【课程序言】

 

　　2023年底，商业建筑面积3万以上商场，总数已超过7000个。同时，2024年预计开业商场仍超过500个，存量巨大与增量仍多，抢夺商户资源与消费者分流的混乱仍将延续超过三年。

 

　　另一方面，房地产『三条红线』已于2023年6月到期，降债与偿债压力，已致近半数房企抛售持有商业资产作为手段，商业地产并购与抛售仍是今年的主旋律。

 

　　首批四只消费基础设施公募REITs已于2023年底通过，商业地产正式进入资产管理贯穿全流程开发，涉及投融建管退五环节的专业人才稀缺，长期经营持有商业的公司也面临知识不足的困境，尽快补课与调整人才引进，是当前公司领导高层的重中之重。

 

　　商业地产目前四大趋势明朗，包括存量盘活与增量创新、并购与倒闭、轻资产输出与重资产管理、区域商业与社区商业分野。这是行业的第二回合开始，全国级商业大集团已成形，区域级商业集团积极布点应对。2025年前，商业地产将进入最终第三回合。

 

　　商业地产共有七大模块，拓展拿地、市调定位、筹备期招商、规划设计、工程建设、经营期管理、融资与轻资产。然而，大量现金沉淀的商业地产本质，就必须以轻资产的终点作为拿地的初始！

 

　　此次课程由台湾第一代购物中心成功团队引进，结合内地数家领头商业集团实务管理核心知识，兼具境外成功经验与内地落地实操作法，提供一整套全流程的项目定位、招商管理、后期运营与资产增值管理等心法。

 

　　【课程收益】

 

　　1、揭密国内位居领先的商业地产集团，包括龙湖、万达、万科、新世界、北京金融街的核心经营能力。

 

　　2、本次課程可获得头部商业集团当前实际操盘作法。社区商业目前仍是蓝海市场，但以现金流角色的销售型商业，或是返租型态的底商，都已证明不是成功的社区商业。参考新加坡、日本、韩国、香港、美国、新西兰等成熟的社区商业，找到六个共通的关键要素，以大量丰富的案例与图片，深入解析社区商业可落地的方法。

 

　　3、借鉴成功商业地产的关键经营心法：场景式经营、大数据透析、客户忠诚管控、优质服务、工具方法论。

 

　　4、大量项目案例与照片，生动直观的印证，可直接引用于现有项目，实操与落地。

 

　　5、超过18个国家与地区，超过500个境外城市案例，包括纽约、洛杉矶、旧金山、西雅图、首尔、东京、大阪、马尼拉、新加坡、曼谷、雅加达、吉隆坡、台湾、香港、澳门、悉尼、墨尔本、柏林、巴黎、伦敦、迪拜、阿布扎比等国外优秀商场案例分享。

 

　　6、超过400个国内城市案例。包括北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、重庆、沈阳、哈尔滨、包头、呼和浩特、青岛、郑州、西安、乌鲁木齐、兰州、南京、苏州、杭州、武汉、长沙、合肥、安徽、福州、厦门、东莞、南宁、重庆、成都、贵阳、昆明、拉萨等约3,000个商业项目实地考察，现场互动解析成功与失败原因。

 

　　【课程对象】

 

　　适合商业地产开发企业正在运营或者即将运营的社（街）区商业项目的运营总、项目总、商管总、招商总、营销总、企划总、成本总、采购总、工程总、物业总等管理人员和运营的具体执行者，以及全产业链上为社（街）区商业项目提供运营服务的企业与机构等相关管理人员。

 

　　【金牌讲师】

 

　　张老师：

 

　　台湾第一代商业地产团队。

 

　　台湾METRO WALK国际购物中心筹备与开业经营团队。

 

　　曾任职国内商业地产前五强，集团商业高管。

 

　　港商新世界百货东北区域、民企万达集团商业管理公司总部、民企龙湖集团商业地产总部、民企万科杭州区域总部、国企北京金融街商业管理公司总部。

 

　　实力操盘项目近百个。

 

　　台湾METRO WALK国际购物中心、ETMALL购物（网路、型录、电视）。

 

　　万达广场44家、龙湖天街32家、万科社区广场20家、新世界百货7家。

 

　　国内领先企业线上线下智能信息化商业操盘者。

 

　　担任万达与龙湖智能商业大数据信息化建设与线上线下操盘手。从零开始，组织团队、建立制度、IT系统建立、搭建平台、日常运营等深入且多年实务经验。

 

　　现任北京大学商业地产总裁班专家顾问。

 

　　2016年至今，持续担任北京大学商业地产总裁班、标杆房地产班、标杆智库商业班专家顾问导师。

 

　　现任联商网、赢商网、中购联商业地产专家顾问。

 

　　持续担任联商网、赢商网商业地产专家顾问，参与协助全国百货、超市、购物中心等企业提升商业管理能力。

 

　　受邀全国商业集团内训。

 

