修设计、车位配比
c、机电设备--电梯、暖通、设备、配套环境、广场设计、商业配套
d、案例分享--
3、前期研究成果表现--设计任务书及部分失误设计案例
五、营销实务
1、营销实务--ＪＣ广场＼ＴＤ时代中心＼ＳＯＨＯ中国案例
1) 营销策略
a、入市时机的选择 b、租金、售价的制定 c、折扣设定
d、销控策略 e、业务体搭建 f、案场管理
2) 推广策略
a、推广主题 b、推广费用 c、推广渠道 d、公关活动 e、销售道具
案名设计
营销与推广的时间节点安排
3) 关于快速发展复制模式论证
a、进入城市逻辑--HR、ＨＤ集团布局，WK新进城市要求
b、城市布局逻辑--城市地图的应用
c、复制要素--成功案例＼管控体系＼作业指导
六、酒店、公寓操作
1、酒店物业
1) 酒店产品线--洲际＼雅高等
2) 酒店管理公司运营模式--喜达屋标准五星级酒店
3) 酒店投资收益--喜达屋标准五星级酒店
2、公寓物业
1) 公寓属性及分类
2) 公寓的开发逻辑
3) 公寓的开发决策
七、其他
1、对于房地产策划人员的要求--如何找到一名优秀的策划人员
2、营销、顾问合作方的介入及谈判--乙方的管理
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