　　长期担任台湾与内地各大企业内训导师，台湾培训机构认证讲师，并曾受邀多家商业集团内部高管培训，2020年至2023年曾服务以下商业集团与项目内训：包括上海瑞安集团、上海红星商业、上海张江商业、广州天河城集团、青岛海信集团、杭州银泰集团、深圳颐安集团、上海百联集团、深圳深业集团、长沙友阿集团、青岛丽达集团、杭州浙江高速集团、西安大唐不夜城集团、上海中骏商业集团、武汉荟聚商业、深圳大悦城商业、深圳星河商业集团、深圳招商积余商业集团（原中航九方）、杭州绿城商业集团、深圳华侨城集团、武汉华润华中区商业、深圳印力商业、常州百货集团、邯郸阳光百货、常州泰富百货集团、楡林文昌百货集团、毫州荣徽城建集团、青岛利群集团、郑州河南铁建投、银川新百集团等。

 

　　【课程大纲】

 

　　一、商业地产市场现状

 

　　1、商业复苏阶段，企业如何活下来是首要的课题。

 

　　2、国内购物中心2020年开始的市场现状，并购与倒闭的集团化，2025年前主要商业集团正式底定。

 

　　3、商业地产5大困境与机会并存：同质化严重、倒闭并购盛、虚实融合热、线上线下合、存量盘活兴。

 

　　4、未来的5大发展趋势明朗：消费者与商户、资产管理、智能大数据、社交体验、社区生活中心。

 

　　二、前置条件一：商业地产回归商业本质：消费者与商户视角

 

　　商业地产本质：消费者忠诚度持续提高、商户满意度达标

 

　　1、何谓消费者与商户视角

 

　　A）龙湖十年168万店内顾客与核心商圈顾客拦访

 

　　B）日本龙头百货伊势丹每月一万顾客的意见询问

 

　　C）柏林SA广场、巴黎Aeroville广场、莱比锡HAB广场的勾子

 

　　D）曼谷MEGA的婴儿置椅、东京未来之光的补妆区、迪拜The Dubai Mall的莲蓬头

 

　　2、年度消费者与商户调研报告解析

 

　　A）消费者选择商场前三排名：距离近、服务好、设施优

 

　　B）消费者公共设施关注排行：厕所、停车场、休息室、母婴室、充电区、吸烟室、VIP室

 

　　C）商户季度拜访法则：韩国CGV影城72个裸露音箱、威尔仕健身房3吨泳池荷载

 

　　3、夺取顾客感情为消费者忠诚度经营最高级

 

　　A）韩国首尔母婴室的居家装修设计

 

　　B）东京SOGO育婴专业谘询师

 

　　C）华润万象系VIP专属母婴室MAMA CARE

 

　　D）武汉永旺梦乐城三楼全地毯

 

　　三、前置条件二：消费者与商户经营法则的运用

 

　　商业地产三个核心问题：引流、导流、留客

 

　　第一个核心问题『引流』：客人为什么要来？

 

　　A）商场懂顾客：商场定位准确为基础

 

　　B）核心商圈绘制：五大交通工具与时间结合的变形虫商圈图

 

　　C）睦邻计划实施：专人专职专预算

 

　　第二个核心问题『导流』：客人在店内怎么走？

 

　　A）商场知顾客：商场透过信息化大数据持续收集

 

　　B）用钱来夺取：信息化工具室内WIFI LBS、店铺级客流系统等

 

　　C）用勤来夺取：跟踪顾客1080条痕迹绘制

 

　　第三个核心问题『留客』：客人为什么重复再来？

 

　　A）顾客爱商场：项目IP与会员计划提高会员忠诚度

 

　　B）每季度店内与核心商圈拦访：一年四季不低于一万样本量

 

　　C）委外第三方满意度调查：过半商户季度面对面调查与高于1000份消费者样本量

 

　　四、前置条件三：高频率法则

 

　　社区商业内核：核心商圈人口不足的解决方案即是高频率到访

 

　　第一个数据：万达广场的法则

 

　　A）租金占比88%：2023年底全国超过500个万达广场租金占总收入的比例约88%

 

　　B）客流密度：平均15万平米建筑面积，需要日均客流3.6万人

 

　　第二个数据：核心商圈贡献主要客流

 

　　A）八大集团：龙湖、万达、吾悦等八集团为期八年800个购物中心追踪黄金数据

 

　　B）信息系统：入口客流系统、商铺客流系统、顾客来源热力图、WIFI LBS系统

 

　　C）核心商圈客流占比85%：逐年提高占比达到九成

 

　　交叉比对数据：从七天来商场一次引导为天天来

 

　　A）黄金客流密度：建筑面积3万平米商场，需要日均7000来店客流人数

 

　　B）来店频率与停留时间：顾客7天来商场，每次停留约3小时，游逛约3公里

 

　　社区商业解决方案：让核心商圈居民，有天天来的理由！！

 

　　五、国内外社区商业成功案例

 

　　1、何谓社区商业

 

　　A）社区商业的定义：社区居民的生活中心『Life Center』

 

　　B）社区商业的商圈定义：时间距离取代直接距离

 

　　C）社区商业的基本业态：八大基本业态 满足基本需求

 

　　（百货、超市、餐饮、服务配套、美容、服饰精品、生活家居、休闲娱乐）

 

　　2、成功案例介绍

 

　　A）国内初阶版本：苏州邻里中心系列、万科1049系列

 

　　B）境外成熟版本：香港领展LINK系列、新加坡邻里中心、美国洛杉矶 Westfield Palm Desert、日本

 

　　东京永旺幕张、新西兰基督城Cashel St. The Colombo

 

　　六、社区商业落地六大核心关键

 

　　社区商业关键核心问题：找出核心商圈居民高频率到访的理由

 

　　1、社区商业成功关键一：动线与交通

 

　　A）动线中枢：商业位于大众运输与小区穿越动线中枢

 

　　B）大众运输引入：公交、地铁体系为关键，主动引入

 

　　C）屋顶释放：做为周围住宅楼的屋顶休憩中心

 

　　D）二次穿越：创造居民每天二次穿越商场的动线设计

 

　　2、社区商业成功关键二：创新业态

 

　　A）传统菜市场：可创造每日到访

 

　　B）当地特色：香港的饮茶生活与赛马、重庆的火锅聚餐、东北的洗浴社交

 

　　C）生活诊所：老人复健、小孩感冒、女人妇科、牙医

 

　　D）六餐餐厅：配合居民生活的餐饮型态

 

　　3、社区商业成功关键三：政府与机构

 

　　A）民政机关引入：生育、养育、教育、养老、福利等

 

　　B）卫生所：居民的普遍基础医疗需求满足

 

　　4、社区商业成功关键四：关键业态

 

　　A）生活配套：修理等八大业态

 

　　B）中型超市：提供生鲜蔬果的中大型超市

 

　　C）杂货店：日常生活的一切杂货

 

　　5、社区商业成功关键五：生活中心

 

　　A）社区中心：释放商场空间提供小区活动中心

 

　　B）儿童游乐场：主动提供安全儿童空间与设施

 

　　C）妈妈教室：长期举办沙龙活动维系社区关系

 

　　D）图书馆与里民中心：居民的停留与互动空间

 

　　6、社区商业成功关键六：老人与小孩的友善

 

　　A）日本永旺GG MALL案例分享

 

　　B）炸鸡理论：老人生理机能的事实

 

　　C）表与里：可以做与不可以说原则

 

　　D）怀旧经济：回忆是无尽的商业宝藏

 

　　7、社区商业经营内涵

 

　　A）经营时间：社区居民作息时间为依据

 

　　B）商户商品：小而杂精神

 

　　C）招商实施：依据居民需求的导向原则

 

　　D）推广实施：社区一分子的主动出击原则

 

　　E）运营实施：商品管理的弹性原则

 

　　七、社交中心就是成为消费者各样关系的交流平台

 

　　成为消费者生活中心是夺取消费者忠诚度与认同度

 

　　1、核心商圈的小区拜访与友邻方案：居委会主委关系深耕、季度频率造访。

 

　　2、硬件与软件兼具：主题经营与IP塑造。

 

　　3、五大主题拆解：文化内容、爱情圣地、小孩天堂、城市地标、节日话题

 

　　4、主力店的拳头战：主力店的年度活动与资源搭配

 

　　5、场地资源公开化：幼儿园毕业季、大学社团PK战

 

　　6、欧洲小镇购物中心的1500的许愿池

 

　　7、龙湖品牌VI传播：满足所需、更有惊喜

 

　　A）温暖人心：平台经营创造客人关系的温暖

 

　　B）总有惊喜：惊喜安排带来性价比与记忆点

 

　　C）变化成长：每季度2,000人店内外顾客拦访

 

　　D）精致丰富：家庭族群的满足所需品类业态

 

　　八、社区商业案例分享

 

　　国内外超过100个项目案例分享，现场图文与照片演示成功与失败细节剖析

 

　　香港：宝林商场、又一城、尚德商场、厚德商场、海悦豪园、彩明商场、晴朗商场、黄浦新天地

 

　　新加坡：Orchard Gate Way、凯德 The Star Vista、克拉克码头

 

　　美国：洛杉矶Westfield Palm Desert、

 

　　日本：东京永旺幕张

 

　　新西兰：基督城Cashel St. The Colombo

 

　　上海：万科2049海上传奇、世博源、百联西郊

 

　　苏州：邻瑞广场、贵都邻里中心

 

　　深圳：欢乐颂

 

　　九、现场解惑

 

　　Q＆A

 

　　（本次培训的总结与答疑额外赠送30分钟答疑时间）